Як розпізнати шахрайство з нерухомістю: нові махінації в 2019 році

Регулярно з'являються повідомлення правоохоронців про розкриття шахрайських схем на ринку нерухомості. Обман покупців на великі суми підриває довіру до сумлінних продавців, а також завдає репутаційної шкоди гравцям ринку нерухомості: ріелторам, забудовникам, юристам і нотаріусам, обслуговуючим угоди.

Шахрайство при покупці квартири

Юристи та експерти з безпеки називають найбільш популярні способи шахрайства з нерухомістю. Практично всі вони пов'язані з підробкою правовстановлюючих документів та внесенням неправдивих відомостей до держреєстру майнових прав на нерухоме майно.

Підробка документів

Найбільш високі ризики стати жертвою шахраїв при покупці квартири, коли використовуються підроблені документи. Іноді відрізнити їх від оригіналів без експертизи практично неможливо. Злочинці використовують фальшиві печатки комунальних підприємств, державних реєстраторів, нотаріусів, районних судів міста Києва і навіть Мін'юсту України. У 2018 році під час затримання у квартирних шахраїв були вилучені більше 20 паспортів громадян України і Росії. За такими схемами може продаватися навіть комунальна власність.

Крім того, можуть використовуватися прострочені або недійсні доручення на продаж житла. Наприклад, власник квартири помер або виїхав на постійне проживання за кордон, а в Україні раніше видана довіреність використовується для операції купівлі-продажу.

Внесення неправдивих даних до держреєстру

З 2013 року в Україні діє державний реєстр майнових прав на нерухомість, куди вносяться дані про власників квартир. Шахраї можуть ще до продажу житла за підробленими документами оформити його на підставних осіб в електронному держреєстрі. Для цього недостовірні документи надаються для реєстрації нотаріусам і лише після цього квартира виставляється на продаж.

Ризики при такій угоді вкрай високі. Майбутній власник такого житла, а також нотаріус, реєструючий договір купівлі-продажу, орієнтуються, в першу чергу, на інформацію з держреєстру. Якщо дані в електронній базі збігаються з документами продавця – угода відбудеться, проте в подальшому може бути оскаржена реальними власниками квартир.

Стаття по темі: Види шахрайства при продажі квартири: як не стати жертвами аферистів

ля «чорних схем» шахраї вибирають житло, яке залишилося після самотніх людей, коли найближчі родичі можуть просто не знати про смерть власника квартири. На такі об'єкти оформляється дарча або генеральна довіреність на підставну особу. В цьому випадку відповідальність за перевірку документів лягає на нотаріуса, який засвідчує сумнівні договори та документи.

Злочинні дії відбуваються й в зворотному порядку. Незаконно отримавши доступ до електронного реєстру (шляхом злому інтернет-мереж нотаріусів), зловмисники вносили дані про нових власників обраного житла. Після цього квартири оперативно виставлялися на продаж за низькими цінами або ж кілька разів переоформлялися на різних людей. Реальні власники дізнавалися про махінації постфактум, коли вже потрібно судове рішення для припинення угод і накладення арешту.

Як уникнути обману при купівлі-продажу нерухомістю

Експерти дають кілька порад, як убезпечити себе при здійсненні операцій купівлі-продажу квартири.

1. Замовте правовий супровід угоди, дізнайтеся про обрану квартиру максимум інформації: скільки разів за останній час вона змінювала власників, чи є рішення про арешт цього майна, інші рішення судів по квартирі. Сумніви мають викликати передача квартири у власність за судовим рішенням (в такому випадку треба проводити детальний аналіз причин), зміна декількох власників за короткий термін, продаж за дорученням (коли немає прямого зв'язку з власником) і інші операції з нерухомістю перед продажем.
2. Вимагайте присутності реального власника на угоді і при оглядах квартири. Ретельно перевіряйте його (їх) особисті документи. Так можна застрахувати себе від подальших судових претензій в тому, що власник був не в курсі про майбутній продаж.
3. Укладайте угоду на повну суму, уникайте часткової оплати, розстрочки, непідтвердженою нотаріально завіреними документами.

Шахрайство при оренді квартири

Шахраї активно працюють і на ринку оренди житла, обманом здаючи чужі квартири або ж виманюючи гроші у своїх жертв. При довгостроковій оренді квартири злочинці часто використовують поширену схему: орендують житло (подобово або на 1-2 місяці), після чого в найкоротші терміни перездають житло кільком орендарям і зникають. У підсумку, постраждалими залишаються і обдурені клієнти, і орендодавець, якому належить довести свою непричетність до афери.

Стаття по темі: Добова оренда квартир в Києві: як уберегтися від шахраїв

Такі махінації приносять зловмисникам великий прибуток за рахунок того, що жертви шахраїв, як правило, вносять оплату за перший і останній місяць проживання, нерідко оплачують і заставу за збереження майна.

 

При добовій оренді квартир аферисти наполегливо радять внести заставу за знімання житла. На доказ своїх слів шахраї пересилають на пошту або месенджер фальшиві копії документів на житло. Найчастіше це змінений в графічному редакторі витяг з держреєстру прав на нерухоме майно, а також фальшивий скрін паспорта з фотографією, знайденою в інтернеті. Після переказу грошей на банківську карту ошукані клієнти не можуть ні оселитися, ні додзвонитися то шахраїв.

Як уникнути шахрайства при оренді квартири

Прості та ефективні поради допоможуть орендарям захиститися від шахраїв, вибираючи житло для найму.

• Перевіряйте всі наявні документи на орендовану квартиру. Зверніть увагу на форму власності, кількість власників. Уточніть, чи всі вони згодні на здачу квартири в найм.
• Зробіть копію і перевірте документи власника житла. Порівняйте їх з даними в документах на квартиру.
• Укладайте типовий договір на оренду житла, просите додати до неї копії документів власників житла.
• Постарайтеся перевірити історію квартири, що здається. Пробийте адресу на сайтах оголошень про нерухомість, щоб зрозуміти, як давно шукають орендарів. Можливо, вдасться знайти відгуки про власників.
• Домовляйтеся про повний розрахунок за квартиру тільки в момент заїзду. Якщо власники наполягають на заставі або передоплаті – внесіть мінімально можливу суму.
• При добовій оренді не сплачуйте заставу або завдаток на карту. Пам'ятайте, що передоплата за ненадані послуги підвищує шанси шахраїв. Перевіряйте фотографії житла через пошук Google, щоб дізнатися, чи відповідають зображення вказаній адресі та об'єкту.

Також високі ризики при покупці квартир в новобудові. Експерти дають прості поради, що важливо знати перед інвестуванням у ЖК і як відрізнити довгобуд.