Якими будуть податки при купівлі-продажу квартир в новобудовах – коментарі автора закону

Верховна Рада розглядає закон про зміну оподаткування купівлі-продажу житла в новобудовах. Мова йде одразу про кілька принципових змін, які суттєво відіб’ються на розмірах податків під час продажу, дарування та спадкування квартир в новобудовах.

Одне з важливих нововведень – переуступку прав при покупці житла в новобудові хочуть обкласти податком.

Свої розрахунки автори закону робили на основі показників ринку нерухомості Києва:

• в докарантинний 2019 рік в Києві було продано 21 900 квартир в новобудовах
• 20% з них або 4 380 квартир були перепродані через механізм переуступки майнових прав. Ці угоди ніяк не оподатковувалися.
• середня ціна квадратного метру в новобудові Києва на кінець 2019 року становила 23 700 грн.

За оцінками авторів закону, бюджет щорічно приблизно не отримує 170 млн грн. від таких операцій продажу житла, що будується.

В пояснювальній записці за підписом народного депутата України Олени Шуляк вказано, що «в більшості випадків забудовники пропонують такі варіанти документального оформлення інвестиції в об’єкт будівництва:

• договір купівлі-продажу майнових прав;
• інвестиційний договір;
• договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій);
• договір про сплату пайових внесків і участь в будівельному кооперативі;
• попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна.

Але жодна із зазначених схем не захищає інвестора від недобросовісних забудовників та шахраїв на ринку будівництва житлової нерухомості належним чином, про що свідчать численні судові процеси».

Стаття по темі: Купівля квартири за договором переуступки прав – ризики і вигоди

Що пропонується змінити в оподаткуванні під час куплі-продажу житла в новобудовах

Що зміниться для інвесторів новобудов та власників житла в новобудовах

1. Поширяться правила оподаткування податком на доходи фізичних осіб операцій з купівлі-продажу об’єктів нерухомості та їх успадкування також на майбутні об’єкти нерухомості та спеціальні майнові права на такі об’єкти.
2. Запроваджується окрема підвищена ставка оподаткування для доходу від систематичного продажу таких об'єктів, які були побудовані платником або будівництво здійснено за його рахунок;
3. Скасовується необхідність визначати ціну угоди не нижче оціночної вартості об’єкта нерухомості, коли відсутні оподатковувані операції. 
4. Щоб припинити тиск на фізичних осіб, які перепродають більше 3 об'єктів нерухомого майна на рік, яке було придбано у забудовника, пропонується чітко вказати в Податковому кодексі, що ставка податку на доходи фізосіб для таких операцій становить 5%, а не 18%, як для фізичних осіб-підприємців. 
5. Коли фізичні особи здійснюють підприємницьку діяльність без реєстрації і реалізують нерухоме майно після його будівництва, або коли таке будівництво здійснено за їх рахунок (замовник будівництва), встановити ставку ПДФО у розмірі 10%.

Читайте також: Найбезпечніші і найризикованіші схеми покупки квартир на первинному ринку

Що зміниться для забудовників

1. Уточнюється визначення податку на додану вартість як непрямого податку на споживання, визначення термінів «об’єкт житлової нерухомості» та «об’єкт нежитлової нерухомості» для цілей оподаткування;
2. Встановлюються спеціальні правила оподаткування податком на прибуток підприємств операцій замовників будівництва із продажу об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості. Замовники будівництва будуть сплачувати податок на прибуток, коли в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відбудеться зміна типу об’єкта нерухомого майна з об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості на об’єкт житлової нерухомості.
3. Звільняються від оподаткування ПДВ операцій із постачання об’єктів житлової нерухомості, в тому числі при першій поставці, а також спеціальних майнових прав на житло.
4. Звільняються від оподаткування ПДВ операцій із постачання «майбутніх об’єктів нерухомості» як нової категорії, створюваної в законодавстві для забезпечення прав покупців майбутньої нерухомості і полегшення цивільного обороту на етапах до введення нерухомості в експлуатацію, а також нового типу операцій із переведення об’єкту нерухомості із майбутнього на об’єкт житлової або нежитлової нерухомості після завершення будівництва та введення об’єкта нерухомості в експлуатацію з метою врегулювання питання оподаткування операцій із залучення коштів на фінансування будівництва об’єкта нерухомого майна.