Какими будут налоги при купле-продаже квартир в новостройках – комментарии автора закона

Верховная Рада рассматривает закон №5638 об изменении налогообложения купли-продажи жилья в новостройках. Речь идет сразу о нескольких принципиальных изменениях, которые существенно отразятся на размерах налогов при продаже, дарении и наследовании квартир в новостройках.

Одно из важных новшеств – переуступку прав при покупке жилья в новостройке хотят обложить налогом.

Свои расчеты авторы закона делали на основе показателей рынка недвижимости Киева:

• в докарантинный 2019 год в Киеве было продано 21 900 квартир в новостройках
• 20% из них или 4380 квартир были перепроданы через механизм переуступки имущественных прав. Эти соглашения никак не облагались налогом.
• средняя цена квадратного метра в новостройке Киева на конец 2019 составила 23 700 грн.

По оценкам авторов закона, бюджет ежегодно примерно не получает 170 млн грн. от операций продажи строящегося жилья.

В пояснительной записке за подписью народного депутата Украины Елены Шуляк указано, что «в большинстве случаев застройщики предлагают такие варианты документального оформления инвестиции в объект строительства:

• договор купли-продажи имущественных прав;
• инвестиционный договор;
• договор купли-продажи ценных бумаг (облигаций);
• договор об уплате паевых взносов и участие в строительном кооперативе;
• предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Но ни одна из указанных схем не защищает инвестора от недобросовестных застройщиков и мошенников на рынке строительства жилой недвижимости должным образом, о чем свидетельствуют многочисленные судебные процессы».

Статья по теме: Покупка квартиры по переуступке прав – риски и выгоды

Что предлагается изменить в налогообложении при купли-продаже жилья в новостройках

Что изменится для инвесторов новостроек и собственников жилья в новостройках

1. Распространятся правила налогообложения налогом на доходы физических лиц операций по купле-продаже объектов недвижимости и их наследования и на будущие объекты недвижимости и специальные имущественные права на такие объекты.
2. Вводится отдельная повышенная ставка налогообложения для дохода от систематического продажи таких объектов, которые были построены плательщиком или строительство осуществлено за его счет;
3. Отменяется необходимость определять цену сделки не ниже оценочной стоимости объекта недвижимости, когда отсутствуют налогооблагаемые операции.
4. Чтобы прекратить давление на физических лиц, которые перепродают более 3 объектов недвижимого имущества в год, которое было приобретено у застройщика, предлагается четко указать в Налоговом кодексе, что ставка налога на доходы физлиц для таких операций составляет 5%, а не 18%, как для физических лиц-предпринимателей.
5. Когда физические лица осуществляют предпринимательскую деятельность без регистрации и реализуют недвижимое имущество после его строительства, или когда такое строительство осуществлено за их счет (заказчик строительства), установить ставку НДФЛ в размере 10%.

Читайте также: Самые безопасные и самые рискованные схемы покупки квартир на первичном рынке

Что изменится для застройщиков

1. Уточняется определение налога на добавленную стоимость как косвенного налога на потребление, определение терминов «объект жилой недвижимости» и «объект нежилой недвижимости» для целей налогообложения;
2. Устанавливаются специальные правила налогообложения налогом на прибыль предприятий операций заказчиков строительства по продаже объекта незавершенного строительства, будущего объекта недвижимости. Заказчики строительства будут платить налог на прибыль, когда в Государственном реестре прав на недвижимое имущество произойдет смена типа объекта недвижимого имущества с объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости на объект жилой недвижимости.
3. Освобождаются от налогообложения НДС операции по поставке объектов жилой недвижимости, в том числе при первой поставке, а также специальных имущественных прав на жилье.
4. Освобождаются от налогообложения НДС операции по поставке «будущих объектов недвижимости» как новой категории, создаваемой в законодательстве для обеспечения прав покупателей будущей недвижимости и облегчения гражданского оборота на этапах до введения недвижимости в эксплуатацию, а также нового типа операций по переводу объекта недвижимости из будущего в объект жилой или нежилой недвижимости после завершения строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию с целью урегулирования вопроса налогообложения операций по привлечению средств на финансирование строительства объекта недвижимого имущества.