Динаміка цін на житло в Києві показує стрімке зростання «первинки»
У минулому серпні ріелторські компанії Києва зафіксували зростання кількості угод і обсягу інвестицій на ринку столичної нерухомості. Аналіз цін на квартири в Києві показує, що в доларовому еквіваленті вартість житла на вторинному ринку знизилася в порівнянні з серпнем 2017 роком. Величезна кількість споруджуваних і зданих в експлуатацію житлових комплексів загрожує затоварюванням ринку нових квартир, однак ціни на них продовжують збільшуватися, хоча і незначно.
Динаміка цін на квартири в новобудовах і на вторинному ринку
Середня вартість квартир на вторинному ринку Києва як і раніше істотно вище, ніж на первинному: 1245 доларів за квадратний метр проти 840. Але тенденція така, що цей розрив поступово скорочується. З серпня 2017 року по серпень 2018-го житло в новобудовах Києва зросло в ціні майже на 6%, при цьому «вторинка» впала менш ніж на 1%, але все одно тенденція показова.
Примітно, на вторинному ринку дорогі квартири падають в ціні стрімкіше дешевих. Це говорить про те, що заможні покупці роблять вибір на користь будинків, побудованих за останні 5-7 років. За свої гроші вони шукають ЖК з облагородженої територією, поліпшеним плануванням, в районах з розвинутою інфраструктурою.
За даними порталу столичної нерухомості 100realty.ua, на первинному ринку найінтенсивніше дорожчають квартири бізнес-класу. Середня ціна подолала позначку 35 тисяч гривень за квадратний метр (+ 6,4% всього за один місяць). Преміум-клас вочевидь досяг своєї межі на даний момент: середня ціна зросла незначно до 52,3 тисяч гривень за «квадрат».
Аналітика по темі: Огляд ринку новобудов Києва: серпень 2018 р.
Різкі стрибки курсу долара в серпні-вересні 2018 року також ще стимулюють покупців. Нерухомість знову залишається чи не єдиним надійним і вигідним в перспективі інструментом інвестицій. Ряд забудовників вже відреагував на тенденції валютного ринку: вартість квадратних метрів прив'язана до курсу 29 грн/дол. Через це в ЖК з високим ступенем готовності або ж зданих в експлуатацію ціни в гривневому еквіваленті зросли на 17%!
На ринку первинної нерухомості також сформувався окремий підклас нового житла – комплекси, зведені за принципом «місто в місті». Таких в Києві налічується вже більше десятка. Практично всі вони підняли середні розцінки за «квадрат» в своїх ЖК, «вилка» цін становить 12400-26800 грн/кв. м.
В цілому з 200 проаналізованих новобудов більше 50 в серпні підвищили ціни, знизили – усього 2.
Порівняння цін по районах Києва в новобудовах і на вторинному ринку
Динаміка пропозиції на ринку новобудов показує, що Голосіївський район Києва – найбільш привабливий для забудовників столиці. У ньому розташована найбільша кількість ЖК, представлених на ринку (17%). У п'ятірку районів Києва, де йде масова житлова забудова, потрапили Шевченківський (16%), Солом'янський (13%), Печерський (12%) і Дарницький (11%). Щільно продовжує забудовуватися саме Печерськ (найменший район Києва), де на 27 квадратних кілометрів площі припадає 26 нових ЖК.
Найвищі ціни на нове житло в Печерському районі, де середня ціна квартири перевищує 4,2 мільйона гривень, а середня площа – наближається до 100 кв. м. Середні ціни на квартири в ЖК Голосіївського і Шевченківського районів Києва практично рівні і складає +/- 1тисячу доларів за квадратний метр.
Дешевше нове житло в Деснянському (18100 грн/кв. м), Дарницькому (19000 грн/кв. м) і Святошинському (20300 грн/кв. м) районах. Тут на ціни в ЖК впливає відсутність гілок метро, транспортні проблеми, віддаленість від центру Києва.
Стаття по темі: Як зареєструвати право власності на квартиру в новобудові: оформляємо документи, знижуємо ризики
На вторинному ринку географія пропозиції відрізняється від «первинки». Найбільшу кількість квартир на продаж виставлено в Дарницькому районі (понад 2600). На другому місці за кількістю продаваних об'єктів – Печерський район (2481), третє поділяють – Голосіївський (2 272) і Шевченківський (2231).
Щодо ціни вторинного житла по районам Києва, то абсолютний антирекорд в Деснянському районі – 23000 грн/кв. м при середній ціні за квартиру близько 1,4 мільйона гривень. Також низькі середні ціни в Святошинському районі – 25700 грн/кв. м.
Найдорожчі, як і на первинному ринку, – квартири в Печерському районі столиці: в середньому більш 55000 гривень за квадратний метр. Тут же була здійснена і найбільша угода купівлі-продажу в серпні: за пентхауз на бульварі Лесі Українки покупці заплатили 800 тисяч доларів.
Прибутковість і терміни окупності інвестицій в житло
Стрибок курсу долара знову підняв питання про квартиру в Києві – як надійної альтернативи заощаджень у гривні. Гривневі доходи вигідніше конвертувати в нерухомість незалежно від подальших планів на неї - перепродажу або ж здачі в оренду.
У боротьбі за гроші потенційних покупців перемога поки що на боці нових житлових комплексів, які пропонують квартири поліпшеного планування і більшої площі за ті ж суми, що й на вторинному ринку. Правда, за однієї умови – чекати готового житла доведеться не менше двох років до введення будинку в експлуатацію.
Інвестиція в нову квартиру, куплену у забудовника або у першого власника, для багатьох також краще угоди на вторинному ринку. Все більше покупців відмовляються переплачувати за квадратні метри в будинках радянських часів, які потребують капітального ремонту.
Аналітика по темі: Аналіз цін на вторинному ринку житлової нерухомості Києва: серпень 2018 р.
Окрема категорія покупців – інвестори, які очікують швидкого прибутку від перепродажу житла або ж мають намір відремонтувати та здавати його в оренду. Ті, хто купує квартиру для подальшого продажу, в першу чергу орієнтується на нові ЖК. Фактор, який ускладнює схему, – підвищені податки операцій з перепродажу. При продажу нерухомості раніше, ніж через 3 роки після набуття права власності, податок на доходи фізосіб виростає до 5%. Разом з військовим збором, вартістю оцінки та послугами нотаріуса витрати на операцію перевищать 7% від її суми. Перекласти всі виплати до бюджету на плечі покупців може не вдасться – для них переплата буде занадто велика.
- 3903 перегляди
