В какие квартиры инвестировать в Киеве: новостройки дорожают, «вторичка» продолжает падение

Динамика цен на жилье в Киеве показывает стремительный рост «первички»

В минувшем августе риелторские компании Киева зафиксировали рост количества сделок и объема инвестиций на рынке столичной недвижимости. Анализ цен на квартиры в Киеве показывает, что в долларовом эквиваленте стоимость жилья на вторичном рынке снизилась по сравнению с августом 2017 годом. Огромное количество строящихся и сданных в эксплуатацию жилых комплексов грозит затовариванием рынка новых квартир, однако цены на них продолжают увеличиваться, хотя и незначительно.

Динамика цен на квартиры в новостройках и на вторичном рынке

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке Киева по-прежнему существенно выше, чем на первичном: 1245 долларов за квадратный метр против 840. Но тенденция такова, что этот разрыв постепенно сокращается. С августа 2017 года по август 2018-го жилье в новостройках Киева выросло в цене почти на 6%, при этом «вторичка» упала менее чем на 1%, но все равно тенденция показательна.

Примечательно, на вторичном рынке дорогие квартиры падают в цене стремительнее дешевых. Это говорит о том, что состоятельные покупатели делают выбор в пользу домов, построенных за последние 5-7 лет. За свои деньги они ищут ЖК с облагороженной территорией, улучшенной планировкой, в районах с развитой инфраструктурой.

По данным портала столичной недвижимости 100realty.ua, на первичном рынке интенсивнее всего дорожают квартиры бизнес-класса. Средняя цена преодолела отметку 35 тысяч гривен за квадратный метр (+6,4% всего за один месяц). Премиум-класс очевидно достиг своего предела на данный момент: средняя цена выросла незначительно до 52,3 тысяч гривен за «квадрат».

Аналитика по теме: Обзор рынка новостроек Киева: август 2018 г.

Резкие скачки курса доллара в августе-сентябре 2018 года также стимулируют покупателей. Недвижимость опять остается едва ли не единственным надежным и выгодным в перспективе инструментом инвестиций. Ряд застройщиков уже отреагировал на тенденции валютного рынка: стоимость квадратных метров привязана к курсу 29 грн/долл. Из-за этого в ЖК с высокой степенью готовности или же сданных в эксплуатацию цены в гривневом эквиваленте выросли на 17%!

На рынке первичной недвижимости также сформировался отдельный подкласс нового жилья – комплексы, построенные по принципу «город в городе». Таковых в Киеве насчитывается уже более десятка. Практически все они подняли средние расценки за «квадрат» в своих ЖК, «вилка» цен составляет 12400-26800 грн/кв.м.

В целом из 200 проанализированных новостроек более 50 из них в августе повысили цены, снизили – всего 2.

Сравнение цен по районам Киева в новостройках и на вторичном рынке

Динамика предложения на рынке новостроек показывает, что Голосеевский район Киева – самый застраиваемый в столице. В нем расположено наибольшее количество ЖК, представленных на рынке (17%). В пятерку районов Киева, где идет массовая жилая застройка, попали Шевченковский (16%), Соломенский (13%), Печерский (12%) и Дарницкий (11%). Плотно продолжает застраиваться именно Печерск (наименьший район Киева), где на 27 квадратных километров площади приходится 26 новых ЖК.

Наивысшие цены на новое жилье в Печерском районе, где средняя цена квартиры превышает 4,2 миллиона гривен, а средняя площадь – приближается к 100 кв. м. Средние цены на квартиры в ЖК Голосеевского и Шевченковского районов Киева практически равны и состовляют +/- 1тысячу долларов за квадратный метр.

Дешевле новое жилье в Деснянском (18100 грн/кв. м), Дарницком (19000 грн/кв. м) и Святошинском (20300 грн/ кв. м) районах. Здесь на цены в ЖК влияет отсутствие веток метро, транспортные проблемы, удаленность от центра Киева.

Статья по теме: Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

На вторичном рынке география предложения отличается от «первички». Наибольшее количество квартир на продажу выставлено в Дарницком районе (более 2600). На втором месте по количеству продаваемых объектов – Печерский район (2481), третье делят – Голосеевский (2272) и Шевченковский (2231).

Сравнение цен на квартиры в Киеве: новостройки и вторичный рынок
Сравнение цен на квартиры по районам Киева: сколько жилье стоит в новостройках и сколько на вторичном рынке

 

Относительно цены вторичного жилья по районам Киева, то абсолютный антирекорд в Деснянском районе – 23000 грн/ кв. м при средней цене за квартиру около 1,4 миллиона гривен. Также низкие средние цены в Святошинском районе – 25700 грн/кв. м.

Самые дорогие, как и на первичном рынке, – квартиры в Печерском районе столицы: в среднем более 55000 гривен за квадратный метр. Здесь же была совершена и самая большая сделка купли-продажи в августе: за пентхауз на бульваре Леси Украинки покупатели заплатили 800 тысяч долларов.

Прибыльность и сроки окупаемости инвестиций в жилье

Скачок курса доллара вновь поднял вопрос о квартире в Киеве – как надежной альтернативе сбережений в гривне. Гривневые доходы выгоднее конвертировать в недвижимость независимо от дальнейших планов на нее – перепродажи или же сдачи в аренду.

В борьбе за деньги потенциальных покупателей победу пока что одерживают новые жилые комплексы, которые предлагают квартиры улучшенной планировки и большей площади за те же суммы, что и на вторичном рынке. Правда, при одном условии – ждать готового жилья придется не менее двух лет до введения дома в эксплуатацию.

Инвестиция в новую квартиру, купленную у застройщика или у первого владельца, для многих также предпочтительнее сделки на вторичном рынке. Все больше покупателей отказываются переплачивать за квадратные метры в домах советской постройки, нуждающихся в капитальном ремонте.

Аналитика по теме: Анализ цен на вторичном рынке жилой недвижимости Киева: август 2018 г.

Отдельная категория покупателей – инвесторы, ожидающие быстрой прибыли от перепродажи жилья или же намеревающиеся сдавать его в аренду. Те, кто приобретает квартиру для последующей продажи, в первую очередь ориентируется на новые ЖК. Фактор, который усложняет схему, – повышенное налогообложение операций по перепродаже. При продаже недвижимости ранее, чем через 3 года после приобретения права собственности, налог на доходы физлиц вырастает до 5%. Вместе с военным сбором, стоимостью оценки и услугами нотариуса затраты на сделку превысят 7% от ее суммы. Переложить все выплаты в бюджет на плечи покупателей может не удастся – для них переплата будет слишком велика.

Источник