Война оказала существенное влияние на строительный рынок, однако сейчас строительство и рынок недвижимости Киева и Украины восстанавливаются. Что сейчас происходит на рынке и чего ждать осенью 2022 года, узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.
Постепенное восстановление, но новые проекты остановили
Рынок первичной недвижимости находится в фазе хоть и медленного, но постепенного восстановления.
По словам эксперта рынка недвижимости Виктории Берещак, за последний месяц еще несколько игроков объявили о возобновлении работ на стройплощадках и перешли от аудита к конкретному делу – строительству жилья.
«Это важный сигнал и положительный сдвиг, ведь напомню, что мультипликатор жилищного строительства даже по самым скромным подсчетам составляет 6,5 грн ВВП. Важно, правда, чтобы возобновление строительства, о котором заговорили девелоперы, было реальным. Ведь есть прецеденты, когда компания строит, но точечно, отдельные дома в отдельных комплексах, обходя остальные», – говорит она.
Существенным моментом нынешнего рынка является удорожание себестоимости строительства, считает соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов: «С мая, когда появились сообщения о возобновлении работ на стройплощадках, удорожание строительства составляет в среднем 15-25% в зависимости от качества, количества востребованных строительных материалов, страны-производителя и т.п. Стоит добавить, что почти полностью остановлены новые проекты: застройщики в основном концентрируются на завершении уже начатых объектов, где уже реализовано более 60-70% запланированных квартир. Это, так сказать, конъюнктура рынка по состоянию на начало августа. Именно от этой ситуации следует отталкиваться, чтобы смоделировать ситуацию осенью и до конца года».
При этом с начала войны большинство девелоперов приняло решение не начинать новые проекты.
«Это логично. Чтобы не потерять репутацию – достраивают то, что начали. Речь об объектах, имеющих степень готовности не менее 60%. Пока эта тенденция сохранится до конца года.
В настоящее время начинают действовать новые государственные строительные нормы. Уделено внимание строительству бомбоубежищ и укрытий. Потому проекты пересматриваются. Кто запроектировал подземные паркинги, планирует помещение для укрытия. Метод монолитно-каркасного строительства становится наиболее распространенным вариантом», – говорит председатель правления The Wall-Ukraine Виталий Грусевич.
Он также отметил, что некоторые девелоперы смотрят в будущее и рассматривают возможности расширения портфеля проектов. Те, кто постоянно работал в сфере жилой недвижимости, анализирует рынок коммерческой, в том числе строительство логистических комплексов или складов. Также сюда можно отнести развитие уже построенных ЖК, добавив к ним востребованный сервис.
Читайте также: Права инвесторов недвижимости теперь защищены (инфографика)
Кто покупает жилье в новостройках во время войны
В настоящее время наблюдается возобновление платежеспособного спроса.
«На данный момент, однако, достаточно условно, можно утверждать, что актуальный спрос составляет максимум 7-10% от довоенного уровня», – так Владимир Семенцов оценивает ситуацию на рынке.
«Конечно, ни о каких квантовых скачках речь не идет, более того – спрос распределяется крайне неравномерно, что влияет на средневзвешенные показатели. Если в пределах рынка мы говорим о постепенном восстановлении 25-30% от объемов до войны, то в отдельных проектах этот показатель уже пересек 30%. Речь идет об активно строящихся объектах со степенью готовности от 50-60% и выше, которые должны быть сданы в этом году-начале следующего. Это сегмент «комфорт+», популярны форматы миниполисы и экополисы со ставкой на частную инфраструктуру полного цикла для жизни, рекреационный потенциал в пределах ЖК или в пешей доступности, среднюю этажность», – уверена Виктория Берещак.
Какие изменения в поведении покупателей недвижимости
Девелоперы фиксируют заинтересованность именно в средних этажах и снижение запросов на 15+ этаж, что связано с вопросами безопасности.
Все чаще есть запрос на помещение двойного назначения или подземный паркинг в ЖК как вариант бомбоубежища. То есть, люди пытаются привыкнуть жить в новой реальности и организовать себе максимально возможный уровень безопасности пространства.
«Несмотря на постепенное возобновление спроса, его показатели все еще довольно низки, что связано с падением реальных доходов населения в первую очередь и с официальным курсом гривны к доллару, выросшему с 29,25 грн до 36,5 грн, то есть на четверть . Я уже молчу о курсе межбанка и на черном рынке», – говорит Виктория Берещак
Чтобы стимулировать не только платежеспособный спрос, но и выплату рассрочек, девелоперы прибегают к фиксации курса, а также системе гибких скидок. Например, предлагают при выплате всей суммы рассрочки или значительной части скидки, которые достигают 10%, а иногда даже 15% на сумму остатка при разовом погашении.
Часть покупателей переориентировалась на объекты территории западных областей Украины.
«А там это понимают, потому в ближайшие месяцы спрос будет определять новую цену. Правила рынка никто не отменял. В этих районах за последний месяц даже фиксируют улучшение спроса на первичную недвижимость. Учитывая, что с начала войны первичный рынок по всей Украине практически остановился», – говорит Грусевич.
Покупатели, рассматривающие первичную недвижимость, ориентируются на объекты «под ключ» и ремонт без роскоши, интересуются крепостью стен, материалами, наличием бомбоубежища. Вопрос безопасности создал еще такую тенденцию. Если раньше чаще выбирали видовые верхние этажи, то сейчас в приоритете квартиры на этажах посередине, из которых быстрее добраться до бомбоубежища.
«Продолжается подготовка к отопительному сезону. В этой связи определенная категория людей ориентируется на уже готовые частные дома, коттеджи, таунхаусы, где решены все коммунальные вопросы и, в случае повреждения газовой системы, можно воспользоваться альтернативной системой обогрева», – отметил Виталий Грусевич.
Часть клиентов, которые могут без кредита или рассрочки приобрести жилье, находятся в режиме ожидания и следят за событиями на рынке. Инвестировавшие выбирали небольшие и удобные квартиры, которые легче продать в случае необходимости выезжать за границу.
Что ждет рынок в ближайшем будущем
При условии, что ситуация на фронте как минимум не будет ухудшаться или даже улучшаться, по всей вероятности, нас ждет дальнейшее возобновление спроса. До конца года есть шанс выйти на восстановление в пределах 40-45% от довоенного уровня.
По мнению Виктории Берещак, если рынок будет готов демонстрировать быстрые темпы строительства и восстановления, а девелоперы пойдут на систему гибких поощрений вроде длительной рассрочки в пределах от 3 лет и больше.
Спрос будет расти и за счет инвесторов (они уже возвращаются на рынок), и за счет внутренне перемещенных лиц, выезжающих из опасных регионов. Уже сейчас некоторые девелоперы фиксируют заинтересованность в покупке жилья от Харькова, Николаева и Херсона и говорят по первым соглашениям.
Рынок в целом ожидает переформатирования: ряд девелоперов могут не пережить сложный год из-за нехватки средств финансирования проектов и несовершенной финансовой модели, а фокус внимания покупателя с деньгами все же будет сосредоточен на концептуальных нишевых проектах с экосистемой для жизни. Появится отдельная категория покупателей массового социального жилья, как было в 2015-2016 годах, однако поголовно уступать качество и безопасность среды даже в сложных экономических условиях украинцы не станут.
Цены продолжат постепенный рост под влиянием курсовых факторов и удорожание себестоимости, а срок строительства проектов увеличится по меньшей мере на 4-6 месяцев даже при отсутствии простоев из-за вынужденного удлинения логистических цепей, потери определенных производственных мощностей, дефицит рабочей силы (немалый процент строителей сейчас в рядах ВСУ).
Статья по теме: Какие новостройки будут интересовать покупателей в Украине
По мнению Владимира Семенцова, ситуация на рынке в сентябре, и в течение сентября-ноября, будет зависеть прежде всего от событий на фронтах и уровня безопасности в том или ином регионе или областном центре.
«Очевидно, пока сложно прогнозировать, где будет безопаснее, стоит ли строить и покупать жилье. Ведь под угрозой ракетных обстрелов находится почти вся Украина. И вообще – война – самый большой фактор, сдерживающий развитие первичного рынка жилья», – говорит эксперт.
До конца года вряд ли стоит ожидать каких-то «скачков» спроса на первичном рынке. Инвесторы прекрасно понимают все риски, связанные с вложением средств в строительство.
«В ближайшие месяцы предполагаем, что любопытство покупателей может возрасти в среднем на 2-3%, но в общем плане это будет почти не заметно. Другими словами, до конца года не стоит ожидать каких-либо существенных изменений в вопросе приобретения квартир на первичном рынке. Еще один нюанс: подавляющее большинство потенциальных покупателей (около 90% от имеющегося спроса), присутствующих на рынке, интересуются объектами на уровне готовности 80% и выше, с ожидаемым периодом ввода в эксплуатацию до 6 месяцев. То есть это такие ЖК, в которых продолжается процесс внутренней отделки, присоединения к инженерным сетям, обустройство придомовой территории. То есть дома внешне почти готовы», – говорит эксперт
Единственной чертой, которая может совпадать с довоенным временем, есть интерес покупателей к 1-, 2-комнатным квартирам площадью до 60 кв. м. Именно квартиры небольшой площади способны полностью или частично решить вопрос обеспечения жильем.
Курс доллара и его влияние на стоимость недвижимости
Из-за текущей ситуации с курсом доллара стоимость жилья снижаться не будет. Самые распространенные аргументы – стоимость импортных строительных материалов, нетипичное положение рынка металла, стекла, сухих строительных смесей, утеплителей.
«Влияние на ценообразование имеет мировая тенденция роста стоимости энергоресурсов, что приводит к росту цен на цемент, гипсовые вяжущие, гипсокартон, кирпич, пенополистирол, минеральную вату и т.д. Последние месяцы эти группы строительных материалов значительно подорожали, тенденция пока неутешительная. Из-за роста стоимости топлива подорожала логистика всех строительных материалов, оборудования и оборудования. Выросла стоимость работы машин и механизмов на строительных площадках», – говорит Виталий Грусевич.
Рынок рабочей силы имеет довоенные показатели. Однако при первых признаках массового восстановления строительного рынка заработная плата будет существенно расти.
Владимир Семенцов напоминает, что спрос и цена тесно связаны между собой. Однако на рынке распространены противоречивые утверждения, что цена для покупателей до конца года может вырасти по меньшей мере на 10-15% от довоенного уровня. В то же время покупатели, находящиеся на рынке, заинтересованы в приобретении квартир не только по довоенным ценам, но и с существенной скидкой.
«По моему мнению, стоит взвешенно относиться к таким прогнозам. Ведь законы экономики пока никто не отменил: из-за почти нулевого спроса повышение цен просто бессмысленно. Кроме того, замечу, что «пугать» покупателей по принципу «покупайте сейчас, потому что завтра будет дороже» тоже выглядит коряво. Этот любимый маркетинговый инструмент застройщиков сейчас точно не сработает, наоборот – он будет иметь только негативное влияние на потенциального инвестора. Удорожание строительства – реальный и неоспоримый факт. Однако почему-то застройщики избегают темы уровня доходов, например, за 2021 год, когда цены выросли в среднем на 30-35% в долларах. Напомним, что в начале 2021 года ожидаемый (прогнозируемый) рост стоимости кв. м не должен было превысить 15% в иностранной валюте. То есть, грубо говоря, из-за бешеного спроса в 2021 году, сверхприбыль застройщиков могла вырасти до 20% от запланированной прибыли. И, подчеркиваю, что рост себестоимости – это не вопрос покупателей, это вопрос застройщиков», – настаивает эксперт.
По его мнению, несмотря на информацию о подорожании жилья, которая может возрасти на 5-7% до конца года, реальная стоимость квартир снизится от довоенного уровня на 15-25%.
Законодательные инициативы
Ситуацию со спросом может исправить инициатива народных депутатов и Кабмина, что позволит пострадавшим от войны гражданам получить так называемые имущественные сертификаты, которые будут свободно конвертироваться: их можно будет вложить в приобретение жилья как на вторичном, так и на первичном рынке, их можно будет продать за «живые» деньги.
«В то же время продавец, получивший от покупателей такие сертификаты, также сможет конвертировать их в деньги. Если этот механизм будет запущен, то люди, из-за войны потерявшие жилье, смогут запустить, как вторичный, так и первичный рынки. Деньги пойдут на рынок, а отсюда – строительство может по-настоящему ожить. При таких уж очень оптимистичных условиях следует ожидать роста спроса от имеющихся 7-10% от довоенного уровня, до 25-30%. Опять же этот спрос будет преимущественно концентрироваться на почти готовых объектах», – прогнозирует Семенцов.
По словам Виктории Берещак, стимулом к обновлению рынка должен стать запуск новой государственной программы ипотеки под 3% с 1 сентября для четырех категорий граждан (военные, медики, преподаватели и научные сотрудники). Кредит на жилье будут выдавать на 20 лет, а работодатели смогут компенсировать то авансовый платеж, то часть тела кредита из бюджетных программ. Сумма компенсации будет зависеть от того, сколько стажа у человека.
- 3775 просмотров
