Реєстрація /

Ринок вторинного житла-2017: стабільність з тенденцією до росту

Конкуренція із забудовниками посилюється, але про «поглинання» мова не йде.

У 2017 році на тлі все ще низької довіри до банків і скромних ставок за депозитами, а також дуже обмеженого набору надійних і зрозумілих інвестиційних інструментів в Україні, вторинна житлова нерухомість залишалася одним зі зрозумілих способів вкладення заощаджень. Але, звичайно ж, також нікуди не ділися угоди купівлі-продажу квартир не з метою збереження та примноження коштів, а для вирішення власних житлових питань. Чим ще запам'ятався 2017 рік на ринку вторинної житлової нерухомості Києва, дізнавався портал 100realty.ua.

Нерівномірний попит

Впродовж 2017 року ситуація з цінами на ринку вторинного житла була досить однорідною, при цьому попит розвивався по висхідній.

За даними порталу 100realty.ua, середній показник вартості квадратного метра вторинного житла у столиці склав 1 тис. 260 доларів. Якщо аналізувати 20% найбюджетніших пропозицій – цей показник був на рівні 740 дол. за кв. м. Відчутних відхилень від цієї суми впродовж року не спостерігалося у жодну сторону.

При цьому, рівень активності покупців, поступливості продавців і загальні настрої на ринку мали свою виражену динаміку.

«Навесні 2017 року ми спостерігали зниження попиту і кількості договорів порівняно з попереднім осінньо-зимовим сезоном. Влітку на ринку панувала стагнація: за абсолютної стабільності цін рівень активності покупців також був стабільним, з незначною тенденцією до росту. Восени процеси на ринку вторинної нерухомості активізувалися: кількість заявок та договорів пішла вгору, продавці стали менш поступливими, рішення щодо купівлі стали приймати значно швидше», – поділилася своїми спостереженнями Олена Бібєрова, генеральний директор агентства нерухомості «Благовіст».

Продуктивна осінь

У завершальні місяці року динаміка попиту продовжує залишатися на висхідному тренді. За аналітичними даними АН «Благовіст», вересень і жовтень показали приблизно однакові обсяги інвестицій в об'єкти вторинної нерухомості (на рівні 16 млн. 500 тис. дол. за місяць), у листопаді зафіксовано приріст капіталовкладень на 35% (22 млн. 500 тис. дол. ) і грудень закріплює цю тенденцію схожими показниками.

У дорожчих сегментах нерухомості (об'єкти вартістю від 250 тис. дол.), за даними агентства нерухомості Park Lane, листопад показав рекордний приріст суми інвестицій – на 136%, а в жовтні приріст до попереднього місяця склав 40%. Що підтверджує загальний тренд, але з більш яскраво вираженою різницею у показниках.

Конкуренція зростає

Однією з особливостей останніх років у сфері нерухомості Києва і найближчих передмість є посилення конкуренції між первинним і вторинним ринками. Експансія забудовників і кількість об'єктів, які вони будують збільшується з кожним роком. Зрозуміло, своїми пропозиціями забудовники відтягують на себе частину потенційних покупців.

«Забудовники зараз дуже активні і кількість пропозиції об'єктів від них у різних цінових категоріях велика. Відділи продажів заманюють покупців програмами розстрочки, що за практичної відсутності іпотеки, є для частини людей реальним інструментом для вирішення житлового питання. Однак говорити про те, що всі покупці йдуть на первинний ринок, не варто. Завжди є і будуть люди, які не готові чекати здачі об'єкта, не готові ризикувати своєю інвестицією, не хочуть кілька років жити у постійному ремонті. Та й перевірити документи на одну квартиру від власника набагато простіше, ніж перевірити всю документацію забудовника на землю, на будівництво тощо. Так що у вторинного житла залишаються свої вагомі переваги», – пояснює Олена Бібєрова.

З колегою погоджується Вікторія Барабаш, генеральний директор АН Park Lane: «Зараз на ринку елітної нерухомості досить багато пропозицій з чудовим співвідношенням «ціна-якість». За суму, аналогічну вартості «порожньої» квартири від забудовника, можна придбати апартаменти такого ж класу у будинку, побудованому 5-10 років тому, зі стильним ремонтом і повним технічним оснащенням», – зазначає вона.

З огляду на ці аргументи, а також дані про динаміку операцій на вторинному ринку, розмови про поглинання платоспроможного попиту забудовниками, за актуальних умов, не мають підстав. Однак посилення конкуренції присутнє і особливо сильно проявилося у 2017 році, коли забудовники вивели на ринок рекордну кількість квадратних метрів. Як відреагують на цей виклик ціни і попит на об'єкти вторинного ринку – покажуть вже наступні роки.

Мінімальний поріг входу

Одне з питань, що цікавлять потенційних покупців і всіх, хто спостерігає за ситуацією на ринку житла столиці – порогова сума, тобто реальна вартість, за яку можна придбати найбюджетніші варіанти квартир чи приватних будинків. У 2017 році у Києві в стагнаційні літні місяці зустрічалися угоди, де вартість квартир становила 16-18 тис. дол. Восени цей поріг піднявся до 20-22 тис. дол.

Потрібно розуміти, що таких варіантів на ринку небагато, зазвичай це малогабаритні квартири у старому житловому фонді, в непопулярних районах і стані, що вимагає додаткових вкладень у ремонт. При цьому, вже на 5-10 тис. дол. дорожче можна придбати комфортніше житло, в кращому районі і пристойному стані.

Найзбалансованішою за співвідношенням «ціна-якість» є цінова категорія 60-120 тис. дол. У цьому сегменті можна придбати якісне житло у потрібному районі (пропозиції вказаної категорії присутні в усіх районах столиці), в хорошому стані, і з можливістю в'їзду відразу після покупки.

Щодо елітного сегменту, то покупець тут став вимогливішим. «Зараз, купуючи дорогу нерухомість, покупці розцінюють це як придбання комплексу послуг високого рівня: якісна супутня інфраструктура, доглянута прилегла територія, парковка, загальна безпека (охорона). Лише квадратні метри стрімко поступаються місцем спільному підходу і «картинці», – підтверджує тенденцію Вікторія Барабаш.

Прогнози на 2018 рік

Фахівці ринку нерухомості сходяться на думці, що наступний рік для вторинного ринку столиці буде спокійним, проте тенденції загалом оптимістичні. Обґрунтованих передумов для різких коливань цін або попиту експерти не бачать. Однак, зважаючи на рівень попередніх заявок і загальних економічних тенденцій, можна передбачити певне збільшення активності покупців на тлі загальної цінової стабільності.

Нагадаємо, головний тренд на первинному ринку житла Києва у 2017 році – акцент на енергоефективності будинків.