Рынок вторичного жилья-2017: стабильность с тенденцией к росту

Конкуренция с застройщиками усиливается, но о «поглощении» речь не идет.

В 2017 году на фоне все еще не возобновившегося доверия к банкам и скромным ставкам по депозитам, а также очень ограниченного набора надежных и понятных инвестиционных инструментов в Украине, вторичная жилая недвижимость оставалась одним из понятных способов вложения накоплений. Но, конечно же, также никуда не делись сделки купли-продажи квартир не с целью сбережения и приумножения средств, а для решения собственных жилищных вопросов. Чем еще запомнился 2017 год на рынке вторичной жилой недвижимости Киева, узнавал портал 100realty.ua.

Неравномерный спрос

В течение 2017 года ситуация с ценами на рынке вторичного жилья была достаточно однородной, при этом спрос развивался по восходящей.

По данным портала 100realty.ua средний показатель стоимости квадратного метра вторичного жилья в столице составил 1 тыс. 260 долларов. Если анализировать 20% наиболее бюджетных квартир – этот показатель находился на уровне 740 долл. за кв.м. Ощутимых отклонений от этой суммы в течение года не наблюдалось ни в одну из сторон.

При этом уровень активности покупателей, уступчивости продавцов и общие настроения на рынке имели свою выраженную динамику.

«Весной 2017 года мы наблюдали снижение спроса и количества сделок относительно предыдущего осенне-зимнего сезона. Летом на рынке царила стагнация: при абсолютной стабильности цен уровень активности покупателей также был стабилен, с небольшой тенденцией к повышению. Осенью процессы на рынке вторичной недвижимости активизировались: количество заявок и сделок пошло вверх, продавцы стали менее уступчивы, решения о покупке стали приниматься значительно быстрее», – поделилась своими наблюдениями Елена Биберова, генеральный директор агентства недвижимости «Благовест».

Продуктивная осень

В завершающие месяцы года динамика спроса продолжает оставаться в восходящем тренде. По аналитическим данным АН «Благовест», сентябрь и октябрь показали сопоставимые объемы инвестиций в объекты вторичной недвижимости (на уровне 16 млн. 500 тыс. долл. за месяц), ноябрь показал прирост капиталовложений на 35% (22 млн. 500 тыс. долл.) и декабрь закрепляет эту тенденцию сходными показателями.

В более дорогих сегментах недвижимости (объекты, стоимостью от 250 тыс. долл.), по данным агентства недвижимости Park Lane, ноябрь показал рекордный прирост суммы инвестиций в 136%, а в октябре прирост к предыдущему месяцу составил 40%. Что подтверждает общий тренд с более ярко выраженной разницей в показателях.

Конкуренция растет

Одной из особенностей последних лет в сфере недвижимости Киева и ближайших пригородов является усиливающаяся конкуренция между первичным и вторичным рынками. Экспансия застройщиков и количество возводимых ими объектов увеличивается с каждым годом. Естественно, своими предложениями застройщики оттягивают на себя часть потенциальных покупателей.

«Застройщики сейчас очень активны и количество предложения объектов от них в различных ценовых категориях большое. Отделы продаж заманивают покупателей программами рассрочки, что при практическом отсутствии ипотеки, является для части людей реальным инструментом для решения жилищного вопроса. Однако говорить о том, что все покупатели уходят на первичный рынок, не стоит. Всегда есть и будут люди, которые не готовы ждать сдачи объекта, не готовы рисковать своей инвестицией, не хотят несколько лет жить в постоянном ремонте. Да и проверить документы на одну квартиру от собственника гораздо проще, чем проверить всю документацию застройщика на землю, на строительство и т.д. Так что у вторичного жилья остаются свои весомые преимущества», – поясняет Елена Биберова.

С коллегой соглашается Виктория Барабаш, генеральный директор АН Park Lane: «Сейчас на рынке элитной недвижимости достаточно много предложений с прекрасным соотношением «цена-качество». За сумму, аналогичную стоимости «пустой» квартиры от застройщика, можно приобрести апартаменты аналогичного класса в доме, построенном 5-10 лет назад, со стильным ремонтом и полным техническим оснащением», – отмечает она.

Учитывая эти аргументы, а также данные о динамике сделок вторичного рынка, разговоры о поглощении платежеспособного спроса застройщиками, в актуальных условиях, не имеют оснований. Однако усиление конкуренции присутствует и особенно сильно проявилось в 2017 году, когда застройщики вывели на рынок рекордное количество квадратных метров. Как отреагируют на этот вызов цены и спрос на объекты вторичного рынка – покажут уже следующие годы.

Минимальный порог вхождения

Один из вопросов, интересующих потенциальных покупателей и всех, кто наблюдает за ситуацией на рынке жилья столицы – пороговая сумма, т.е. реальная стоимость, за которую можно приобрести наиболее бюджетные варианты квартир или частных домов. В 2017 году в Киеве в стагнационные летние месяцы встречались сделки, стоимость квартир в которых составляла 16-18 тыс. долл. Осенью этот порог поднялся до 20-22 тыс. долл.

Нужно понимать, что таких вариантов на рынке немного, обычно это малогабаритные квартиры в старом жилом фонде, в непопулярных районах и состоянии, требующем дополнительных вложений в ремонт. При этом, уже на 5-10 тыс. долл. дороже можно приобрести более комфортное жилье, в лучшем районе и приличном состоянии.

Наиболее сбалансированной по соотношения «цена-качество» является ценовая категория 60-120 тыс. долл. В этом сегменте можно приобрести качественное жилье в подходящем районе (предложения данной категории присутствуют во всех районах столицы), в хорошем состоянии, и с возможностью въезда сразу после покупки.

Что касается элитного сегмента, то покупатель здесь стал более требовательным. «Сейчас, приобретая дорогую недвижимость, покупатели видят это как приобретение комплекса услуг высокого уровня: качественная сопутствующая инфраструктура, ухоженная прилегающая территория, парковка, общая безопасность (охрана). Просто квадратные метры стремительно уступают место общему подходу и «картинке», – подтверждает тенденции Виктория Барабаш.

Прогнозы на 2018 год

Специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что следующий год для вторичного рынка будет спокойным, однако тенденции в общем оптимистичные. Обоснованных предпосылок для резких колебаний цен или спроса эксперты не видят. Однако, исходя из уровня предварительных заявок и общих экономических тенденций, можно предполагать некоторое увеличение активности покупателей на фоне общей ценовой стабильности.

Напомним, главный тренд на первичном рынке жилья Киева в 2017 году – акцент на энергоэффективности домов.