Що пропонували столичні забудовники у році, що минає, і як на це реагували покупці.
Ринок новобудов розвивається Фото: rbc.ua
З усіх сегментів ринку нерухомості Києва, рік, що минає був наактивнішим для новобудов столиці, адже кількість реалізованих забудовниками проектів продовжує зростати. Про те, що важливого сталося у 2017 році, які тенденції і особливості характеризували первинний ринок житла, з'ясовував портал 100realty.ua.
Попит формує молоде покоління
Пропозиція нових квартир від забудовників у Києві зростала впродовж усього року. З місяця в місяць кількість ЖК, в яких були відкриті продажі, збільшувалася. Так, на початку року цей показник становив 158 об'єктів, а зараз – вже 193.
Найпопулярнішим у Києві, як і раніше, залишається найдоступніше за ціною житло. І, звичайно ж, швидко знаходять свого покупця квартири в об'єктах з оптимальним співвідношенням розташування, ціни та якісних характеристик.
«Переважно це квартири невеликої площі: однокімнатні – до 40-45 квадратних метрів, двокімнатні – 55-65 кв. м в комплексах економ- і комфорт-класу. Часто таке житло повністю розкуповується ще під час будівництва. Але при цьому стабільний попит впродовж року зберігався на всі класи нерухомості, про що свідчить велика кількість будинків, що здаються в експлуатацію і нових проектів у різних сегментах – від «економ» до «еліт». Просто престижніше житло з об'єктивних причин затребуване не настільки масово – з огляду на складну економічну ситуацію дозволити собі його може не кожен», – вважає Гліб Шемовнев, представник корпорації «Укрбуд».
Якщо говорити про покупця, який інвестував у квартири в новобудовах, то, за словами експертів, найчисленніша група покупців сьогодні – це люди віком 25-35 років. При чому, часто до відділів продажу люди приходять за рекомендацією знайомих, які вже купили квартири в цьому комплексі. Забудовники зазначають, що позитивні відгуки знайомих (там зване, «сарафанне радіо») – це другий за обсягом залучення клієнтів канал комунікації після Інтернету.
Також експерти відзначають, що покупець став практичнішим і вибагливішим при виборі нової квартири.
«Потенційні покупці все частіше звертають увагу на інфраструктурні об'єкти, де всі сервіси, необхідні для комфортного проживання – на території комплексу, у пішій доступності. При покупців все більше уваги приділяють вартості майбутніх комунальних послуг, якості будівельних матеріалів», – каже Олена Ширіна, аналітик компанії UDP.
Ціни – стабільні, знижки – відчутні
Впродовж 2017 року вартість квартир у новобудовах Києва практично не змінилася. Так, за даними аналітиків порталу 100realty.ua, в кінці року середня вартість квадратного метра становить 23 тис. 600 грн., тоді, як в січні була 23 тис. 300 грн.
Загалом, стабільність цін обумовлена відносною стабільністю гривні по відношенню до долара, оскільки валютні коливання все ще є досить вагомим аргументом для забудовників при формуванні цін, які зараз в 99% випадків номінуються в гривні. Зараз, в кінці року ми спостерігаємо зростання курсу долара, що, швидше за все, зумовить ріст гривневих цін на квадратні метри у новобудовах вже в січні-лютому наступного року.
Але крім стабільності цін в році, що минає забудовники демонстрували також «стабільність» акційних пропозицій, в тому числі знижок від заявлених у прайсах цифр.
«Аналізуючи кількість і розмір акційних знижок, які пропонували забудовники, можна побачити готовність продавців нерухомості до досить суттєвих дисконтів. Через це покупець розраховував і надалі розраховуватиме на різницю (звичайно, в сторону зменшення) між прайсовою ціною забудовника і тією, яка буде при підписанні договору з ним», – зазначає Олексій Говорун, заступник генерального директора з розвитку та маркетингу компанії «ТММ».
Так, практично всі забудовники надають знижки на рівні 5-10% при 100% оплаті за квартиру. В окремих випадках знижки можуть досягати і 15-25%. Є дисконтні пропозиції 10-12,5% навіть при одноразовій оплаті половини вартості квартири. Інший варіант «знижки» – це «націнка» при покупці квартири в так звану «безпроцентну розстрочку». Відсотки не нараховуються, але вартість квадратного метра одразу виростає – на ті ж 10-20%.
Головний тренд – енергоефективність
Серед помітних тенденцій року на первинному ринку житла столиці експерти відзначають впевнений ріст частки житла комфорт-класу.
«Знижується частка економ-класу на користь класу комфорт. Комфорт-клас становить уже більше половини проектів, які стартують. Щоб підтримати ринкову вартість житла, яка знижувалася, забудовники намагалися позиціонувати свої комплекси вище, додаючи їм якісь переваги без значного підвищення собівартості створення об'єктів», – каже пані Ширіна.
Також у 2017 році продовжила зменшуватися середня площа квартир. Однокімнатних квартир вже вводиться в експлуатацію більше половини від загальної кількості.
«Утвердився на ринку формат квартир з екстремально малими площами – від 19 кв. м. Вони позиціонуються на ринку як смарт-квартири. Все більше уваги забудовники приділяли планувальним рішенням: намагалися зробити квартири максимально раціональними, корисними, продуманими, без зайвих просторів. Наносили на планування функціональні зони, меблі, пропонували варіанти перепланувань – працювали над демонстрацією ефективності просторів», – зазначає аналітик UDP.
Через зниження платоспроможного попиту на житло зменшувався і бюджет покупки. Для стимулювання попиту забудовники використовували інструмент, який вже підтвердив свою ефективність при продажі квадратних метрів в актуальних умовах – розстрочку. Типові для ринку умови розстрочки: 30-50% 1-й внесок, решта – рівними частинами до закінчення будівництва. У деяких об'єктах перший внесок знижено до 20%. Зазвичай розстрочку дають до планового закінчення будівництва. У низці об'єктів розстрочка надавалася на 2-3 роки, в поодиноких випадках – до 7 років. За даними забудовників, розстрочкою користується приблизно половина покупців квартир у новобудовах.
А ось іпотечне кредитування все ще не може відновитися в Україні. «На папері» воно є, але через жорсткі умови банків мало хто готовий брати такі кредити. Виняток – спільні програми забудовників з банками-партнерами. Термін надання таких кредитів – до 20 років. Процентна ставка – 13-22% річних залежно від банку і умов. Але купівель квартир із залученням навіть таких кредитних коштів – не більше 5% від загальної кількості.
Головним же трендом в проектуванні і позиціонуванні житлових комплексів у 2017 році можна назвати акцент на енергоефективності будинків. Адже на тлі тарифів на комунальні послуги, які постійно ростуть, покупці все частіше цікавляться, у скільки обходитиметься обігрів їх майбутнього житла. Забудовники змушені були зреагувати на цей запит, а найбільш креативні успішно використовують фішку енергоефективності в своїх маркетингових комунікаціях.
«З огляду на важливі зміни в законодавстві, будівельні компанії почали зосереджувати особливу увагу на енергоефективності та екологічності житлової нерухомості, що стало суттєвою перевагою для покупців при виборі житла», – додає Віталій Грусевич, виконавчий директор Конфедерації будівельників України.
Законодавчі зміни
Цього року будівельний ринок отримав зміни в законодавство, які суттєво змінили правове регулювання умов початку будівництва і введення готових об'єктів в експлуатацію. Тому все друге півріччя 2017 р. забудовники працювали вже за низкою нових правил, але в більшій мірі результати від оновлення законодавства будуть відчутні наступного року.
«Слід зазначити ануляцію законодавчої вимоги про необхідність отримання при будівництві технічних умов пожежної та техногенної безпеки. У році, що минає, також прийнято низку інших важливих для галузі законодавчих актів, дію яких ринок відчує трохи пізніше, коли відповідні закони запрацюють на практиці. Це закони України «Про енергетичну ефективність будівель», «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання», «Про оцінку впливу на навколишнє середовище», «Про ринок електричної енергії», – говорить Віталій Грусевич.
Прогноз на 2018 рік
У наступному році, на думку експертів, ринок продовжить активно розвиватися, суттєвого росту цін на квартири при цьому не передбачається.
«Основний тренд ринку нерухомості 2018 року – загострення конкуренції. З огляду ріст пропозиції, посиляться маркетингові активності: за відсутності іпотеки забудовники пропонуватимуть розстрочки, швидше за все, виникнуть нові форми співпраці між забудовниками і ріелторськими компаніями. При затвердженні бюджету на 2018 рік розглядався курс від 29 до 31 гривні за долар. Як показує практика попередніх років, в якийсь період часу відбувається різкий стрибок курсу. У момент цього стрибка знову виникне відкладений попит. Оскільки накопичення українці традиційно зберігають в доларах, вони вичікуватимуть якомога вигіднішого курсу для конвертації і здійснення покупки», – вважає Олексій Говорун.
За словами експерта, значну частину ринку, швидше за все, зможуть акумулювати забудовники, які займаються девелопментом великих об'єктів – від 5 тисяч квартир по типу квартальної забудови, з єдиним соціальним простором і розвиненою інфраструктурою, яка передбачає не лише магазини біля будинку і салони краси, але й навчальні установи, супермаркети, спортивні майданчики і зали тощо. З огляду на цей факт, попит на індивідуальні об'єкти збережеться лише у місцях з дуже привабливою транспортною доступністю або престижною локацією.
- 1158 переглядів
