Професійні склади в Києві: на ринку дефіцит пропозиції

Ринок складської нерухомості в столиці починає активно розвиватися. Є попит, і пропозиція поступово збільшується. Портал столичної нерухомості 100realty.ua з'ясував, що відбувається на ринку і які прогнози на майбутнє.

Головні тенденції ринку складів в Києві

За підсумками першого кварталу 2019 року на ринку професійних складів спостерігалася позитивна динаміка, зокрема, завдяки зростанню валового поглинання до рівень 46 250 кв. м, що на 27% більше в порівнянні з попереднім роком.

«Протягом 1 кварталу 2019 року в сегменті не було введено в експлуатацію нових об'єктів, тоді як до кінця 2019 року прогнозується нова пропозиція в обсязі 83 000 кв. м. Середня вакантність на ринку на кінець 1-го кварталу 2019 року склала близько 3,6%», – говорить Наталя Сокирко, директор департаменту промислової та логістичної нерухомості CBRE Ukraine.

Вона зазначила, що в попередньому році спостерігалося зростання попиту на складську нерухомість, що пояснювалося, перш за все, відновленням ділової активності в цьому сегменті після спаду в 2014-2016 рр. Основну частку в загальній сумі валового поглинання на ринку професійних складів становили орендні угоди в той час, як операції з придбання складської нерухомості склали всього лише 3%.

Хто купує і орендує склади в Києві

За даними CBRE, основними орендарями є підприємства оптової і роздрібної торгівлі, які в той же час складають 59% загального валового поглинання на ринку складської нерухомості в 2018 році.
«Іншу частину в структурі валового поглинання розділили між собою логістичні оператори (19%), орендарі галузей фармацевтики і медицини (17%), а також інших галузей (5%)», – говорить Наталя Сокирко.

Стаття по темі: Склади для зберігання особистих речей: чи буде попит на послугу?

Орендують і купують склади, як в межах Києва, так і в передмістях.

«Основний попит продовжують формувати компанії e-commerce і рітейлери. Також компанії демонструють великий інтерес на складські приміщення в межах міста – такі локації дозволяють оптимізувати час на доставку товарів, як кінцевого споживача, так і на свої власні точки. Багато великих компаній, наприклад, рітейлери, вважають за краще будувати великі складські об'єкти «під себе». Ця схема, відома під назвою Built-to-Suite. Такий формат дозволяє орендарю отримати приміщення, які повністю відповідають його потребам. А також, заздалегідь гарантує девелоперу наявність довгострокового орендаря, що мінімізує фінансові втрати від простою. Саме ці два фактори роблять його настільки популярним», – каже Ірина Трунова, керівник відділу оцінки та консалтингу NAI Ukraine.

Орендні ставки в Києві поповзли вгору

Зростання попиту провокує і зміна цін на оренду складів в столиці і передмісті.

За даними аналітиків CBRE Ukraine, декларовані орендні ставки в основному варіювалися в гривневому діапазоні 125-162 грн. ($ 4,6- $ 5,9) кв.м/місяць для складських приміщень класу А і в діапазоні 75-110 грн. ($ 2,7- $ 4,0) кв.м/місяць для складських приміщень класу B. Ефективна орендна ставка на кращі приміщення залишалася стабільною в гривні, близько 100-142 грн/кв.м. /місяць, і незначно виросла в доларах США, за рахунок зміцнення курсу гривні, і таким чином склала $ 3,7- $ 5,2 кв.м/місяць на кінець 1 кварталу 2019 року.

Що чекає ринок складів в Києві?

Ринку складської нерухомості Києва і Київської області пророкують розвиток. Будуть мінятися орендні ставки, будуватися нові склади в Києві.

«Найближчим часом очікується зростання попиту за рахунок розширення логістичних компаній, рітейлерів і компаній e-commerce. При цьому очікується близько 100 000 кв.м. спекулятивного пропозиції, заявленого до виходу на ринок в 2019-2020. Зокрема, планується введення в експлуатацію 3 черги Unilogic Park (22 000 кв.м), складського комплексу «Міраж 3» (9 000 кв.м), а також 2 черги логістичного комплексу Amtel Properties (52 000 кв.м) до кінця поточного року», – говорить Наталя Сокирко.

З огляду на нинішній стан ринку, знайти значні по площі складські приміщення буде досить важко, в зв'язку з низькою вакантністю і відсутністю високої девелоперської активності в цьому сегменті.

 

«Обсяг нової пропозиції, швидше за все, буде швидко поглинений за рахунок сформованого на ринку дефіциту складських площ. Таким чином, очікується, що як запитувані, так і ефективні орендні ставки в гривні виростуть до кінця року, як наслідок нестачі пропозиції на ринку, з можливістю зростання ефективної орендної ставки на кращі приміщення в гривні на прибл. 5% до кінця року. Орендодавці кращих складських об'єктів на ринку прагнуть до повноцінного переходу орендних ставок в доларовий еквівалент. Незважаючи на це, орендні ставки в доларах, ймовірно, залишатимуться під ризиком можливих коливань курсу валют», – додає експерт.

Стаття по темі: Як перевести житлове приміщення в нежитлове: порядок дій та нововведення

Таким чином, з часом ринок складської нерухомості увійде в активну стадію розвитку, якщо політична і економічна ситуація в країні кардинально не зміняться.