Профессиональные склады в Киеве: на рынке дефицит предложения

Рынок складской недвижимости в столице начинает активно развиваться. Есть спрос, и предложение постепенно увеличивается. Портал столичной недвижимости 100realty.ua выяснил, что происходит на рынке и какие прогнозы на будущее.

Главные тенденции

По итогам первого квартала 2019 года на рынке профессиональных складов наблюдалась позитивная динамика, в частности, благодаря росту валового поглощения до уровня 46 250 кв.м, что на 27% больше по сравнению с предыдущим годом.

«В течение 1 квартала 2019 года в сегменте не было введено в эксплуатацию новых объектов, тогда как к концу 2019 года прогнозируется новое предложение в объеме 83 000 кв.м. Средняя вакантность на рынке на конец 1-го квартала 2019 года составила около 3,6%», – говорит Наталья Сокирко, директор департамента промышленной и логистической недвижимости CBRE Ukraine.

Она отметила, что в предыдущем году наблюдался рост спроса на складскую недвижимость, что объяснялось, прежде всего, возобновлением деловой активности в этом сегменте после спада в 2014-2016 гг. Основную долю в общей сумме валового поглощения на рынке профессиональных складов составляли арендные соглашения в то время, как сделки по приобретению складской недвижимости составили всего лишь 3%.

Кто покупает и арендует склады в Киеве

По данным CBRE, основными арендаторами являются предприятия оптовой и розничной торговли, которые в то же время составляют 59% общего валового поглощения на рынке складской недвижимости в 2018 году.

«Остальную часть в структуре валового поглощения разделили между собой логистические операторы (19%), арендаторы отраслей фармацевтики и медицины (17%), а также других отраслей (5%)», – говорит Наталья Сокирко. 

Статья по теме: Склады для хранения личных вещей: будет ли спрос на услугу?

Арендуют и покупают склады, как в черте Киева, так и в пригородах.

«Основной спрос продолжают формировать компании e-commerce и ритейлеры. Также компании демонстрируют большой интерес на складские помещения в черте города – такие локации позволяют оптимизировать время на доставку товаров, как конечному потребителю, так и на свои собственные точки. Многие крупные компании, например, ритейлеры, предпочитают строить крупные складские объекты «под себя». Эта схема, известная под название Built-to-Suite. Такой формат позволяет арендатору получить помещения, которые полностью соответствуют его потребностям. А также, заранее гарантирует девелоперу наличие долгосрочного арендатора, что минимизирует финансовые потери от простоя. Именно эти два фактора делают его настолько популярным», – говорит Ирина Трунова, руководитель отдела оценки и консалтинга NAI Ukraine.

Арендные ставки поползли вверх

Рост спроса провоцирует и изменение цен на аренду складов в столице и пригороде.

По данным аналитиков CBRE Ukraine, декларированные арендные ставки в основном варьировались в гривневом диапазоне 125-162 грн. ($4,6-$5,9) кв.м./месяц для складских помещений класса А и в диапазоне 75-110 грн. ($2,7-$4,0) кв.м./месяц для складских помещений класса B. Эффективная арендная ставка на лучшие помещения оставалась стабильной в гривне, около 100-142 грнкв.м./месяц, и незначительно выросла в долларах США, за счет укрепления курса гривны, и таким образом составила $3,7-$5,2 кв.м/месяц на конец 1 квартала 2019 года.

Что ждет рынок складов в Киеве?

Рынку складской недвижимости Киева и Киевской области пророчат развитие. Будут меняться арендные ставки, строиться новые склады в Киеве.

«В ближайшее время ожидается рост спроса за счет расширения логистических компаний, ритейлеров и компаний e-commerce. При этом ожидается около 100 000 кв.м. спекулятивного предложения, заявленного к выходу на рынок в 2019-2020. В частности, планируется введение в эксплуатацию 3 очереди Unilogic Park (22 000 кв.м.), складского комплекса «Мираж 3» (9 000 кв.м.), а также 2 очереди логистического комплекса Amtel Properties (52 000 кв.м.) до конца текущего года», – говорит Наталья Сокирко.

Учитывая нынешнее состояние рынка, найти значительные по площади складские помещения будет достаточно трудно, в связи с низкой вакантностью и отсутствием высокой девелоперской активности в этом сегменте.

 

«Объем нового предложения, скорее всего, будет быстро поглощен за счет сложившегося на рынке дефицита складских площадей. Таким образом, ожидается, что как запрашиваемые, так и эффективные арендные ставки в гривне вырастут до конца года, как следствие нехватки предложения на рынке, с возможностью роста эффективной арендной ставки на лучшие помещения в гривне на прибл. 5% до конца года. Арендодатели лучших складских объектов на рынке стремятся к полноценному переходу арендных ставок в долларовый эквивалент. Несмотря на это, арендные ставки в долларах, вероятно, будут оставаться под риском возможных колебаний курса валют», – добавляет эксперт. 

Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое: порядок действий и новшества

Таким образом, со временем рынок складской недвижимости войдет в активную стадию развития, если политическая и экономическая ситуация в стране кардинально не поменяются.