Итоги 2019 года на рынке недвижимости Киева: рынок «штормило», цены значительно изменились

Рынок недвижимости Киева был активным на протяжение 2019 года. При этом менялась ценовая ситуация, спрос и предложение. О том, что происходило в уходящем году, узнавал портал столичной недвижимости 100realty.ua.

Основные факторы влияния: курс валют и выборы

В 2019 году на рынок первичного жилья оказал влияние ряд факторов, среди которых –  укрепление гривны и политические процессы в стране.

«Снижение курса доллара заморозило рынок недвижимости – не полностью, но достаточно ощутимо. Себестоимость строительства в гривне не упала, а покупательная способность осталась на том же уровне. Соответственно долларовые бюджеты застройщиков уже трещат по швам. И самое интересное, когда доллар начнет расти, мы увидим очередное подорожание на рынке жилой недвижимости», – считает Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.

Похожее мнение и у других экспертов. «Из-за того, что цены на первичном рынке жилья привязаны к курсу доллара, то, естественно, это не могло не сказаться на стоимости квартир. Так, в январе, после резкого скачка курса доллара до 29 гривен, в большинстве строящихся объектов стоимость жилья выросла на 3-5%. Постепенно, ввиду стабилизации курса и «отката» на уровень 26-27 гривен, цены несколько снизились. При этом рост стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ составил в среднем 10%. Но после значительного укрепления гривны с учетом удорожания строительства, цены более-менее остаются стабильными», – говорит Александр Панфилов, коммерческий директор мини-города Svitlo Park.

Статья по теме: Что будет с ценами на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году: прогноз от экспертов рынка

Практически все игроки рынка называют курсовые колебания – одним из важнейших факторов, который привел к фактическому росту цен. Так считает Роман Белик, совладелец и партнер InCo home, компания по инвестициям в недвижимость: «Ревальвация гривны, как результат политики заимствований правительства, стала одной из причин замедления продаж на рынке. Свои сбережения украинцы традиционно хранят в валюте, а укрепление гривны привело к подорожанию недвижимости практически на 20% в долларовом эквиваленте, что естественно сжало спрос. Негативное давление девальвации усиливается неопределенностью в части внедрения заявленных налоговых, структурных и административных реформ. Рынок недвижимости, как, впрочем, и все остальные рынки, в моменты неопределенности с базовыми понятиями и государственными ценностями заходит в состояние турбулентности. Рынок уже второй год подряд находится в стадии перенасыщения, когда спрос явно отстает от предложения и это не может не оказывать давление на его динамику».

На ценовую ситуацию в этом году существенно повлияла политическая ситуация в стране: покупатели занимали выжидательную позицию, и их последующая активность на рынке во многом зависела от результатов выборов президента и Верховной Рады.

Яна Литвинчук, MRICS, заместитель управляющего директора международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине, отметила, что среди основных тенденций года нужно выделить:

1. Повышение цен на новое жилье (до 10-15% в долларовом эквиваленте в зависимости от класса и стадии готовности жилых комплексов). Несмотря на стабилизацию курса гривны, корректно было бы привязываться к покупательной способности национальной валюты и  инфляции – до 10%, что можно рассматривать как минимальный эквивалентный рост, дальнейшая динамика цен уже коррелируется и соотносится с другими рыночными факторами.
2. В 2019 году, по данным Минюста, снизилось общее количество сделок. Это можно объяснить периодом неопределенности, связанного с выборами в Украине, а также сменами политических элит.

Статья по теме: Новые правила оценки недвижимости в Украине – мнения юристов

Наблюдались изменения и на рынке жилой недвижимости пригорода, коттеджной недвижимости.

Покупая коттеджи в пригороде, можно было заработать на 1,5-2% больше, чем в прошлом году. В среднем доходность приобретения коттеджей выросла до 12-18% годовых в зависимости от характеристик объекта. Больше всего доходность выросла у коттеджей, которые расположены на расстоянии до 10 км от Киева. Такие данные приводит Владислав Кононов, управляющий партнер компании AVM Development Group.

Также в 2019 году, по словам Константина Олейника, руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG, в структуре предложения появились апартаменты в т.н. «доходных домах» – квартиры с полностью готовым ремонтом и возможностью привлечения системной управляющей компании, сдающей недвижимость в краткосрочную/долгосрочную аренду с оговоренной доходностью (на практике несколько выше рыночной).

Спрос менялся и цены тоже

По словам г-на Панфилова, на протяжении всего года наблюдалось перераспределение существующего спроса: популярность объектов эконом-класса резко снизилась – на 15-20%, а покупательский взор был обращен преимущественно на объекты комплексной застройки, где рост активности инвесторов растет в среднем на 1-1,5% ежемесячно.

Изменение покупательского вектора также повлияло на цены. На сегодняшний день в классе «эконом» средняя цена на новые квартиры в достраиваемых объектах снизились на 2,5-3%, в новых объектах снижение составило 6-8%. В классе «комфорт» наблюдается снижение цены на 1,5% в новых объектах, однако в  достраиваемых объектах мы констатируем рост цен на 5-6%. В классе «бизнес» цена квартир в новых объектах снизилась на 5%, а в достраиваемых – осталась практически без изменений.

Статья по теме: Какие налоги и затраты при покупке квартиры в новостройке в Украине

Изменились и цены на пригородную недвижимость.

По данным компании AVM Development Group с января по середину октября цены на земельные участки, предназначенные под жилое строительство увеличились на 10% и составила до 720 у.е. за сотку. Стоимость квартир в новостройках в пригороде увеличилась в среднем на 6% и составила порядка 750 грн./кв.м.

Изменение цен на квартиры в новостройках в пригороде в 2019 году

• однокомнатные квартиры – рост на 7-8%;
• двухкомнатные – рост на 5%;
• трехкомнатные и многокомнатные квартиры площадью от 80 кв. м – около 2,3%.

Законодательные изменения года

В 2019 году происходили изменения и в законодательной сфере, которые влияли на рынок и окажут влияние в дальнейшем.

«В первую очередь, это важные законопроекты касательно отмены паевого участия и введения параметрического метода нормирования в строительстве. Над этими инициативами мы плотно работали в Минрегионе еще во время моего пребывания на должности заместителя министра по строительству. И я рад, что новый парламент внес и поддержал эти новшества. Для строительного рынка, как и для конечных потребителей – наших граждан, эти изменения очень важны. Также стоит отметить работу по обновлению государственных строительных норм. В этом году мы поменяли ряд важных правил строительства жилых домов, общественных, высотных зданий, предприятий торговли, отелей, дорог, градостроительства, инклюзивности и так далее. Многие из них уже вступили в силу, некоторые заработают в ближайшее время. Всего уже сделано более 600 качественных изменений в ДБН для безопасности и комфорта людей», – говорит Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины.

Он также отметил, что в 2019 году много времени уделяли проблемам устаревшего жилья, защиты прав вкладчиков в жилое строительство и борьбы с долгостроями, урегулирования рынка арендного жилья в Украине. Далее эти инициативы должны быть внедрены в жизнь.

Статья по теме: Многокомнатные квартиры в Киеве: кто и почем покупает

По словам Анастасии Забудько, юриста Адвокатской компании «Борисенко и партнеры» пока новые строительные нормы ставят жесткие требования к жилым помещениям, прослеживается тенденция к упрощению правового сопровождения строительства.

«С начала 2019 года законодатель увеличил до 500 кв. м количество площади, застраивать которую можно по строительному паспорту, без согласования строительного проекта, и такие паспорта уже выдают государственные органы. Кабинет Министров Постановлением №236 увеличил перечень строительных работ, связанных с перепланировкой и переоборудованием, которые не требуют получения разрешений», – говорит юрист.

Также достаточно положительно оценивают участники рынка запуск Электронного кабинета застройщика (заказчика). 

«Да, еще есть над чем работать, но главное, что этот сервис позволит минимизировать произвол чиновников и позволит быстрее выводить проекты на рынок с меньшей коррупционной нагрузкой, которая в том или ином виде все равно в результате отображается на будущем покупателе. Сейчас идет активная работа над Реестром имущественных прав на недвижимость. С одной стороны, он позволит исключить двойную продажу, уменьшит риски создания очередной пирамиды. С другой стороны, очередной новый реестр – очень часто околокоррупционная составляющая. И его результативность будет зависеть от того, насколько качественно в законе будет выписано администрирование этого реестра», – говорит Андрей Рыжиков.

Статья по теме: Новые правила оценки недвижимости в Украине – что меняет новый закон Рады

По мнению экспертов, многие изменения, которые начали действовать в 2019 году, будут влиять на рынок сильнее всего в следующем 2020 году.