Квартири в передмісті Києва: попит зростає, а висока конкуренція стримує зростання цін

Багато міст в межах 20-ти кілометрів від Києва активно забудовуються

Для українців, які не можуть дозволити собі покупку житла в столиці, гарною альтернативою є придбання квартири в передмісті Києва.

Портал столичної нерухомості 100realty.ua дізнавався, які міста в Київській області найактивніше розвиваються, скільки коштує купити квартиру під Києвом і що варто очікувати покупцям до кінця 2019 року в цьому сегменті.

В якому передмісті Києва краще купувати квартиру

Багато міст, які знаходяться в межах 20-ти кілометрів від Києва, сьогодні активно забудовуються. Ринок первинної житлової нерухомості Київській області в 2018 році поповнився 27 новими об'єктами. Сукупна кількість квартир в них склало 6662. За даними City Development Solutions, з них 48% розташовано в комплексах комфорт-класу, 27% в комплексах бізнес-класу, 24% в комплексах економ-класу і всього 1% квартир припав на комплекси преміум класу.

«Проведений аналіз виходу нової пропозиції дозволяє робити висновок про те, що найактивніше розвиваються населені пункти, що мають хороше транспортне сполучення зі столицею: жителі Ірпеня і Бучі можуть досить швидко дістатися до станції метро «Академмістечко», звідки вже відкривається дорога в будь-яку (майже) точку Києва. Відмінне транспортне сполучення з Києвом має і м. Бровари, за рахунок можливості швидко дістатися до ст. м. «Лісова». Звичайно, в цих вузлах повідомлення створюється величезне навантаження на транспортну інфраструктуру, але можливість працювати в Києві, де з робочими місцями і зарплатами ситуація все-таки трохи краще, ніж у містах-супутниках, гарантує не спадає попит на приміське житло», – говорить Роман Герасимчук, директор консалтингової компанії City Development Solutions.

Стаття по темі: Розстрочка від забудовника на квартиру в новобудові: вигода чи кабала?

У 2018 році найактивніше розвивалися Ірпінь, в якому ринок поповнився тисяча двісті дев'яносто шість квартирами в 9 ЖК, і Бровари, в яких в продаж вийшло 1265 квартир в 5 ЖК. 1025 нових квартир в продажу з'явилося в м. Буча, але розподілені вони всього по 2 новим ЖК. У Крюковщині ринок так само поповнився 979 квартирами. На п'ятому місці за обсягом нової пропозиції розташувався м. Обухів, в якому в продаж вийшов досить масштабний для галузі ЖК на 768 квартир.

квартири в передмісті Києва - гарна альтернатива столичної дорогої забудові

Саме до цих міст експерти радять придивитися при виборі житла

«На даний момент особливим попитом користуються ЖК, розташовані в невеликих населених пунктах між Києвом і містами-супутниками, таких як Чайки, Чабани, Ходосівка, Гатне та ін. Ці селища вигідно відрізняються від міст-супутників тим, що розташовані на відстані 5-10 км від Києва, в цих населених пунктах за допомогою девелоперів створюється вся необхідна сучасна інфраструктура. Також для них характерна невисока щільність населення і як наслідок комфортна для покупця поверховість забудови – не вище 9 поверхів. Також важливим є те, що ці населені пункти мають відмінні рекреаційні можливості», – додає Владислав Кононов, керуючий партнер AVM Development Group.

Чому квартири в передмісті краще Києва

Для певної категорії покупців, які готові миритися з транспортним сполученням зі столицею, вибір квартири в передмісті, відмінне рішення житлового питання.

Переваги квартири в передмісті Києва

  • Щільність населення в містах-супутниках трохи нижче, що при незначно більш слабкому забезпеченні інфраструктурними об'єктами першої необхідності підвищує комфортність проживання. «Жителі Ірпеня і Бучі можуть насолоджуватися набагато більш щільним озелененням (за рахунок двох десятків парків і скверів в цих населених пунктах). Для тих, хто вибирає квартиру в Броварах, є можливість придбати сучасну квартири «не гірше, ніж в Києві» з усіма що додаються зручностями», – впевнений Роман Герасимчук.
  • Численні торгові центри, до яких добиратися іноді зручніше, ніж в Києві;
  • Малоповерхове клубне житло. «Відмінності самих приміських комплексів від своїх столичних« колег »мінімальні: менший масштаб, трохи більше прибудинкової території, мала поверховість і орієнтованість на сімейний формат проживання таких проектів можна віднести до незаперечних плюсів», – говорить експерт.

Якщо говорити про недоліки квартири в передмісті Києва, то власна інфраструктура таких ЖК найчастіше не задовольняє потреби мешканців, чимало значущі соціальні об'єкти (школи, дитячі садки, медичні установи) якщо і запроектовані, то часто переносяться на найостанніші черги будівництва, так що чекати їх доводиться не один рік. Ну і, звичайно, необхідність витрачати час на дорогу до Києва, де працюють багато жителів передмість

Хто купував квартири в передмісті Києва в 2018 році

Цільова аудиторія приміського житла, очевидно, відрізняється від такої в Києві. Першим значущим відмінністю є менший інвестиційний попит. За даними City Development Solutions для власного проживання в передмісті купується не менше 85% житла. До 40% попиту формують жителі регіонів України, які прагнуть перебратися ближче до Києва. Багато покупців заміської нерухомості якийсь час знімали там квартиру, що дозволило їм на практиці оцінити комфорт проживання за межами столиці.

Стаття по темі: Кредит на купівлю квартири в Україні: у скільки обійдеться іпотека в 2019 році

Близько 40% попиту формують люди 40-50 років, які купують житло для близьких родичів – літніх батьків і самостійних дітей. Більше половини покупців – молоді сім'ї з одним, рідше з двома, дітьми або самостійні молоді люди.

Якість квартири в передмісті гірше, ніж в Києві?

Деякі експерти вважають, що через більш простого процесу узгодження дозвільної документації, практично відсутність позапланових перевірок, якість будівництва в передмісті може бути гірше, ніж в столиці.

«Фактично, вартість житла в приміських ЖК незначно вище собівартості будівництва, що не кращим чином впливає і на якість будівництва, і на використовувані матеріали, і на додаткові опції. З іншого боку, для багатьох можливість купити квартиру площею 50 кв.м. за 600-700 тис. грн. виправдовує багато і багато недоліків», – зазначає Роман Герасимчук.

Стаття по темі: Зростання цін на квартири в новобудовах Києва: вибори та нові буднорми – що більше вплине?

У той же час, на думку пана Кононова, якість залежить не від розташування, а від самого забудовника.

«Що стосується питання якості житла, то хочу зауважити, що не зовсім коректно стверджувати, що в передмісті будують гірше, ніж в столиці. Всі прекрасно знають, що первинний ринок житла Києва і передмістя часто «хворіє» на недобросовісних забудовників, які намагаються не просто економити на будматеріалах, ще й будують небезпечні для життя майбутніх мешканців будинку. Якщо говорити про процентне співвідношення, то воно приблизно дорівнює: і в Києві, і в передмісті до 70% об'єктів можна вважати «якісними». Одним з показників сумнівної якості будівництва може служити свідомо низька ціна на квартири. Для Києва – це мінус 20% від середньоринкової, для передмістя, де ціни спочатку на 30% нижчі за київські, – це мінус 15%. Але кожен об'єкт потрібно окремо інспектувати, щоб дати точну картину», – каже Кононов.

Ціни на квартири в передмісті Києва поки радують, але виростуть в 2019 році

Ціни на житло в нових комплексах для класів економ- і комфорт- до кінця 2018 року майже не відрізнялася і коливалася в діапазоні від 12 000 до 14 000 грн/кв.м. Приміський бізнес-клас був незначно дорожче: від 13 500 до 18 000 грн/кв.м.

У поточному році вартість квартир в передмісті зміниться. Експерти прогнозують помірне зростання гривневих цін до 10%. При цьому високий рівень конкуренції і величезна кількість новобудов в деяких населених пунктах виступлять серйозним стримуючим фактором.

Надійність забудовника і гарантії завершення будівництва (хоча б факт наявності всієї дозвільної та проектної документації) все так само залишаться одним з ключових конкурентних переваг для приміських ЖК.

Источник