Квартиры в пригороде Киева: спрос растет, а высокая конкуренция сдерживает рост цен

Многие города в пределах 20-ти километров от Киева активно застраиваются

Для украинцев, которые не могут позволить себе покупку жилья в столице, хорошей альтернативой является приобретение квартиры в пригороде Киева.

Портал столичной недвижимости 100realty.ua узнавал, какие города в Киевской области активнее всего развиваются, сколько стоит купить квартиру под Киевом и что стоит ожидать покупателям до конца 2019 года в этом сегменте.

В каком пригороде Киева лучше покупать квартиру

Многие города, которые находятся в пределах 20-ти километров от Киева, сегодня активно застраиваются. Рынок первичной жилой недвижимости Киевской области в 2018 году пополнился 27 новыми объектами. Совокупное количество квартир в них составило 6662. По данным City Development Solutions, из них 48% расположено в комплексах комфорт-класса, 27% в комплексах бизнес-класса, 24% в комплексах эконом-класса и всего 1% квартир пришелся на комплексы премиум-класса.

«Проведенный анализ выхода нового предложения позволяет делать вывод о том, что активнее всего развиваются населенные пункты, имеющие хорошее транспортное сообщение со столицей: жители Ирпеня и Бучи могут достаточно быстро добраться до станции метро «Академгородок», откуда уже открывается дорога в любую (почти) точку Киева. Отличное транспортное сообщение с Киевом имеет и г. Бровары, за счет возможности быстро добраться до ст. м. «Лесная». Конечно, в этих узлах сообщения создается огромная нагрузка на транспортную инфраструктуру, но возможность работать в Киеве, где с рабочими местами и зарплатами ситуация все-таки немного лучше, чем в городах-спутниках, гарантирует не спадающий спрос на пригородное жилье», – говорит Роман Герасимчук, директор консалтинговой компании City Development Solutions.

Статья по теме: Рассрочка от застройщика на квартиру в новостройке: выгода или кабала?

В 2018 году активнее всего развивались Ирпень, в котором рынок пополнился 1296 квартирами в 9 ЖК, и Бровары, в которых в продажу вышло 1265 квартир в 5 ЖК. 1025 новых квартир в продаже появилось в г. Буча, но распределены они всего по 2 новым ЖК. В Крюковщине рынок так же пополнился 979 квартирами. На пятом месте по объему нового предложения расположился г. Обухов, в котором в продажу вышел достаточно масштабный для области ЖК на 768 квартир.

Квартиры в пригороде Киева - хорошая альтернатива столичной дорогостоящей застройке

Именно к этим городам эксперты советуют присмотреться при выборе жилья.

«На данный момент особым спросом пользуются ЖК, расположенные в небольших населенных пунктах между Киевом и городами-спутниками, таких как Чайки, Чабаны, Ходосовка, Гатное и др. Эти поселки выгодно отличаются от городов-спутников тем, что расположены на расстоянии 5-10 км от Киева, в этих населенных пунктах при помощи девелоперов создается вся необходимая современная инфраструктура. Также для них характерна невысокая плотность населения и как следствие комфортная для покупателя этажность застройки – не выше 9 этажей. Также немаловажным является то, что эти населенные пункты имеют отменные рекреационные возможности», – добавляет Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group.

Почему квартиры в пригороде лучше Киева

Для определенной категории покупателей, которые готовы мириться с транспортным сообщением со столицей, выбор квартиры в пригороде, отличное решение жилищного вопроса.

Преимущества квартиры в пригороде Киева

  • Плотность населения в городах-спутниках несколько ниже, что при незначительно более слабом обеспечении инфраструктурными объектами первой необходимости повышает комфортность проживания. «Жители Ирпеня и Бучи могут наслаждаться гораздо более плотным озеленением (за счет двух десятков парков и скверов в этих населенных пунктах). Для тех, кто выбирает квартиру в Броварах, есть возможность приобрести современную квартиру «не хуже, чем в Киеве» со всеми прилагающимися удобствами», – уверен Роман Герасимчук.
  • Многочисленные торговые центры, к которым добираться иногда удобнее, чем в Киеве;
  • Малоэтажное клубное жилье. «Отличия самих пригородных комплексов от своих столичных «коллег» минимальны: меньший масштаб, чуть больше придомовой территории, малая этажность и ориентированность на семейный формат проживания таких проектов можно отнести к неоспоримым плюсам», – говорит эксперт.

Если говорить о недостатках квартиры в пригороде лучше Киева, то собственная инфраструктура таких ЖК зачастую не удовлетворяет потребности жильцов, многие значимые социальные объекты (школы, детские сады, медицинские учреждения) если и запроектированы, то часто переносятся на самые последние очереди строительства, так что ждать их приходится не один год. Ну и, конечно, необходимость тратить время на дорогу в Киев, где работают многие жители пригородов.

Кто покупал квартиры в пригороде Киева в 2018 году

Целевая аудитория пригородного жилья, очевидно, отличается от таковой в Киеве. Первым значимым отличием является меньший инвестиционный спрос. По данным City Development Solutions для собственного проживания в пригороде покупается не менее 85% жилья. До 40% спроса формируют жители регионов Украины, стремящиеся перебраться поближе к Киеву. Многие покупатели пригородной недвижимости какое-то время снимали там квартиру, что позволило им на практике оценить комфорт проживания за пределами столицы.

Статья по теме: Кредит на покупку квартиры в Украине: во сколько обойдется ипотека в 2019 году

Около 40% спроса формируют люди 40-50 лет, приобретающие жилье для близких родственников – пожилых родителей и самостоятельных детей. Более половины покупателей – молодые семьи с одним, реже с двумя, детьми или самостоятельные молодые люди.

Качество квартиры в пригороде хуже, чем в Киеве?

Некоторые эксперты считают, что из-за более простого процесса согласования разрешительной документации, практически отсутствия внеплановых проверок, качество строительства в пригороде может быть хуже, чем в столице.

«Фактически, стоимость жилья в пригородных ЖК незначительно выше себестоимости строительства, что не лучшим образом влияет и на качество строительства, и на используемые материалы, и на дополнительные опции. С другой стороны, для многих возможность купить квартиру площадью 50 кв.м. за 600-700 тыс. грн. оправдывает многие и многие недостатки», – отмечает Роман Герасимчук.

Статья по теме: Рост цен на квартиры в новостройках Киева: выборы и новые стройнормы – что больше повлияет?

В то же время, по мнению г-на Кононова, качество зависит не от расположения, а от самого застройщика.

«Что касается вопроса качества жилья, то хочу заметить, что не совсем корректно утверждать, что в пригороде строят хуже, чем в столице. Все прекрасно знают, что первичный рынок жилья Киева и пригорода часто «хворает» на недобросовестных застройщиков, которые пытаются не просто экономить на стройматериалах, еще и строят опасные для жизни будущих жильцов дома. Если говорить о процентном соотношении, то оно приблизительно равно: и в Киеве, и в пригороде до 70% объектов можно считать «качественными». Одним из показателей сомнительного качества строительства может служить заведомо низкая цена на квартиры. Для Киева – это минус 20% от среднерыночной,  для пригорода, где цены изначально на 30% ниже киевских, – это минус 15%. Но каждый объект нужно отдельно инспектировать, чтобы дать точную картину», – говорит Кононов.

Цены на квартиры в пригороде Киева пока радуют, но вырастут в 2019 году

Цены на жилье в новых комплексах для классов эконом- и комфорт- к концу 2018 года почти не отличалась и колебалась в диапазоне от 12 000 до 14 000 грн/кв.м. Пригородный бизнес-класс был незначительно дороже: от 13 500 до 18 000 грн/кв.м. 

В текущем году стоимость квартир в пригороде изменится. Эксперты прогнозируют умеренный рост гривневых цен до 10%. При этом высокий уровень конкуренции и огромное количество новостроек в некоторых населенных пунктах выступят серьезным сдерживающим фактором.

Надежность застройщика и гарантии завершения строительства (хотя бы факт наличия всей разрешительной и проектной документации) все так же останутся одним из ключевых конкурентных преимуществ для пригородных ЖК.

Источник