Квартира під оренду в Києві: як розрахувати майбутній дохід і витрати

Квартира під оренду як і раніше залишається популярним способом для вигідного інвестування. Вкладення в нерухомість користуються попитом через низькі відсотків на банківські депозити в валюті (1,5-4% річних в залежності від умов строкового вкладу). Квартира під оренду в Києві дає значно більше: експерти оцінюють прибутковість такої інвестиції в 8-12% річних в залежності від місця розташування, якості ремонту і вдома, де знаходиться об'єкт.

Купівля квартири під оренду як засіб вигідного вкладення популярна і за кордоном. Правда, свої доходи європейці розраховують по-іншому. Наприклад, британці беруть іпотечний кредит під квартиру, після чого здають її під з'їм. Прибуток від такої операції – це різниця між доходом від оренди та виплатами по іпотеці.

Стаття по темі: Кредит на купівлю квартири в Україні: у скільки обійдеться іпотека в 2019 році

В Україні, де кредитування на придбання квартири утруднено, такий спосіб отримання доходів недоступний. Українські іпотечні та кредитні програми займають лише 1-4% від ринку нерухомості (в залежності від регіону) і практично ніяк не впливають на ринкову ситуацію. В іпотечному договорі може бути прямо прописана заборона на здачу в оренду квартири, що купується,  до повної виплати тіла кредиту. До того ж, відсотки по іпотеці в Україні у порівнянні з Європої та США відрізняються кратно: зараз українські банки видають позики на покупку житла під астрономічні 18-22%. Природно, виплати по іпотеці значно вище очікуваного доходу від здачі квартири в оренду.

Забудовники та ріелтори відзначають, що в нових житлових комплексах не менше 20-25% квартир купувалися для подальшого перепродажу або здавання в оренду. На ринку нерухомості Києва досить багато об'єктів, які виставлені на продаж і одночасно здаються в оренду в очікуванні покупця, який готовий заплатити ціну, запитану власниками. У центрі столиці України є ЖК, де частка квартир під здачу в оренду або на перепродаж досягає 40%.

Найбільш ліквідними і прибутковими в Києві залишаються квартири на Печерську. Цей центральний район столиці інтенсивно забудовується дорогими житловими комплексами бізнес- і преміум-класу. На етапі котловану ціни на такі ЖК стартують від 1500 у.о за квадратний метр, а ближче до закінчення будівництва їх вартість зростає до 2000-2300 дол/кв. м. Після введення будинку в експлуатацію оренда квартир такого класу стартує від 18 000 грн/міс.

Стаття по темі: Квартира в новобудові: як оцінити якість будівництва, рентабельність та ризики

З огляду на попит покупку квартир під оренду, забудовники пропонують в нових ЖК зручні або вільні планування. Вони дозволяють переробляти 1-кімнатні квартири в «двушки» або ж перетворювати житло у вільний простір без чіткого поділу на кімнати.

Як розрахувати дохід від покупки квартири під оренду

Наводимо порівняльну таблицю розцінок на квартири і їх оренду в центрі Києва, а також в спальних районах столиці. Наведені приклади усереднені і можуть відрізнятися від ринку.

Кілкість кімнат	Вартість придбання, грн	розташування	Ціна оренды, грн/міс	Плануємий дохід за рік, грн
1-кімн	до 1 млн	Спальні мікрорайони	5000 – 8000	60 000 – 96 000
1-кімн	1-1,6 млн	Центр Києва, нові ЖК в спальних районах недалеко від метро	9 000 – 15 000	108 000 – 180 000
2-кімн	до 1,8 млн	Спальні мікрорайони	8 000 – 14 000	96 000 – 168 000
2-кімн	1,8 – 3,2 млн	Центр Києва, нові ЖК в спальних районах недалеко від метро	12 000 – 24 000	144 000 – 288 000
3-кімн	до 2 млн	Спальні мікрорайони	10 000 – 16 000	120 000 – 200 000
3-кімн	2,4 – 3,5 млн	Центр Києва, нові ЖК в спальних районах недалеко від метро	15 000 – 28 000	180 000 – 560 000

З наведених розцінок видно, що в середньому термін окупності квартири під оренду в Києві становить 10-12 років. Точний строк окупності залежить від суми вкладень в ремонт, меблі та побутову техніку, а також від витрат на утримання будинку, комунальні послуги і т.д.

Стаття по темі: Розстрочка від забудовника на квартиру в новобудові: вигода чи кабала?

Окремо варто преміальний сегмент квартир під оренду. Як правило, це житло з високоякісним ремонтом, який зроблений за дизайн-проекту. Квартири з орендною платою в 1500-4000 і більше тисяч доларів на місяць надаються мебльованими, оснащені сучасною технікою. Пошук орендаря для такої квартири – довгий процес, який ускладнюється підвищеними вимогами до форми оплати (знімання квартир для топ-менеджерів оплачується з рахунків компанії), охорони і безпеки, конфіденційності та інше. Проте, термін окупності елітного житла навряд чи істотно відрізняється від більш бюджетних варіантів – це також 10-12 років.

Стаття по темі: Як підготувати квартиру для оренди в Києві: 3 поради для власника