Квартира под аренду в Киеве: как рассчитать будущий доход и затраты

Квартира под аренду по-прежнему остается популярным способом для выгодного инвестирования. Вложения в недвижимость пользуются спросом из-за низких процентов на банковские депозиты в валюте (1,5-4% годовых в зависимости от условий срочного вклада). Квартира под аренду в Киеве дает существенно больше: эксперты оценивают доходность такой инвестиции в 8-12% годовых в зависимости от месторасположения, качества ремонта и дома, где находится объект.

Покупка квартиры под аренду как средство выгодного вложения популярна и за рубежом. Правда, свои доходы европейцы рассчитывают по-другому. Например, британцы берут ипотечный кредит под квартиру, после чего сдают ее под съем. Прибыль от такой операции – это разница между доходом от аренды и выплатами по ипотеке.

Статья по теме: Кредит на покупку квартиры в Украине: во сколько обойдется ипотека в 2019 году

В Украине, где кредитование под покупку квартиры затруднено, такой способ получения доходов недоступен. Украинские ипотечные и кредитные программы занимают всего 1-4% от рынка недвижимости (в зависимости от региона) и практически никак не влияют на рыночную ситуацию. В ипотечном договоре может быть прямо прописан запрет на сдачу покупаемой квартиры в аренду до полной выплаты тела кредита. К тому же, проценты по ипотеке в Украине в сравнении с Европой и США отличаются кратно: сейчас украинские банки выдают займы на покупку жилья под астрономические 18-22%. Естественно, выплаты по ипотеке значительно выше ожидаемого дохода от сдачи квартиры в аренду.

Застройщики и риелторы отмечают, что в новых жилых комплексах не менее 20-25% квартир выкупаются для дальнейшей перепродажи или сдачу в аренду. На рынке недвижимости Киева достаточно много объектов, которые выставлены на продажу и одновременно сдаются в аренду в ожидании покупателя, который готов заплатить цену, запрошенную владельцами. В центре столицы Украины есть ЖК, где доля квартир под сдачу в аренду или на перепродажу достигает 40%.

Наиболее ликвидными и прибыльными в Киеве остаются квартиры на Печерске. Этот центральный район столицы интенсивно застраивается дорогостоящими жилыми комплексами бизнес- и премиум-класса. На этапе котлована цены на такие ЖК стартуют от 1500 у.е за квадратный метр, а ближе к окончанию строительства их стоимость возрастает до 2000-2300 долл/кв. м. После введения дома в эксплуатацию аренда квартир такого класса стартует от 18 000 грн/мес.

Статья по теме: Квартира в новостройке: как оценить качество строительства, рентабельность и риски

Учитывая спрос покупку квартир под аренду, застройщики предлагают в новых ЖК удобные или свободные планировки. Они позволяют переделывать 1-комнатные квартиры в «двушки» или же превращать жилье в свободное пространство без четкого деления на комнаты.  

Как рассчитать доход  от покупки квартиры под аренду

Приводим сравнительную таблицу расценок на квартиры и их аренду в центре Киева, а также в спальных районах столицы. Приведены примеры, которые усреднены и могут отличаться от рынка.

Кол-во комнат	Стоимость при покупке	расположение	Цена аренды, грн/мес	Планируемый доход в год, грн
1-комн	до 1 млн грн	Спальные микрорайоны	5000 – 8000	60 000 – 96 000
1-комн	1-1,6 млн грн	Центр Киева, новые ЖК в спальных районах недалеко от метро	9 000 – 15 000	108 000 – 180 000
2-комн	до 1,8 млн грн	Спальные микрорайоны	8 000 – 14 000	96 000 – 168 000
2-комн	1,8 – 3,2 млн грн	Центр Киева, новые ЖК в спальных районах недалеко от метро	12 000 – 24 000	144 000 – 288 000
3-комн	до 2 млн грн	Спальные микрорайоны	10 000 – 16 000	120 000 – 200 000
3-комн	2,4 – 3,5 млн грн	Центр Киева, новые ЖК в спальных районах недалеко от метро	15 000 – 28 000	180 000 – 560 000

Из приведенных расценок видно, что в среднем срок окупаемости квартиры под аренду в Киеве составляет 10-12 лет. Точное время окупаемости зависит от суммы вложений в ремонт, мебель и бытовую технику, а также от затрат на содержание дома, коммунальные услуги и т.д.

Статья по теме: Рассрочка от застройщика на квартиру в новостройке: выгода или кабала?

Отдельно стоит премиальный сегмент квартир под аренду. Как правило, это жилье с высококачественным ремонтом, который сделан по дизайн-проекту. Квартиры с арендной платой в 1500-4000 и более тысяч долларов в месяц предоставляются меблированными, оснащенные современной техникой. Поиск арендатора для такой квартиры –  долгий процесс, который осложняется повышенными требованиями к форме оплаты (съем квартир для топ-менеджеров оплачивается со счетов компании), охране и безопасности, конфиденциальности и другое. Тем не менее, срок окупаемости элитного жилья вряд ли существенно отличается от более бюджетных вариантов – это также 10-12 лет.

Статья по теме: Как подготовить квартиру под аренду в Киеве: 3 совета для владельца