Покупка квартиры по переуступке прав: риски и выгоды

Покупка квартиры в новом доме не у застройщика, а у покупателя-инвестора имеет свои преимущества и риски. Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua выяснил, какие особенности покупки квартир в новостройках по переуступке.

Что такое переуступка прав

Когда покупается квартира у застройщика, а дом еще не введен в эксплуатацию, инвестор (покупатель квартиры в новостройке) может в любой момент продать строящуюся квартиру, то есть право собственности на будущее жилье.

«Как договорной механизм, переуступка прав является фактически вторичной по отношению к первичному основному договору, по которому эти права приобретены. Исходя из этого, с правовой точки зрения для покупателя прав на квартиру по переуступке к тем общим рискам, характерным для любого приобретения жилья на первичном рынке, добавляются риски проверки правомерности приобретения и отчуждения продавцом своих прав, причин  такой продажи, а также условий уступки прав. Ситуация существенно усложняется в тех случаях, когда идет речь о повторных переуступках прав на одну и ту же квартиру», – говорит Ян Левитас, управляющий партнер JN Legal.

Проверь цены на строящееся жилье: Обзор рынка новостроек Киева в апреле 2021 г.

По словам Николая Максимова, адвоката ЮК RIYAKO&PARTNERS, переуступка прав означает замену в договоре купли квартиры (который может иметь различные формы, например, через членство в кооперативе и т.д.) покупателя квартиры с первичного на нового.

«Важно понимать, что чаще всего переуступка прав осуществляется в договорах на членство в кооперативах. Это абсолютно классическая схема, когда человек входит в состав кооператива, вносит паевые взносы на функционирование кооператива и строительство жилого дома, а после завершения строительства попросту оформляет право собственности на закрепленную за ним квартиру за счет уже внесенных паевых взносов», – говорит адвокат.

До момента оформления права собственности на квартиру, пайщик имеет возможность продать свои права на членство в кооперативе любому иному лицу по цене на свое усмотрение, независимо от суммы внесенных паевых взносов. Чаще всего такая продажа осуществляется за наличные денежные средства без фиксации конкретной цены продажи в договоре переуступки (зачастую договор может быть вообще безоплатным, а деньги передаются наличкой без налогообложения).

Первичный участник выходит из состава кооператива, а новый  входит в состав кооператива и получает право в будущем оформить собственность на квартиру, которая закрепляется за каждым членом кооператива.

Риски и выгоды переуступки

Николай Максимов считает, что безусловным преимуществом переуступки прав является простота оформления отношений, отсутствие необходимости нотариального заверения договора переуступки, отсутствие обязательных налогов и сборов.

«Важно помнить, что приобретение квартиры путем переуступки прав – это крайне рискованный процесс, ведь деньги за переуступку оплачиваются первичному участнику кооператива (а не кооперативу!) наличностью без фиксации таких денег в договоре переуступки. В случае, если кооператив не завершит строительство дома или не сдаст его в эксплуатацию, все претензии возможны только к кооперативу, а не к первичному участнику с которым заключался договор переуступки и который получал денежные средства. Иначе говоря, может возникнуть ситуация, когда кооператив готов вернуть деньги пайщику, однако в несомненно меньшем размере, нежели такой пайщик (новый член кооператива) оплатил первичному участнику кооператива наличкой. К примеру, размер выплаченных паевых взносов может быть 300 000 гривен, а новый участник выплатил первичному участнику кооператива 1 000 000 гривен. Таким образом, можно легко потерять 700 000 гривен, которые никто не вернет, даже если дом достроен не будет» – говорит адвокат.

Статья по теме: Рассрочка от застройщика в 2021 году: какие условия, проценты и сроки

Что касается возможных выгод от приобретение жилья реальным инвестором по переуступке прав, то, по словам Яна Левитаса, часто продавцами по переуступке являются аффилированные с застройщиком лица, задействованные в определенной финансово-правовой схеме продаж (в этом случае застройщик в большинстве случаев вообще не участвует в непосредственных продажах реальным инвесторам), либо так называемые «инвестиционные спекулянты». И те, и другие покупают права на жилье на начальной стадии строительства, когда цена минимальна, и перепродают их уже на более поздних стадиях строительства, когда цена существенно возрастает.

Продажа по более низким ценам либо по «номиналу» бывает лишь в тех редких случаях, когда у продавца складываются какие-либо неблагоприятные жизненные обстоятельства, вынуждающие его к такой продаже, либо когда появляется информация о проблемах у застройщика касательно возможности завершения строительства объекта. 

Как снизить риски при переуступке

Перед тем, как покупать квартиру по переуступке прав нужно проверить ряд нюансов. По словам Николая Максимова, к ним относятся:

1. Оформление прав на земельный участок под объектом строительства и наличие зарегистрированных разрешительных документов на строительство в ГАСКе (Государственной архитектурно-строительной инспекции). Это можно сделать самостоятельно на сайте ГАСИ, имея точную информацию о названии застройщика.
2. Проверка застройщика на наличие по отношению к нему судебных споров (это можно сделать самостоятельно на сайте Судебной власти Украины), или в системе открытых исполнительных производств Минюста (сайт 1, сайт 2).
3. Проверка условий договора, который подписывается с застройщиком. Особенно обращайте внимание на условия сдачи дома в эксплуатацию, ответственность застройщика за нарушение сроков постройки дома и несоблюдение качества жилья.

Ян Левитас рекомендует, во-первых, проверить полноту оплаты продавцом по переуступке стоимости квартиры. По законодательству, к новому кредитору  переходят права первичного кредитора в объеме и на условиях, которые существовали на момент перехода этих прав, если иное не установлено договором или законом. Поэтому, не может идти речь о полноценной уступке прав на квартиру и, соответственно, о приобретении права требования к застройщику о передаче квартиры, если права на нее не оплачены продавцом по переуступке полностью. В этом случае не обойтись без участия застройщика, а речь может идти об несколько иной правовой конструкции приобретения прав на квартиру – замене стороны в договоре с застройщиком.

Во-вторых, при любом приобретении прав на квартиру по переуступке инвестору рекомендуется настаивать на привлечении застройщика в качестве одной из сторон договора. Это существенно снизит риски, связанные как с возможным недобросовестным поведением продавца по переуступке, так и с правовым обоснованием будущих (при реализации своего права требования) отношений с застройщиком. Тем более, что очень часто в договорах с застройщиком предусматривается необходимость не только получения его предварительного согласия на переуступку прав, но и обязанность уплатить  некую плату за реализацию такого права в виде определенного процента от стоимости квартиры.

Сколько стоит оформление договора переуступки

Несмотря на то, что договор переуступки оформляется без нотариуса, покупателю жилья в новостройке все равно приходится нести затраты. Часто проверка имущественных прав инвестора, замена инвестора в договоре проходят прямо в офисе продаж застройщика. Большинство компаний-застройщиков взимают дополнительную плату за проверку и оформление таких договоров, особенно, если речь идет о популярных объектах.

Так застройщики снимают маржу с перепродаж квартир в своих ЖК, а также сдерживают спекуляции, чтобы реализовать жилье напрямую конечному покупателю. Суммы, которые застройщики требуют оплатить при оформлении переуступок, колеблются. По популярным объектам – от 12 500 грн за договор до 5-7% от стоимости жилья по договору. В последнем случае застройщик практически подменяет собой государство, которое взимает военный сбор 1,5% и повышенный 5-процентный налог за продажу квартиры в течение года после получения свидетельства о праве собственности.

Статья по теме: Сколько платят за коммуналку жители новостроек: за что им приходится доплачивать

В домах, где застройщиком является строительный кооператив, доплата за переуступку прав может взиматься в виде членского взноса при вступлении в права собственности. В новых ЖК в центре Киева такой взнос иногда достигает 30-40 тыс долларов при стоимости квартиры в 230-260 тыс. у.е. В случае отказа делать взносы кооператив, как правило, грозит новым собственникам отключением коммунальных и сервисных услуг, доступных всем остальным пайщикам: лифт, паркинг и даже электроснабжение.