Покупка квартиры по переуступке прав: риски и выгоды

По словам юристов, приобретение квартиры через переуступку – это рискованный процесс

Покупка квартиры в новом доме не у застройщика, а у покупателя-инвестора имеет свои преимущества и риски. Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua выяснил, какие особенности покупки квартир в новостройках по переуступке.

Что такое переуступка прав

Когда покупается квартира у застройщика, а дом еще не введен в эксплуатацию, инвестор (покупатель квартиры в новостройке) может в любой момент продать строящуюся квартиру, то есть право собственности на будущее жилье.

«Как договорной механизм, переуступка прав является фактически вторичной по отношению к первичному основному договору, по которому эти права приобретены. Исходя из этого, с правовой точки зрения для покупателя прав на квартиру по переуступке к тем общим рискам, характерным для любого приобретения жилья на первичном рынке, добавляются риски проверки правомерности приобретения и отчуждения продавцом своих прав, причин  такой продажи, а также условий уступки прав. Ситуация существенно усложняется в тех случаях, когда идет речь о повторных переуступках прав на одну и ту же квартиру», – говорит Ян Левитас, управляющий партнер JN Legal.

Проверь цены на строящееся жилье: Обзор рынка новостроек Киева в апреле 2021 г.

По словам Николая Максимова, адвоката ЮК RIYAKO&PARTNERS, переуступка прав означает замену в договоре купли квартиры (который может иметь различные формы, например, через членство в кооперативе и т.д.) покупателя квартиры с первичного на нового.

«Важно понимать, что чаще всего переуступка прав осуществляется в договорах на членство в кооперативах. Это абсолютно классическая схема, когда человек входит в состав кооператива, вносит паевые взносы на функционирование кооператива и строительство жилого дома, а после завершения строительства попросту оформляет право собственности на закрепленную за ним квартиру за счет уже внесенных паевых взносов», – говорит адвокат.

До момента оформления права собственности на квартиру, пайщик имеет возможность продать свои права на членство в кооперативе любому иному лицу по цене на свое усмотрение, независимо от суммы внесенных паевых взносов. Чаще всего такая продажа осуществляется за наличные денежные средства без фиксации конкретной цены продажи в договоре переуступки (зачастую договор может быть вообще безоплатным, а деньги передаются наличкой без налогообложения).

Первичный участник выходит из состава кооператива, а новый  входит в состав кооператива и получает право в будущем оформить собственность на квартиру, которая закрепляется за каждым членом кооператива.

Риски и выгоды переуступки

Покупка квартиры по переуступке

Николай Максимов считает, что безусловным преимуществом переуступки прав является простота оформления отношений, отсутствие необходимости нотариального заверения договора переуступки, отсутствие обязательных налогов и сборов.

«Важно помнить, что приобретение квартиры путем переуступки прав – это крайне рискованный процесс, ведь деньги за переуступку оплачиваются первичному участнику кооператива (а не кооперативу!) наличностью без фиксации таких денег в договоре переуступки. В случае, если кооператив не завершит строительство дома или не сдаст его в эксплуатацию, все претензии возможны только к кооперативу, а не к первичному участнику с которым заключался договор переуступки и который получал денежные средства. Иначе говоря, может возникнуть ситуация, когда кооператив готов вернуть деньги пайщику, однако в несомненно меньшем размере, нежели такой пайщик (новый член кооператива) оплатил первичному участнику кооператива наличкой. К примеру, размер выплаченных паевых взносов может быть 300 000 гривен, а новый участник выплатил первичному участнику кооператива 1 000 000 гривен. Таким образом, можно легко потерять 700 000 гривен, которые никто не вернет, даже если дом достроен не будет» – говорит адвокат.

Статья по теме: Рассрочка от застройщика в 2021 году: какие условия, проценты и сроки

Что касается возможных выгод от приобретение жилья реальным инвестором по переуступке прав, то, по словам Яна Левитаса, часто продавцами по переуступке являются аффилированные с застройщиком лица, задействованные в определенной финансово-правовой схеме продаж (в этом случае застройщик в большинстве случаев вообще не участвует в непосредственных продажах реальным инвесторам), либо так называемые «инвестиционные спекулянты». И те, и другие покупают права на жилье на начальной стадии строительства, когда цена минимальна, и перепродают их уже на более поздних стадиях строительства, когда цена существенно возрастает.

Продажа по более низким ценам либо по «номиналу» бывает лишь в тех редких случаях, когда у продавца складываются какие-либо неблагоприятные жизненные обстоятельства, вынуждающие его к такой продаже, либо когда появляется информация о проблемах у застройщика касательно возможности завершения строительства объекта. 

Как снизить риски при переуступке

Покупка квартиры по переуступке

Перед тем, как покупать квартиру по переуступке прав нужно проверить ряд нюансов. По словам Николая Максимова, к ним относятся:

  1. Оформление прав на земельный участок под объектом строительства и наличие зарегистрированных разрешительных документов на строительство в ГАСКе (Государственной архитектурно-строительной инспекции). Это можно сделать самостоятельно на сайте ГАСИ, имея точную информацию о названии застройщика.
  2. Проверка застройщика на наличие по отношению к нему судебных споров (это можно сделать самостоятельно на сайте Судебной власти Украины), или в системе открытых исполнительных производств Минюста (сайт 1, сайт 2).
  3. Проверка условий договора, который подписывается с застройщиком. Особенно обращайте внимание на условия сдачи дома в эксплуатацию, ответственность застройщика за нарушение сроков постройки дома и несоблюдение качества жилья.

Ян Левитас рекомендует, во-первых, проверить полноту оплаты продавцом по переуступке стоимости квартиры. По законодательству, к новому кредитору  переходят права первичного кредитора в объеме и на условиях, которые существовали на момент перехода этих прав, если иное не установлено договором или законом. Поэтому, не может идти речь о полноценной уступке прав на квартиру и, соответственно, о приобретении права требования к застройщику о передаче квартиры, если права на нее не оплачены продавцом по переуступке полностью. В этом случае не обойтись без участия застройщика, а речь может идти об несколько иной правовой конструкции приобретения прав на квартиру – замене стороны в договоре с застройщиком.

Во-вторых, при любом приобретении прав на квартиру по переуступке инвестору рекомендуется настаивать на привлечении застройщика в качестве одной из сторон договора. Это существенно снизит риски, связанные как с возможным недобросовестным поведением продавца по переуступке, так и с правовым обоснованием будущих (при реализации своего права требования) отношений с застройщиком. Тем более, что очень часто в договорах с застройщиком предусматривается необходимость не только получения его предварительного согласия на переуступку прав, но и обязанность уплатить  некую плату за реализацию такого права в виде определенного процента от стоимости квартиры.

Сколько стоит оформление договора переуступки

Несмотря на то, что договор переуступки оформляется без нотариуса, покупателю жилья в новостройке все равно приходится нести затраты. Часто проверка имущественных прав инвестора, замена инвестора в договоре проходят прямо в офисе продаж застройщика. Большинство компаний-застройщиков взимают дополнительную плату за проверку и оформление таких договоров, особенно, если речь идет о популярных объектах.

Так застройщики снимают маржу с перепродаж квартир в своих ЖК, а также сдерживают спекуляции, чтобы реализовать жилье напрямую конечному покупателю. Суммы, которые застройщики требуют оплатить при оформлении переуступок, колеблются. По популярным объектам – от 12 500 грн за договор до 5-7% от стоимости жилья по договору. В последнем случае застройщик практически подменяет собой государство, которое взимает военный сбор 1,5% и повышенный 5-процентный налог за продажу квартиры в течение года после получения свидетельства о праве собственности.

Статья по теме: Сколько платят за коммуналку жители новостроек: за что им приходится доплачивать

В домах, где застройщиком является строительный кооператив, доплата за переуступку прав может взиматься в виде членского взноса при вступлении в права собственности. В новых ЖК в центре Киева такой взнос иногда достигает 30-40 тыс долларов при стоимости квартиры в 230-260 тыс. у.е. В случае отказа делать взносы кооператив, как правило, грозит новым собственникам отключением коммунальных и сервисных услуг, доступных всем остальным пайщикам: лифт, паркинг и даже электроснабжение.

Источник

Теги