Комерційна нерухомість в новобудовах Києва: прибуток вище, ніж від житла

Сьогодні практично у всіх житлових комплексах забудовники продають і житло, і комерційну нерухомість в новобудовах Києва в перших або цокольних поверхах. Портал столичної нерухомості 100realty.ua вирішив з'ясувати, який попит на такі приміщення, як і їх вартість, хто інвестує в такі об'єкти і інше.

У покупця – широкий вибір комерційної нерухомості в новобудовах Києва

Сьогодні у інвесторів нових житлових комплексів є широкий вибір комерційної нерухомості в новобудовах в Києві. Можна вибрати оптимальні за місцем розташування, ціною і функціональним призначенням.

«Так, кількість комерційних площ в ЖК дійсно зростає. Унаслідок високих вимог покупця забудовник спочатку планує всі необхідні об'єкти інфраструктури, які можуть перебувати як на перших поверхах будинків, так і у вигляді окремо розташованих будівель, наприклад, супермаркет, спортклуб з басейном. Забудовник розуміє, що наявність таких об'єктів інфраструктури забезпечує споруджуваного об'єкта сильну конкурентну перевагу на ринку», – говорить Олександр Панфілов, начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park.

За його словами, в нових ЖК формату «місто в місті» площі комерційного призначення та житла співвідносяться як 1 до 10. При цьому проектують якомога більше площ за принципом open space. Далі замовник сам «нарізає» їх в залежності від попиту на такі приміщення.

Стаття по темі: Попит на квартири в новобудовах Києва виріс через коливання долара

«У порівнянні з 3-5 роками раніше, змінився якісний підхід до проектування комерційних площ у складі житлових комплексів. Забудовники прекрасно розуміють, що майбутнім покупцям, крім самої квартири, ще необхідний той базовий життєвий комфорт, який дозволить їм не просто заощадити час на вирішення побутових питань, а ще й дасть можливість насолоджуватися життям в житловому комплексі. Природно, це стосується не тільки комерційних приміщень, а ще й зон відпочинку і дозвілля, які передбачені самим проектом», – каже Панфілов.

Комерційна нерухомість в новобудовах користується попитом у інвесторів

Експерти відзначають високий попит на комерційну нерухомість в новобудовах Києва.

«Зростання угод з метою подальшого перепродажу або здачі в оренду помітний неозброєним оком. Так, тільки в першій половині 2018 року корпорацією «Укрбуд» продано в Києві більше комерційних приміщень, ніж за весь минулий рік. І пояснюється це в тому числі переорієнтацією з житлових приміщень на нежитлові тих клієнтів, які здійснюють покупку з інвестиційною метою. Тому що часто в другому випадку інвесторові потрібно вкласти менше додаткових коштів в приміщення, щоб почати отримувати від нього дохід», – говорить Гліб Шемовнев, прес-секретар корпорації «Укрбуд».

У той же час попит неоднорідний і в одних ЖК приміщення «відлітають» майже відразу, в інших – продаються довго.

«Кожен девелопер намагається додати комерційні площі в свої об'єкти, тому дефіциту, як такого, немає, а скоріше навпаки. Попит на такі приміщення теж різний – все залежить від територіального розташування комплексу і існуючих на ринку пропозицій», – каже Марина Кравченко, комерційний директор компанії Edelburg Development.

«Якщо говорити в середньому по ринку, то на сьогоднішній день попит на комерційні площі зростає, і ця динаміка буде спостерігатися 2-3 роки. На ринку є розуміння, що така інвестиція окупиться значно швидше, ніж здача квартири в оренду», – аналізує Панфілов.

Стаття по темі: Купівля квартири у забудовника: безпечні і не дуже способи інвестування

У компанії Park Lane відзначають, що попит залежить від ряду факторів. Головні серед них такі:

• Місцезнаходження. Найбільш затребувані ті приміщення, які візуально доступні не тільки для мешканців ЖК, але і потенційних клієнтів, які не проживають в комплексі. Тому комерційна нерухомість в новобудовах в центрі Києва, де великий потік людей, користується найбільшим попитом.
• Інфраструктура поруч. Якщо біля житлового комплексу відсутні магазини, центри надання побутових послуг і т.д., тоді комерційні приміщення під різні види діяльності також будуть затребувані.
• Ціни. Купити або орендувати, наприклад, офісне приміщення в житловому комплексі дешевше, ніж в професійному бізнес-центрі.

«Вакантність нежитлових приміщень в житлових комплексах відрізняється в залежності від характеристик об'єкта. Вона може досягати до 5% при гарній концепції і до 30%, якщо ще на етапі проектування і будівництва, забудовник не визначив, для якого бізнесу розраховані приміщення. Впливає на попит і кількість заселених квартир. Чим більше людей проживає в будинку, тим менше вакантних нежитлових приміщень», – каже Вікторія Барабаш, Генеральний директор АН Park Lane.

Оренда комерційної нерухомості в ЖК від забудовника

Не вся комерційна нерухомість в новобудовах Києва продається. Частина забудовників планує здавати їх самостійно. Роблять це як для генерації додаткового доходу, так і для того, щоб зберегти концепцію житлового комплексу.

«З продажами комерційної нерухомості в інвестиційно привабливих об'єктах складнощів немає. А бізнес-модель, за якою девелопери не продають, а здають комерційні приміщення в оренду в масштабних проектах продиктована прагненням зберегти концепцію проекту - адже так простіше контролювати наповнення інфраструктури потрібними об'єктами. В цьому випадку девелопер сам заробляє на оренді і на послугах власної обслуговуючої компанії», – говорить Олександр Панфілов.

Під що купують і орендують комерційну нерухомість в новобудовах

Найбільш популярними на сьогоднішній день є приміщення від 50 до 150 кв. м. Такі площі купують або орендують під салон краси, аптеку, кафе, невеликий спеціалізований магазин та інше.
 

 

Крім того практично всі ЖК формату «місто в місті» намагаються привернути мережеві компанії з ім'ям як якірних, що також впливає на привабливість цього ЖК для клієнта.

«Тут мова йде, перш за все, про магазинах продовольчої групи, відділеннях банків, можливо аптек. Варто сказати, що самі мережеві компанії не купують/орендують тільки виходячи із запропонованої ціни або локації: у них є свої певні вимоги по оптимальної площі для їх відділення, набір технічних вимог (висота стель, вентиляція, водовідведення та ін.). Тобто, з одного боку, забудовник враховує зростаючі вимоги потенційних клієнтів на комерційні площі, а з іншого – у самих «користувачів» таких приміщень сформувалися свої чіткі функціональні «рамки» таких приміщень. Також розуміємо, що перші поверхи – це ще й «вітринні» можливості; для потенційного клієнта, в залежності від спрямованості його бізнесу, це також може бути дуже важливим», – підкреслює г-н Панфілов.

Стаття по темі: В які квартири інвестувати в Києві: новобудови дорожчають, «вторинка» продовжує падіння

«Користуються попитом також приміщення з чинним бізнесом, що дозволяє покупцеві прогнозувати дохід і оцінити термін окупності інвестиції», – додає Вікторія Барабаш.

Ціни на комерційну нерухомість в Києві

За даними АН Park Lane, ціна квадратного метра комерційної нерухомості в новобудовах в центрі Києва складає в середньому 1500-3000 дол. Вартість найбільш ліквідних приміщень на Лівому березі в середньому складають 1200-2000 дол. Кв. м. У вересні 2018 року було продано приміщення площею 150 кв. м на вулиці Філатова. Вартість об'єкта - 390 000 дол.

Ціни на оренду комерційної нерухомості в новобудовах Києва становлять від 15-30 дол. за кв.м. Найбільш популярні площі 100-200 кв. м. Наприклад, минулого місяця орендували приміщення, площею 164 кв. м на вул. Великій Житомирській за 3000 дол./міс.