Все способы инвестирования в жилую недвижимость несут с собой риски
Сьогодні забудовники продають квартири, залучаючи інвестиції за допомогою різних способів. Всі вони мають певні ризики, головна їхня відмінність лише в кількості таких ризиків. Портал столичної нерухомості 100realty.ua вирішив з'ясувати, як найбезпечніше купити квартиру в новобудові і що змінилося в плані захисту інтересів інвесторів за останній рік.
Способи інвестування в первинний ринок житла
Забудовники пропонують різні способи покупки квартир. Найбезпечніший і єдино повністю законний – це фонд фінансування будівництва.
Також, за словами Яна Левітаса, партнера юридичної фірми JN Legal допустимо залучення коштів через фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
Якщо говорити про фонд фінансування будівництва, то безпеку покупки квартири з його допомогою полягає в тому, що гроші сплачуються інвесторам не безпосередньо забудовнику, а в фонд, який може при необхідності поміняти забудовника і добудувати будинок. При цьому часто такі фонди є «кишеньковими» і належать самим же будівельним компаніям.
Стаття по темі: Як зареєструвати право власності на квартиру в новобудові: оформляємо документи, знижуємо ризики
«Ще одним варіантом придбання нерухомості є укладення договору про пайову участь в будівництві. При укладенні такого договору із забудовником створюється житлово-будівельний кооператив, члени якого об'єднують свої грошові внески для будівництва. Квартира після завершення будівництва буде знаходитися у власності кооперативу, а передача у власність буде здійснена на підставі договору обміну паю члена кооперативу на приміщення», – каже Левітас.
Купують квартири на первинному ринку через емісію облігацій. В даному випадку здобуваються не квадратні метри, а цільові облігації. Після введення будинку в експлуатацію між забудовником і покупцем укладається договір купівлі-продажу або міни, при цьому покупець розраховується за квартиру облігаціями. Безпека такого способу інвестування обумовлена, перш за все, тим, що Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку контролює випуск цільових облігацій, а спеціальний фонд, який емітент залучає для продажу облігацій, проходить складну процедуру для отримання ліцензії на проведення такої діяльності.
«У разі обрання такого способу інвестування, слід ознайомитися з проспектом емісії облігацій, в якому вказується термін розміщення облігацій, їх кількість, вартість, цільове призначення, інформацію про компанії та інше. Цю інформацію слід брати з публікацій друкованих видань Верховної Ради або Кабінету Міністрів України. Зверніть увагу, що термін обігу та погашення облігацій, що випускаються компаніями для інвестування в будівництво, повинен збігатися з терміном введення об'єкта в експлуатацію», – рекомендує пан Левітас.
Стаття по темі: В які квартири інвестувати в Києві: новобудови дорожчають, «вторинка» продовжує падіння
Найбільш ненадійним та ризикованим способом покупки квартир - є укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири. Забудовник може не захотіти в майбутньому віддавати квартиру і змусити його це зробити, по суті, неможливо. Не дивлячись на це навіть великі будівельні компанії, що працюють на ринку не один рік, пропонують купити квартири в їх об'єктах за допомогою укладення попереднього договору. При цьому варто пам'ятати, що такий договір краще завіряти нотаріально. У ньому має бути чітко прописані параметри квартири (адреса, номер будинку, поверх, номер квартири, площа, кількість кімнат і інше).
Як не залишитися ні з чим
Як запевняють юристи, всі договори, які укладаються між забудовниками і покупцями, максимально захищають інтереси перших. Тому не особливо важливий спосіб інвестування, як репутація компанії. Якщо забудовник вирішить не віддавати квартиру, то ніякої механізм не захистить покупця від неприємної ситуації. Виграти суд буде практично нереально. Тому потрібно ретельно вивчати історію забудовника, як він виконував зобов'язання раніше. Краще вибрати компанію надійніше, навіть якщо вартість квартири у неї вище.
Незабаром угоди на первинному ринку нерухомості стануть безпечнішими
Мінрегіон зараз працює над законопроектом щодо захисту прав потерпілих інвесторів будівництва житлової нерухомості. Його прийняття передбачає зниження ризиків інвестування в будівництво житла.
«У липні проходило активне обговорення цієї теми в відомстві і учасники озвучили близько 70 проблемних питань, пов'язаних з добудовою проблемних об'єктів і пропозицій щодо їх вирішення. На даний момент вони узагальнюються і будуть надалі враховуватися в законопроекті», – каже заступник міністра регіонального розвитку і житлово-комунального господарства Лев Парцхаладзе.
Як захищатимуть права постраждалих інвесторів у житлову нерухомість:
- можливість розробки єдиної форми інвестиційного договору;
- компенсація інвесторам у разі несвоєчасного введення в експлуатацію будинку;
- впровадження відповідальності за надання неправдивої інформації (реклами) про об'єкт будівництва;
- можливість добудови об'єктів іншими замовниками;
- електронний реєстр об'єктів, які споруджуються із залученням коштів фізичних осіб;
- впровадження механізму контролю з боку інвесторів щодо дотримання термінів будівництва і з боку органів місцевого самоврядування за свої рішення.
Також зменшити кількість довгобудів має зміна класу наслідків (відповідальності). Воно забезпечить обов'язковість проведення експертизи проектів об'єктів житлового будівництва, що відповідно до Закону України від 18.12.2017 № 1817 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» відносяться до об'єктів з середніми наслідками (СС2). Це забезпечить підвищення міцності, надійності, безпеки і довговічності цих об'єктів. До прийняття цього закону таке будівництво житла належало до об'єктів III категорії складності, експертиза проектів будівництва яких, була обов'язкової.
Аналітика по темі: Огляд ринку новобудов Києва: серпень 2018 р.
«Купівля квартири – це дуже важливий і відповідальний крок для кожної сім'ї, до якого також потрібно підходити дуже уважно і детально, вчитися розбиратися і перевіряти всю документацію, а не бігти за дешевими квадратними метрами. Я б порадив віддавати перевагу надійним будівельним компаніям з хорошою репутацією. Адже якщо компанія відома і досить довго на ринку – це вже певна гарантія і ризиків набагато менше», – радить Лев Парцхаладзе
- 6190 переглядів
