Коммерческая недвижимость в новостройках Киева: окупаемость выше, чем у жилья

Сегодня практически во всех жилкомплексах застройщики продают и жилье, и коммерческую недвижимость в новостройках Киева в первых или цокольных этажах. Портал столичной недвижимости 100realty.ua решил выяснить, какой спрос на такие помещения, какова их стоимость, кто инвестирует в такие объекты и другое.

У покупателя – широкий выбор коммерческой недвижимости в новостройках Киева

Сегодня у инвесторов в новые жилые комплексы есть широкий выбор коммерческой недвижимости в новостройках в Киеве. Можно выбрать оптимальные по месторасположению, цене и функциональному назначению.

«Да, количество коммерческих площадей в ЖК действительно растет. По причине высоких требований покупателя застройщик изначально планирует все необходимые объекты инфраструктуры, которые могут находиться как на первых этажах домов, так и в виде отдельно стоящих построек, например, супермаркет, спортклуб с бассейном. Застройщик понимает, что наличие таких объектов инфраструктуры обеспечивает строящемуся объекту сильное конкурентное преимущество на рынке», – говорит Александр Панфилов, начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park.

По его словам, в новых ЖК формата «город в городе» площади коммерческого назначения и жилья соотносятся как 1 к 10. При этом проектируют как можно больше площадей по принципу open space. Дальше заказчик сам «нарезает» их в зависимости от спроса на такие помещения.

Статья по теме: Спрос на квартиры в новостройках Киева вырос из-за колебаний доллара

«По сравнению с 3-5 годами ранее, изменился качественный подход к проектированию коммерческих площадей в составе жилых комплексов. Застройщики прекрасно понимают, что будущим покупателям, помимо самой квартиры, еще необходим тот базовый жизненный комфорт, который позволит им не просто сэкономить время на решение бытовых вопросов, а еще и даст возможность наслаждаться жизнью в жилом комплексе. Естественно, это касается не только коммерческих помещений, а еще и зон отдыха и досуга, которые предусмотрены самим проектом», – говорит Панфилов.

Коммерческая недвижимости в новостройках пользуется спросом у инвесторов

Эксперты отмечают высокий спрос на коммерческую недвижимость в новостройках Киева.

«Рост сделок с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду заметен невооруженным глазом. Так, только в первой половине 2018 года корпорацией «Укрбуд» продано в Киеве больше коммерческих помещений, чем за весь прошлый год. И объясняется это в том числе переориентацией с жилых помещений на нежилые тех клиентов, которые совершают покупку с инвестиционной целью. Потому что зачастую во втором случае инвестору нужно вложить меньше дополнительных средств в помещение, чтобы начать получать от него доход», – говорит Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации «Укрбуд».

В то же время спрос неоднородный и в одних ЖК помещения «улетают» почти сразу, в других – продаются долго.
«Каждый девелопер старается добавить коммерческие площади в свои объекты, поэтому дефицита, как такого, нет, а скорее наоборот. Спрос на такие помещения тоже разный – все зависит от территориального расположения комплекса и существующих на рынке предложений», – говорит Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development.

«Если говорить в среднем по рынку, то на сегодняшний день спрос на коммерческие площади растет, и эта динамика будет наблюдаться 2-3 года.  На рынке есть понимание, что такая инвестиция окупится значительно быстрее, чем сдача квартиры в аренду», – добавляет Панфилов.

Статья по теме: Покупка квартиры у застройщика: безопасные и не очень способы инвестирования

В компании Park Lane отмечают, что спрос зависит от ряда факторов. Главные среди них такие:

• Месторасположение. Наиболее востребованы те помещения, которые визуально доступны не только для жильцов ЖК, но и потенциальных клиентов, не проживающих в комплексе. Поэтому коммерческая недвижимость в новостройках в центре Киева, где большой поток людей, пользуется наибольшим спросом.
• Инфраструктура рядом. Если возле жилого комплекса отсутствуют магазины, центры оказания бытовых услуг и т.д., тогда коммерческие помещения под разные виды деятельности также будут востребованы.
• Цены. Купить или арендовать, например, офисное помещение в жилом комплексе дешевле, чем в профессиональном бизнес-центре.

«Вакантность нежилых помещений в жилых комплексах отличается в зависимости от характеристик объекта. Она может достигать до 5% при хорошей концепции и до 30%, если еще на этапе проектирования и строительства, застройщик не определил, для какого бизнеса рассчитаны помещения. Влияет на спрос и количество заселенных квартир. Чем больше людей проживает в доме, тем меньше вакантных нежилых помещений», – говорит Виктория Барабаш, Генеральный директор АН Park Lane.

Аренда коммерческой недвижимости в ЖК от застройщика

Не вся коммерческая недвижимость в новостройках Киева продается. Часть застройщиков планирует сдавать вих самостоятельно. Делают это как для генерации дополнительного дохода, так и для того, чтобы сохранить концепцию жилого комплекса.

«С продажами коммерческой недвижимости в инвестиционно привлекательных объектах сложностей нет. А бизнес-модель, по которой девелоперы не продают, а сдают коммерческие помещения в аренду в масштабных проектах продиктована стремлением сохранить концепцию проекта – ведь так проще контролировать наполнение инфраструктуры нужными объектами. В этом случае девелопер сам зарабатывает на аренде и на услугах собственной обслуживающей компании», – говорит Александр Панфилов.

Под что покупают и арендуют коммерческую недвижимость в новостройках

Самыми востребованными на сегодняшний день являются помещения от 50 до 150 кв. м. Такие площади покупают или арендуют под салон красоты, аптеку, кафе, небольшой специализированный магазин и прочее.

Кроме того практически все ЖК формата «город в городе» стараются привлечь сетевые компании с именем в качестве якорных, что также влияет на привлекательность этого ЖК для клиента.

«Здесь речь идет, прежде всего, о магазинах продовольственной группы, отделениях банков, возможно аптек. Стоит сказать, что сами сетевые компании не покупают/арендуют только исходя из предложенной цены или локации: у них есть свои определенные требования по оптимальной площади для их отделения, набор технических требований (высота потолков, вентиляция, водоотвод и пр.). То есть, с одной стороны, застройщик учитывает возросшие требования потенциальных клиентов на коммерческие площади, а с другой – у самих «пользователей» таких помещений сформировались свои четкие функциональные «рамки» таких помещений. Также понимаем, что первые этажи – это еще и «витринные» возможности; для потенциального клиента, в зависимости от направленности его бизнеса, это также может быть очень важным», – говорит г-н Панфилов.

Статья по теме: В какие квартиры инвестировать в Киеве: новостройки дорожают, «вторичка» продолжает падение

«Пользуются спросом также помещения с действующим бизнесом, что позволяет покупателю прогнозировать доход и оценить срок окупаемости инвестиции», – добавляет Виктория Барабаш.

Цены на коммерческую недвижимость в Киеве

По данным АН Park Lane, цена квадратного метра коммерческой недвижимости в новостройках в центре Киева составляет в среднем 1500-3000 долл. Стоимость наиболее ликвидных помещений на Левом берегу в среднем составляют 1200-2000 долл. кв. м. В сентябре 2018 года было продано помещение площадью 150 кв. м на улице Филатова. Стоимость объекта – 390 000 долл.

Цены на аренду коммерческой недвижимости в новостройках Киева составляют от 15-30 долл. за кв.м. Наиболее популярные площади 100-200 кв. м. Например, в прошлом месяце арендовали помещение, площадью 164 кв. м на ул. Большой Житомирской за 3000 долл./мес.