У 2017 році різні типи комерційної нерухомості побачили «світло в кінці тунелю».
Попит на якісні офісні приміщення формують IT-компанії. Фото: indiannewsandtimes.com
Для різних сегментів комерційної нерухомості 2017-й рік склався по-різному. Портал 100realty.ua вже детально зупинявся на ситуації у торговій нерухомості. Зараз прийшов час поділитися оглядом ситуації і прогнозами її розвитку у 2018 році для інших типів комерційного сегмента нерухомості.
Офісна нерухомість
Орендні ставки: зміни несуттєві
Низька девелоперська активність у поєднанні з відносно високим попитом орендарів призвели до певного підвищення орендних ставок і фактичних витрат, пов'язаних з орендою офісних приміщень у Києві.
Станом на останній квартал 2017 року, орендні ставки на найкращі офісні приміщення у Києві були в діапазоні 18-26 дол. за кв. м в місяць. У той же час, ставки оренди офісних приміщень класів В і С перебували на рівні 8-17 дол. і 4-12 дол. за кв. м в місяць відповідно.
Вакантність знизилася
У зв'язку з покращенням динаміки попиту в поєднанні з рекордно низькою пропозицією нових офісних приміщень, первинна вакантність на ринку офісної нерухомості в Києві, за даними експертів, знизилася з 21,3% у першому кварталі 2016 року до 12% на кінець 2017 року, що є найнижчим показником з 2011 року.
Хто формував попит?
За даними аналітиків компанії JLL, близько 50% попиту сформували компанії IT-сектору, який динамічно розвивається, також спостерігався ріст попиту зі сторони компаній секторів виробництва і бізнес-послуг.
«Договори оренди, пов'язані з переміщенням компаній в інші офісні приміщення, склали приблизно 52% від усіх договорів у сегменті офісної нерухомості в Києві, ще 30% сформували договори щодо перегляду умов оренди чи продовження орендних договорів. Важливо відзначити, що інші 18% - це частка укладених впродовж періоду попередніх договорів оренди, які, в принципі, були відсутні на ринку Києва з 2009 до 2017 року», – говорить Марта Костюк, керівник департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту Cushman & Wakefield в Україні.
Тенденції року
Експерти сходяться на думці, що офісний ринок Києва зараз перебуває на початковій стадії відновлення. Спостерігається стійкий попит, обсяг поглинання можна порівняти з докризовими показниками 2011-2013 років, як наслідок, знижувалася впродовж року частка вакантних площ. У той же час, відчутний ріст орендних ставок ще не розпочався, а девелоперська активність поки що на низькому рівні.
Прогноз на 2018 рік
Експерти Cushman & Wakefield очікують, що впродовж наступних 6 місяців орендні ставки на найкращі офісні приміщення у Києві трохи виростуть. При цьому, швидше за все, в інших класах офісних приміщень середні орендні ставки залишатимуться на нинішньому рівні, проте орендодавці все рідше погоджуються на орендні пільги (наприклад, компенсацію витрат на ремонт і орендні канікули).
«Впродовж першого півріччя 2018 року ми чекаємо подальше зниження рівня первинної вакантності на ринку офісних приміщень у Києві приблизно до 10%, що пов'язано з невеликим обсягом нової пропозиції, анонсованої до введення в експлуатацію у короткостроковому періоді», – зазначив Левон Папоян, керівник департаменту офісної нерухомості, Cushman & Wakefield в Україні.
Готельна нерухомість
Заповнюваність виросла, тарифи – ні
Популярність київських готелів росте. Це фіксують оператори впродовж останніх кількох років. Так, за підсумками 2017 року заповнюваність якісних готелів Києва перевищила 47% проти 39% за аналогічний період 2016 року і 33% у 2015 році.
«Цей показник поступово наближається до стандартного для Києва середнього рівня – 50-55% на рік. Міжнародних заходів, кількість яких у місті суттєво виросла, знову починає залучати інтерес гостей до Києва, заповнюючи міські готелі туристичними і корпоративними групами», – каже Тетяна Веллер, керівник департаменту готельного бізнесу компанії JLL.
Середній тариф на проживання за рік трохи знизився – до 148 дол. за номер добу, у порівнянні зі 151 дол. роком раніше. У свою чергу, показники прибутковості номерів, через збільшення попиту, також виріс – в середньому, з 60 до 70 доларів на номер.
Нова пропозиція
«У 2017 році в Києві вперше за три роки відкрилися нові брендовані готелі. Це свідчить про появу у інвесторів впевненості в тому, що переломна точка кризи в країні пройдена, а ринок починає стабілізуватися», – зазначає пані Веллер.
За підсумками року брендований ринок української столиці збільшився на 668 номерів. Так, розпочав роботу перший в країні Park Inn – Park Inn by Radisson Kyiv Troyitskaya (196 номерів), перший Mercure – Mercure Kiev Congress на 160 номерів, перший Aloft (312 номерів), а також відбувся ребрендинг колишнього готелю «Космополіт».
Прогноз на 2018 рік
За словами експертів, в поточному році істотних змін в сегменті готельної нерухомості столиці не передбачається. При цьому збільшиться пропозиція - на 280 номерів. Але всі вони будуть сконцентровані в одному готелі - Ibis Kiev Central Station (280 номерів).
Складська нерухомість
Цей сегмент комерційної нерухомості переживає стагнацію, яка триває вже кілька років, проте, деякі зміни, які дозволяють дивитися на ринок з оптимізмом, відбулися і тут.
Пропозиція, попит та вакантність
Кілька років поспіль рівень пропозиції якісних складських приміщень у Києві і біля нього знижувався, оскільки на ринок не виходили нові площі та об'єкти. Частково ця тенденція продовжилася і в 2017 році, на кінець якого рівень вакантності знизився до 5%. Але відмінною рисою є те, що в минулому році ринок, хоч і несуттєво, але поповнився новими площами. Так, загальний приріст нових площ за рік склав менше 10 тис. кв. метрів. А загальний обсяг складських приміщень становив на кінець 2017 року близько 1 млн. 300 тис. кв. м.
У той же час, орендарі активізувалися (завдяки чому і зменшується вакантність, хоча кількість площ і розширюється). «Головні ролі» за собою «забронювали» великі логістичні оператори і рітейлери, які в 2017 році «закрили» майже 90% від усіх угод з оренди складських приміщень у Києві та околицях.
Завдяки стабільному попиту і низькому обсягу введення в експлуатацію, рівень вакантності поступово знижувався впродовж року, склавши на початок 2018 року 5%.
Орендні ставки
Попри покращення макроекономічних показників і зростання орендної активності операторів при скромному рівні нової пропозиції, у 2017 рік орендні ставки, в середньому, залишилися на колишньому рівні – 3,5 дол. за кв. м/місяць для приміщень класу А, і 2,7 дол. за кв. м/місяць – у приміщеннях класу В. Але при цьому діапазон орендних ставок став меншим, завдяки росту їх нижніх меж – для класу А на 7%, для класу В – більш, ніж на 20%. Найвищі ставки на найкращі приміщення зараз складають 4,5 дол. за кв. м/міс.
«Однак у зв'язку з низьким обсягом введення ми очікуємо підвищення ставок у 2018 році», – говорить Дарина Кулага, аналітик компанії JLL в Україні.
Головні тенденції 2017 року і прогноз на наступний
У минулому році серед операторів особливим попитом користувалися складські приміщення на лівому березі – в Чернігівському та Харківському напрямках. На правому березі найпопулярнішим залишається Житомирський напрямок.
Якщо у 2016 році активність ринку і валове поглинання формували, переважно, переїзди компаній, то, за даними компанії CBRE-Україна, в минулому непоодинокими були угоди щодо розширення площ. Понад 80% договорів оренди стосувалися відносно невеликих приміщень – площею до 5 тис. кв. м.
Тенденцією, яка яскраво проявилася у 2017 році і, швидше за все, розвиватиметься у наступному, експерти відзначають те, що великі оператори (ті ж рітейлери і логістичні компанії) почали віддавати перевагу купівлі або будівництва власних об'єктів перед орендою. Через це, не виключено, що загальна кількість складських приміщень (навіть незважаючи на вихід на ринок нових об'єктів) скоротиться, оскільки деякі з них можуть стати власністю компаній, що використовуватимуть їх для власних потреб, а не під здачу в оренду.
Таким чином, експерти сходяться на думці, що незважаючи на те, що у 2018 році будуть виведені на ринок нові площі (за задекларованими планами приріст може скласти до 100 тис. кв. м), рівень вакантності через це не виросте, і так званий незадоволений попит залишиться на актуальному рівні.
- 1939 переглядів
