Коммерческая недвижимость Киева в 2017 году: рост или предпосылки для него во всех сегментах

В 2017 году разные типы коммерческой недвижимости увидели «свет в конце тоннеля».

Для разных сегментов коммерческой недвижимости 2017-й год сложился по-разному. Портал 100realty.ua уже детально останавливался на ситуации в торговой недвижимости. Сейчас пришло время поделиться обзором ситуации и прогнозами ее развития в 2018 году, для других типов коммерческого сегмента недвижимости.

Офисная недвижимость

Арендные ставки: изменения несущественные

Низкая девелоперская активность в сочетании с относительно высоким спросом арендаторов привели к некоторому повышению арендных ставок и фактических затрат, связанных с арендой офисных помещений в Киеве.

По состоянию на последний квартал 2017 года, арендные ставки на лучшие офисные помещения в Киеве были в диапазоне 18-26 долл. за кв. м в месяц. В то же время, достижимые ставки аренды офисных помещений классов В и С находились на уровне 8-17 долл. за кв. м в месяц и 4-12 долл. за кв. м в месяц соответственно.

Вакантность снизилась

В связи с улучшением динамики спроса в сочетании с рекордно низким предложением новых офисных помещений, первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве, по данным экспертов, снизилась с 21,3% в первом квартале 2016 года до 12% на конец 2017 года, что является самым низким показателем с 2011 года.

Кто формировал спрос?

По данным аналитиков компании JLL, около 50% спроса было сформировано динамично развивающимся IT-сектором, также наблюдалось увеличение спроса со стороны компаний секторов производства и бизнес-услуг.

«Договоры аренды, связанные с перемещением компаний в другие офисные помещения, составили примерно 52% от всех сделок в сегменте офисной недвижимости в Киеве, еще 30% сформировали соглашения по пересмотру условий аренды или продления арендных договоров. Важно отметить, что остальные 18% – это доля заключенных в течение периода предварительных договоров аренды, которые, в принципе, отсутствовали на рынке Киева с 2009 до 2017 года», – говорит Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента Cushman & Wakefield в Украине.

Тенденции года

Эксперты сходятся во мнении, что офисный рынок Киева сейчас находится на начальной стадии восстановления. Наблюдается устойчивый спрос, объем поглощения сопоставим с докризисными показателями 2011-2013 годов, как следствие, снижалась в течение года доля вакантных площадей. В то же время, ощутимый рост арендных ставок еще не начался, а девелоперская активность пока находится на низком уровне.

Прогноз на 2018 год

Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что в течение следующих 6 месяцев арендные ставки на лучшие офисные помещения в Киеве повысятся. При этом, скорее всего, в других классах офисных помещений средние достижимые арендные ставки будут оставаться на нынешнем уровне, однако арендодатели все реже соглашаются на арендные льготы (например, компенсацию расходов на ремонт и арендные каникулы).

«На протяжении первого полугодия 2018 года мы ожидаем дальнейшее снижение уровня первичной вакантности на рынке офисных помещений в Киеве примерно до 10%, что связано с небольшим объемом нового предложения, анонсированного к вводу в эксплуатацию в краткосрочном периоде», – говорит Левон Папоян, руководитель департамента офисной недвижимости, Cushman & Wakefield в Украине.

Гостиничная недвижимость

Загрузка выросла, тарифы – нет

Популярность киевских отелей растет. Это фиксируют операторы на протяжении последних нескольких лет. Так, по итогам 2017 года загрузка качественных отелей Киева превысила 47% против 39% в аналогичном периоде 2016 года и 33% – 2015 года.

«Этот показатель постепенно приближается к стандартному для Киева среднему уровню – 50-55% в год. Значительно возросшее количество международных мероприятий в городе вновь начинает привлекать интерес гостей к Киеву, заполняя городские отели туристическими и корпоративными группами», – говорит Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.

Средний тариф за год немного снизился – до 148 долл. по сравнению со 151 долл. годом ранее. В свою очередь, показатели доходности номеров, из-за возросшего спроса, также вырос – в среднем, с 60 до 70 долларов.

Новое предложение

«В 2017 году в Киеве впервые за три года открылись новые брендированые отели. Это говорит о появлении у инвесторов уверенности в том, что переломная точка кризиса в стране пройдена, а рынок начинает стабилизироваться», – отмечает г-жа Веллер.

По итогам года брендированный рынок украинской столицы увеличился на 668 номеров. Так, начала работу первый в стране Park Inn – Park Inn by Radisson Kyiv Troyitskaya (196 номеров), первый Mercure – Mercure Kiev Congress на 160 номеров, первый Aloft (312 номеров), а также состоялся ребрендинг бывшего отеля «Космополит».

Прогноз на 2018 год

По словам экспертов, в текущем году существенных изменений в сегменте гостиничной недвижимости столицы не предвидится. При этом увеличится предложение – на 280 номеров. Но все они будут сконцентрированы в одном отеле – Ibis Kiev Central Station (280 номеров).

Складская недвижимость

Данный сегмент коммерческой недвижимости переживает стагнацию, которая длится уже несколько лет, тем не менее, некоторые изменения, которые позволяют смотреть на рынок с оптимизмом, произошли и здесь. 

Предложение, спрос и вакантность

Несколько лет подряд уровень предложения качественных складских помещений в Киеве и возле него снижался, поскольку на рынок не выходили новые площади и объекты. Частично эта тенденция продолжилась и в 2017 году, на конец которого уровень вакантности снизился до 5%. Но отличительной чертой является то, что в прошлом году рынок, хоть и несущественно, но пополнился новыми объектами. Так, общий прирост новых площадей за год составил менее 10 тыс. кв. метров. А общий объем складских помещений составляет на конец 2017 года около 1 млн. 300 тыс. кв. м.

В то же время, арендаторы активизировались (благодаря чему и уменьшается вакантность, хотя количество площадей и расширяется). «Главные роли» за собой «забронировали» крупные логистические операторы и ритейлеры, которые в 2017 году «закрыли» почти  90% от всех сделок по аренде складских помещений в Киеве и окресностях.

Благодаря стабильному спросу и низкому объему ввода уровень вакантности постепенно снижался на протяжении года, составив на начало 2018 года 5%.

Арендные ставки 

Несмотря на улучшение макроэкономических показателей и росту арендной активности операторов при скромно уровне нового предложения, в 2017 год арендные ставки, в среднем, остались на прежнем уровне – 3,5 долл. за кв.м/месяц для помещений класса А, и 2,7 долл. за кв. м/месяц – в помещениях класса В. Но при этом, диапазон арендных ставок стал меньше, благодаря росту их нижних границ – для класса А на 7%, для класса В – более, чем на 20%. Самые высокие ставки на лучшие помещения сейчас составляют 4,5 долл. за кв. м/мес.

«Однако в связи с низким объемом ввода мы ожидаем повышения ставок в 2018 году», – говорит Дарина Кулага, аналитик компании JLL в Украине.

Тенденции 2017 года и прогноз на следующий

В прошлом году среди операторов особым спросом пользовались складские помещения на левом берегу – в Черниговском и Харьковском направлениях. На правом берегу самым популярным остается Житомирское направление.

Если в 2016 году активность рынка ив валовое поглощение формировали, преимущественно, переезды компаний, то, по данным компании CBRE-Украина, в прошлом нередкими были сделки по расширению площадей. Более 80% договоров аренды касались условно небольших помещений – площадью до 5 тыс. кв. м.

Тенденцией, которая ярко проявилась в 2017 году и, скорее всего, будет развиваться в следующем является то, что крупные операторы (те же ритейлеры и логистические компании) начали отдавать предпочтение покупке или строительству собственных объектов перед арендой. Из-за этого, не исключено, что общее количество складских помещений (даже несмотря на выход на рынок новых объектов) сократиться, поскольку некоторые из них могут стать собственностью компаний, которые будут их использовать для собственных нужд, а не под сдачу в аренду.

Таким образом, эксперты сходятся во мнении, что несмотря на то, что в 2018 году будут выведены на рынок новые площади (по заявленным планам прирост может составить до 100 тыс. кв. м), уровень вакантности из-за этого не вырастет, и так называемый неудовлетворенный спрос останется на нынешнем уровне.