2017 рік для торгової нерухомості: затишшя перед бурею?

2017 рік для ринку торгової нерухомості Києва можна назвати унікальним. Адже за це рік не відкрився жоден новий ТРЦ! Це призвело до зниження вакантності і підвищення орендних ставок.

Але разом з тим, залишилося багато операторів, які готові до розширення, але їм просто не вистачає площ. Тому експерти і оператори, з якими поспілкувався портал 100realty.ua, відзначають, що на ринку формується активний відкладений попит. Який, не факт, що девелопери зможуть повністю задовольнити навіть в 2018 році.

Орендні ставки росли

У 2017 році орендні ставки на якісні площі змінювалися з кварталу в квартал. За підрахунками експертів, за рік орендні ставки виросли на 7-9% і зараз складають близько 60 дол. за кв. м/місяць, а максимальний показник, за словами Катерини Весни, керівника відділу торговельних площ компанії JLL в Україні, досяг 80 дол. за кв. м/міс.

Експерти Cushman&Wakefield очікують, що протягом 2018 року базові орендні ставки на якісну торгову нерухомість можуть знову дещо підвищитися, якщо не буде суттєвих курсових коливань.

«Подальша динаміка орендних ставок в сегменті торговельної нерухомості в Україні буде залежати від реальних термінів будівництва і якості масштабних ТРЦ, відкриття яких було анонсовано на 2018-2020 роки, і від загальної економічної ситуації в Україні», – говорить Євгенія Соломатіна, керівник департаменту торговельної нерухомості, Cushman&Wakefield в Україні.

Вільних приміщень стає менше

За даними експертів, вакантність у торгових центрах столиці протягом року знижувалася. Так, за словами Катерини Весни, за підсумками 3 кварталу рівень вакантності якісних торгових центрів Києва становив 6,1%, тоді як в кінці 2016 року цей показник був в два рази вище – 12,1%. Така динаміка пояснюється, як вже було сказано, практично нульовим обсягом введення, при стабільному попиті і поступовій заповнюваності великих об'єктів, виведених на ринок в кінці 2016 року.

Але вже зараз експерти відзначають дефіцит площ, що стримує розвиток для деяких операторів. «У 2017 році ми спостерігали брак площ для середніх і великих операторів, через що на ринку формується відкладений попит, який буде задовольнятися тільки з відкриттям нових об'єктів», – зазначив Ростислав Симонов, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

У 2017 році активно розширювали свою присутність як в ТРЦ, так і в окремих приміщеннях продовольчі супермаркети. Зокрема, дуже помітним для ринку стало поглинання «Ашан» мережі «Караван». Крім того, мережа Billa заявила, що йде з регіонів і сконцентрує свою діяльність на Києві і області. Також на столичний ринок намагаються вийти і деякі регіональні мережі.

Але крім супермаркетів, попит на площі в ТРЦ в 2017 році формували українські та деякі міжнародні модні бренди і магазини товарів для краси і здоров'я, які продовжували розширювати свою присутність в Україні.

Протягом 2017 року на ринок Києва виходили британські, іспанські, італійські, польські, німецькі та інші бренди. У той же час, пішли з України кілька великих російських мереж.

Основні тенденції

Серед основних тенденцій експерти називають реконцепцію деяких торгових центрів, оптимізацію пулу орендарів.

«Сьогодні власники ТРЦ орієнтуються на збільшення частки якірних операторів, в першу чергу розваг, і міні-якорі, в тому числі fashion брендів. Також сформувалася тенденція відкриття магазинів більшого формату, ніж раніше», – говорить Катерина Весна.

Крім того, на ринку сформувався тренд по розширенню частки харчування і розваг в торгово-розважальних центрах, оскільки такий підхід позитивно впливає на зону охоплення, тривалість і частоту візитів. Цей тренд прийшов до нас із Заходу, де оператори, що представляють різні формати харчування, за останні десять років подвоїли займані ними площі в ТРЦ з 7 до 15%. А в найближчі роки, за прогнозами фахівців, цей показник досягне 20%. Такий розвиток фуд-складової позитивно впливає не тільки на показники самих операторів, але дає свої «плюси» і їх сусідам, які продають товари, і в загальному, ТРЦ. Адже, за даними досліджень, проведених в країнах Західної Європи, відвідувачі, які їдять під час відвідування торгового центру, затримуються в ньому на 27 хвилин довше і витрачають за цей візит на 18% більше грошей.

Прогнози на 2018 рік

Сьогодні в Києві на етапі активного планування і будівництва знаходяться проекти ТЦ і ТРЦ загальною орендною площею приблизно 700 тис. кв. м. Більшість об'єктів, які заплановано до відкриття в 2018-2019 роках, за форматом відносяться до регіональних і суперрегіональних ТРЦ.

Наступного року ринок точно поповниться новими об'єктами, в зв'язку з цим можлива зміна орендних ставок і середнього показника вакантності. Але якихось кардинальних змін експерти не очікую, оскільки далеко не всі заявлені до відкриття об'єкти вийдуть на ринок в наступному році. Так, Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG, прогнозує перенесення строків відкриття, зокрема, для таких великих об'єктів як Blockbuster Mall, River Mall, Ocean Mall. «Це пов'язано з двома факторами. По-перше, чисто технічно неможливо за 12 місяців реалізувати такий проект. А друге – заповнюваність. Тут виникає цікава парадоксальна ситуація. З одного боку оператори, які виходять на український ринок і ті, хто планує розширення, заявляють про брак якісних площ. Але з іншого, такі оператори сукупно зможуть заповнити рівно 100 тис. кв. метрів орендних площ. Це те, що реально можна «закрити» за півроку. Якщо у вас об'єкт більше, ніж на 100 тис., то потрібно шукати варіанти, як і кого залучити на потенційно вакантні квадратні метри», – зазначила експерт.

Але також Євгенія Локтіонова впевнено заявляє, що саме в наступному році відкриється найбільший в Україні і багатостраждальний ТРЦ Respublika, який Фонд держмайна виставив на конкурс. «У 2018 року конкурс відбудеться, Respublika отримає нового власника і відкриється», – заявляє вона.

З моменту передачі прав на об'єкт новому власнику до його введення в експлуатацію потрібно 6 місяців. «Будівництво там завершено на 98%, «заморозився» об'єкт на стадії створення під'їзних доріг. Найбільшим орендарям-якорів для проведення всіх ремонтних робіт і підготовки до відкриття потрібно максимум 6 місяців. Операторам поменше – набагато менше часу. У ТРЦ Respublika підписані контракти на оренду 75% площ. При цьому, жоден контракт за весь час, коли почалися труднощі з цим об'єктом, що не був розірваний. Добрати орендарів на решту площі протягом року труднощів не складе», – зазначає Євгенія Локтіонова.

Загалом, 2018 рік має стати сприятливим для орендарів, які зможуть потрапити в ті об'єкти, які хотіли. А ось якоюсь особливою активності від девелоперів очікувати не варто – вони навряд чи візьмуться за реалізацію нових проектів. Але це стосується тільки Києва. У регіонах же, навпаки – в 2018-2019 роках експерти очікують сплеску розвитку якісних торгових площ. Там, на їхню думку, будуть будуватися і відкриватися нові об'єкти, а також будуть перепрофільовані під торгівлю вже існуючі приміщення. В першу чергу, це буде помітно в таких містах як Дніпро, Запоріжжя, Харків.