Коли жителів «хрущовок» переселять в новобудови: реконструкцію застарілого житла обіцяють зрушити з мертвої точки

В Україні розробляють нову версію закону про реконструкцію старого та аварійного житла

Щороку квартири в «хрущовках» дешевшають на 15-20%, а продавати їх стає все складніше. Такі квартири в Києві давно знаходяться в рейтингу найдешевших об'єктів столичної нерухомості і єдина можливість змінити ситуацію з масовим житлом, побудованим в 1950-1970 роки минулого століття, – почати масштабну реконструкцію.

В Україні розробляють нову версію закону про реконструкцію старого та аварійного житла. Жителям «хрущовок» обіцяють вирішити питання з переселенням в новобудови. Про те, що обіцяють чиновники та як до цього ставляться забудовники, дізнавався портал столичної нерухомості 100realty.ua.

Законодавчі нововведення

Причина, по якій реконструкція старого житла не відбувалася, на думку чиновників і учасників ринку, полягає в недосконалому законодавстві, умови якого не цікаві забудовникам. Відповідно, щоб почати вирішення питання, необхідно зацікавити будівельні компанії. За словами Льва Парцхаладзе, заступника Міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, його відомство розробило таку законодавчу базу, яка дозволить зацікавити деволоперов і мешканців старого житла.
Зараз розглядається два варіанти вирішення питання зі старим житловим фондом – його знесення або реконструкція. При цьому зносити старі будинки вигідно забудовникам в великих містах, де вартість землі висока і є активний попит на житло. У маленьких містах більш реально проводити реконструкцію.

У Мінрегіоні навіть порахували фінансову складову, потенційну вигоду для забудовників. Так, якщо «хрущовка» – це близько 3,5 тис. Кв. м, то новобудова – близько 10 тис. кв. м. Різниця в метрах – це комерційні продажі квартир, якими і повинен окупити вкладення і заробити забудовник.

Стаття по темі: Зміни законодавства в сфері нерухомості: що треба знати для укладання угоди купівлі-продажу в Україні

Що стосується питання реконструкції, то забудовники в маленьких містах, можуть проводити капітальний ремонт «хрущовок» і для компенсації витрат і заробітку добудовувати кілька поверхів, квартири на яких продавати.

Крім того, тепер не потрібна згода всіх мешканців старого будинку на проведення реконструкції або знесення – достатньо 75%.
Переглядають і питання, яким буде розмір коефіцієнту відшкодування. У чинному законі він дорівнює 1,5. Виходить, що житель «хрущовки» отримує нову квартиру ще й більше на 50%, ніж його старе житло. Для забудовників це було не вигідно.

Чи готові забудовники

як переселити мешканців «хрущовок» в новобудови
Реконструкція кварталів «хрущовок» потенційно цікава девелоперам за умови, що закон буде адаптований під запити ринку

 

В цілому гравці ринку позитивно налаштовані щодо законодавчих змін і згодні, що чинний закон навряд чи буде колись «працювати».

«Сьогодні ми спостерігаємо ситуацію, коли закон є, а як такого впливу немає, тому анонсований законопроект може вивести питання реконструкції застарілого житла з багаторічного ступору. Чинний закон для старту реконструкції передбачає згоду на відселення 100% мешканців, що найчастіше неможливо і є найбільш сильними перешкодою, тому дуже розумно, що в новому законопроекті досить згоди 75% мешканців. Але крім самого закону, необхідна прописана процедура імплементації – чітка, проста і зрозуміла девелоперу, яка при цьому убезпечить громадян і державу від махінацій. На додаток до цього, якщо не абсолютно все, то як мінімум, проекти реконструкції повинні бути звільнені від сплати пайової участі, яке насправді є корупційною складовою, а не інструментом розвиток інфраструктури міста», – вважає Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution.

Стаття по темі: Купівля квартири в новобудові для перепродажу: скільки можна заробити

За його словами, проекти реконструкції – це справжні інвестпроекти, які повинні бути привабливі для інвестора, а значить, у них спочатку повинні бути вирішені питання із земельною ділянкою і підключенням до мереж – всім, що так сильно ускладнюють життя девелоперу.

«Інвестор-девелопер повинен прийти на підготовлений інвестпроект, за свої гроші побудувати будинок, відселити туди мешканців і почати будівництво нового на місці відселеного. Усе. І ніяких розглядів, збору підписів і додаткових погоджень. Все впирається в економіку. Поточний закон передбачає реконструкцію будівель або їх повний знос. Щоб реконструкція була економічно вигідною, необхідно надбудовувати поверхи над існуючою будівлею. Така серйозна реконструкція коштує грошей, при цьому зовсім неприваблива для девелопера. Куди вигідніше зносити будівлі і коштувати на їх місці висотки. І ось тут ми чуємо, що від мешканців, що вони хочуть жити в п'ятиповерхових будинках, але в нових. Ну а в чому ж тоді економіка?», – задає питання експерт.

Стаття по темі: Як безкоштовно приватизувати квартиру або кімнату в гуртожитку в України: перелік документів та зразок заяви на приватизацію житла

Тим часом вартість квартир в старому житловому фонді з кожним роком знижується, пропозиція нових будинків зростає і покупець не хоче жити в некомфортному будинку. У зв'язку з цим власники «хрущовок» змушені знижувати ціни. Так, за даними Олени Бібєровой, Генерального директора АН «Благовіст» щороку квартири в «хрущовках» в Києві дешевшають на 15-20%, а квартири в панельних «хрущовках» продати досить складно.

Источник