Дешева іпотека і приваблива розстрочка: реальність чи маркетинговий хід забудовників?

Впродовж останнього року покупцям житла на первинному ринку пропонують, на перший погляд, вигідні умови кредитування, відсоткова ставка суттєво знизилася. Умови оформлення розстрочки від забудовників також виглядають привабливішими, ніж ще торік.

100realty.ua вирішив з'ясувати, чи дійсно все змінилося у кращу сторону, чи це просто хитрий хід забудовників, які хочуть залучити тих покупців, у яких нема всієї суми для покупки квартири.

Топ-5 пропозицій банків з найнижчою відсотковою ставкою

На ринку іпотеки є кілька банків, які пропонують найнижчі відсотки на позикові кошти. Основна їх маса пропонує купити житло лише у забудовників-партнерів, а привабливі відсоткові ставки діють лише на пільговий період – рік чи кілька. У разі оформлення іпотеки, одноразово доведеться заплатити ще й комісію – в середньому, 1,5% від суми кредиту.

Банки з найнижчими відсотковими ставками:

• «Глобус». Найнижча ставка – 1,9% річних на перший рік, і 21,9% на наступні. Максимум видають кредит на 20 років. При цьому необхідно заплатити 50% від суми вартості квартири. Для об'єктів різних забудовників (а банк співпрацює з 13 компаніями) процентна ставка – різна.
• «Укргазбанк». Державний банк пропонує 8% річних на перші два роки і 22% – на наступні 18. Перший внесок – від 30% вартості квартири.
• Доступні на сьогоднішній день умови кредитування і у банку «Аркада», який пропонує купити в кредит житло, яке сам будує. Таких об'єктів в Києві десятки. Відсоткова ставка при цьому складе щонайменше 14% річних за умови оплати першого внеску – від 20% вартості квартири. При цьому кредит можуть дати і на 30 років.
• «Південний». Якщо внести «лише» 91% вартості квартири, то банк пропонує 16% річних з фіксованою ставкою. Якщо ж оплатити 30-50% від вартості житла, тоді ставка складе 19% річних. При виборі умов з плаваючою кредитною ставкою, банк пропонує 15% річних при внеску від 91% вартості квартири і 18% річних, якщо є можливість оплатити 30-50% від вартості житла.
• «Приватбанк». Покупцеві житла від забудовників пропонують оформити кредит під 17,9% річних на термін до 20 років. При цьому початковий внесок має бути не менше 20% від вартості житла.

Іпотека: міфи і реальність

Привабливі умови кредитування, особливо з дуже низькою кредитною ставкою мають певні нюанси. Так, одним з «підводних каменів» є те, що ставку впродовж дії договору можуть переглянути, зважаючи на інфляційні процеси у країні та інші ризики. Тож варто бути готовим до того, що якщо банк не фіксує ставку і це чітко не прописано у договорі, то в період кредитування вона, швидше за все, змінюватиметься – і навряд чи на користь позичальника.

Вигідні умови отримання іпотеки пропонують тільки на перші кілька років або навіть рік, потім доведеться платити стандартну на сьогодні ставку. За даними компанії «Простобанк Консалтинг», станом на березень 2018 року середня ефективна (реальна) ставка за кредитами на покупку житла терміном на 10 років на первинному ринку становить 21,4% річних. При цьому, рік тому вона була 22,5% річних.

«Головна вимога банків до позичальників така: щомісячний офіційний дохід сім'ї має щонайменше вдвічі перевищувати щомісячний платіж за іпотечним кредитом. Щодо інших вимог, то це офіційне працевлаштування і стабільне фінансове становище. Бонусом може бути обслуговування у вказаному банку. Деякі банки навіть пропонують кредити на лояльніших умовах для клієнтів, які отримують зарплату на рахунок у цій установі», – говорить Володимир Паюк, директор департаменту аналітики компанії «Простобанк Консалтинг».

Як банки вибирають забудовників?

Не у всіх забудовників можна купити квартиру в кредит, оскільки банки не готові ризикувати і кредитувати об'єкти з сумнівним майбутнім через те, адже заставою виступають, фактично, ще не збудовані квадратні метри.

«Ключовою умовою для акредитації новобудови у банку є надання всіх документів, що засвідчують законність будівництва – ліцензії забудовника, дозволу на будівництво, документів на землю, договору генпідряду. Але само собою, при ухваленні рішення фінансові установи також враховують і репутацію забудовника – як давно він присутній на ринку, як багато об'єктів будує, скільки будинків ввів в експлуатацію і наскільки дисципліновано виконує взяті на себе зобов'язання», – говорить Гліб Шемовнев з корпорації «Укрбуд».

Як часто купують квартири у кредит?

За словами експертів, покупці наразі не поспішають оформляти кредити в банках, причина – високі процентні ставки.
«Іпотечне кредитування – один з найпотужніших інструментів, який би дозволив збільшити обсяги продажів первинної нерухомості на ринку. Але, на жаль, «кредитні гроші» залишаються занадто дорогими для інвесторів. Висока облікова ставка НБУ збільшує вартість і без того дорогих позикових коштів. Розвиток ринку іпотеки стримує, в тому числі, невідпрацьовані механізми стягнення застави і подальша його реалізація», – каже Оксана Ганенко, маркетинг-директор компанії Novbud.

Щодо кількості проданих у кредит квартир, то, за даними забудовників, це в середньому близько 3-5% від загальної кількості реалізованого житла, при цьому є позитивна динаміка.

«Частка іпотечного кредитування показує постійний і дуже активний ріст. Так, якщо за підсумками 2017 року квартири в іпотеку брали трохи більше 3% покупців, то за два з половиною місяці 2018 року частка кредитування вже перевищила 7% від загальної кількості угод», – зазначив Гліб Шемовнев.

Експерти сходяться на думці, що для запуску повноцінної доступної іпотеки потрібні макроекономічні передумови. І з обережністю прогнозують, що до кінця наступного року можна буде побачити зростання іпотечних програм банків з привабливішими для позичальників умовами, ніж є зараз.

Розстрочка – головний інструмент продажів

Оскільки є значна частка клієнтів, у яких немає всієї суми для придбання житла, а зв'язуватися з банками вони не хочуть, такі покупці користуються розстрочкою від забудовників або поетапною оплатою.

«Типові для ринку умови на сьогоднішній день по розстрочці такі: 30-50% перший внесок, інше – рівними частинами до закінчення будівництва. За останній рік є тенденція до зниження початкового внеску в деяких проектах – до 20%. Зазвичай розстрочку дають до планового закінчення будівництва об'єкта. У деяких об'єктах розстрочка надається на 2-3 роки. В одиничних проектах – на більш тривалий період. Розстрочка, переважно, цікава підприємцям, яким вигідно не відразу виймати всю суму на покупку нерухомості зі свого бізнесу», – говорить Галина Мартиненко, менеджер зі зв'язків з громадськістю компанії City One Development.

Якщо покупець розраховує сплатити всю вартість житла до введення будинку в експлуатацію, тоді платити відсотки не потрібно. Якщо ж розстрочка надається на кілька років, тоді відсотки нараховуватимуться від 15% річних і більше.

Щодо кількості покупців, які користуються розстрочкою, то їх відсоток у кожної компанії різний. В середньому, це близько 40%, але є й ті, у кого основна маса інвесторів використовують поетапну оплату. Наприклад, за даними КП «Житлоінвестбуд-УКБ», у них кількість покупців, які використовують можливості поетапної оплати – близько 80%.