Дешевая ипотека и выгодная рассрочка: реальность или маркетинговая уловка застройщиков?

Полноценно механизмы реального софинансирования для покупателей нового жилья в Украине пока не работают.

В последний год покупателям жилья на первичном рынке предлагают, на первый взгляд, выгодные условия кредитования, процентная ставка существенно снизилась. Условия оформления рассрочки от застройщиков также выглядят более привлекательными, чем еще год назад.

100realty.ua решил выяснить, действительно ли все изменилось в лучшую сторону или это просто уловка застройщиков, которые хотят привлечь тех покупателей, у которых нет всей суммы для покупки квартиры.

Топ-5 банков с самой низкой годовой процентной ставкой

На рынке ипотеки есть несколько банков, которые предлагают самые низкие проценты на заемные средства. Основная их масса предлагает купить жилье лишь у застройщиков-партнеров, а заманчивые процентные ставки действуют только на льготный период – год или несколько. В случае оформления ипотеки, единоразово придется заплатить еще и комиссию – в среднем, 1,5% от суммы кредита.

Банки с самыми низкими процентными ставками:

  • «Глобус». Самая низкая ставка – 1,9% годовых на первый год, и 21,9% на последующие. Максимум выдают кредит на 20 лет. При этом необходимо внести 50% от суммы стоимости квартиры. Для объектов разных застройщиков (а банк сотрудничает с 13 компаниями) процентная ставка – разная.
  • «Укргазбанк». Государственный банк предлагает 8% годовых на первые два года и 22% – на последующие 18. Первый взнос – не менее 30% стоимости квартиры.
  • Доступные на сегодняшний день условия кредитования и у банка «Аркада», который предлагает купить в кредит жилье, которое сам строит. Таких объектов в Киеве у банка десятки. Процентная ставка при этом составит минимум 14% годовых при условии оплаты первого взноса – от 20% стоимости квартиры. При этом кредит могут дать на 30 лет.
  • «Пивденный». Если внести «всего» 91% стоимости квартиры, то банк предлагает 16% годовых с фиксированной ставкой. Если же оплатить 30-50% от стоимости жилья, тогда ставка составит 19% годовых. При выборе условий с плавающей кредитной ставкой, банк предлагает 15% годовых при взносе от 91% стоимости квартиры и 18% годовых, если есть возможность оплатить 30-50% от стоимости жилья.
  • «Приватбанк». Покупателю жилья от застройщиков предлагают оформить кредит под 17,9% годовых на срок до 20 лет. При этом первоначальный взнос должен быть не меньше 20% от стоимости жилья.

Ипотека: мифы и реальность

Заманчивые условия кредитования, особенно с очень низкой кредитной ставкой имеют определенные нюансы. Так, одним из «подводных камней» является то, что ставку на протяжении действия договора могут пересмотреть исходя из инфляционных процессов в стране и других рисков. Так что нужно быть готовым к тому, что если банк не фиксирует ставку и это четко не прописано в договоре, то в период кредитования она, скорее всего, будет меняться – и вряд ли в пользу заемщика.

Выгодные условия получения ипотеки предлагают только на первые несколько лет или даже год, затем придется платить стандартную на сегодня ставку. По данным компании «Простобанк Консалтинг», по состоянию на март 2018 года средняя эффективная (реальная) ставка по кредитам на покупку жилья сроком на 10 лет на первичном рынке составляет 21,4% годовых. При этом, год назад она была 22,5% годовых.

«Основное требование банков к заемщикам следующее: ежемесячный официальных доход семьи должен минимум в 2 раза превышать ежемесячный платеж по ипотечному кредиту. Что касается других требований, то это официальное трудоустройство и стабильное финансовое положение. Бонусом может быть обслуживание в этом банке. Некоторые банки даже предлагают кредиты на более лояльных условиях для клиентов, которые получают зарплату на счет в данном банке», – говорит Владимир Паюк, директор департамента аналитики компании «Простобанк Консалтинг».

Как банки выбирают застройщиков?

Не у всех застройщиков можно купить квартиру в кредит, поскольку банки не готовы рисковать и кредитовать объекты с сомнительным будущим по причине того, что залогом выступают еще непостроенные квадратные метры.

«Ключевым условием для аккредитации новостройки в банке является предоставление всех документов, удостоверяющих законность строительства – лицензии застройщика, разрешения на строительство, документов на землю, договора генподряда. Но само собой, при принятии решения финансовые учреждения также учитывают и репутацию застройщика – давно ли он присутствует на рынке, как много объектов строит, сколько домов ввел в эксплуатацию и насколько дисциплинированно выполняет взятые на себя обязательства», – говорит Глеб Шемовнев из корпорации «Укрбуд».

Как часто покупают квартиры в кредит?

По словам экспертов, покупатели пока не спешат оформлять кредиты в банках, причина – высокие процентные ставки.

«Ипотечное кредитование – один из самых  мощных инструментов, который бы позволил увеличить объемы продаж первичной недвижимости на рынке. Но, к сожалению, «кредитные деньги» остаются слишком дорогими для инвесторов. Высокая учетная ставка НБУ увеличивает стоимость и без того дорогих заемных средств. Развитие рынка ипотеки сдерживает, в том числе, не отработанные механизмы взыскания залога и последующая его реализация», – говорит Оксана Ганенко, маркетинг-директор компании Novbud.

Что касается количества проданных квартир в кредит, то, по данным застройщиков, это в среднем порядка 3-5% от общего числа реализованного жилья, при этом есть позитивная динамика.

«Доля ипотечного кредитования показывает постоянный и очень активный рост. Так, если по итогам 2017 года квартиры в ипотеку брали чуть больше 3% покупателей, то за два с половиной месяца 2018 года доля кредитования уже превысила 7% от общего числа сделок», – отметил Глеб Шемовнев.

Эксперты сходятся во мнении, что для запуска полноценной доступной ипотеки нужны макроэкономические предпосылки. И с осторожностью прогнозируют, что к концу следующего года можно будет увидеть рост ипотечных программ банков с более привлекательными для заемщиков условиями, чем есть сейчас.

Рассрочка – главный инструмент продаж

Поскольку есть большое количество клиентов, у которых нет всей суммы для приобретения жилья, а связываться с банками они не хотят, такие покупатели пользуются рассрочкой от застройщиков или поэтапной оплатой.

«Типовые для рынка условия на сегодняшний день по рассрочке такие: 30-50% первый взнос, остальное – равными частями до окончания строительства. За последний год есть тенденция к снижению первоначального взноса в некоторых проектах – до 20%. Обычно рассрочку дают до планового окончания строительства объекта. В некоторых объектах рассрочка предоставляется на 2-3 года. В единичных проектах – на более длительный период. Рассрочка, в основном, интересна предпринимателям, которым выгодно не сразу вынимать всю сумму на покупку недвижимости из своего бизнеса», – говорит Галина Мартыненко, менеджер по связям с общественностью компании City One Development.

Если покупатель рассчитывает оплатить всю стоимость жилья до ввода дома в эксплуатацию, тогда платить проценты не нужно. Если же рассрочка предоставляется на несколько лет, тогда проценты будут насчитываться от 15% годовых и более.

Что касается количества покупателей, которые пользуются рассрочкой, то их процент у каждой компании разный. В среднем, это около 40%, но есть и те, у кого основная масса инвесторов используют поэтапную оплату. Например, по данным КП «Житлоинвестбуд-УКБ», у них количество покупателей, которые используют возможности поэтапной оплаты – около 80%.