Проблемні житлові комплекси: чи є у них майбутнє?

У Києві – тисячі інвесторів, які купили квартири у довгобудах чи скандальних об'єктах. Портал 100realty.ua вирішив з'ясувати, які шанси бути добудованими у проблемних об'єктів; що можуть зробити інвестори, щоб отримати куплені квартири; і чи вигідно забудовникам братися за такі об'єкти.

Сумна статистика

За даними Містобудівного кадастру Києва, у столиці на сьогоднішній день налічується 68 об'єктів незаконного будівництва. У них квартири купили тисячі інвесторів. Із зазначених об'єктів кілька десятків належать компаніям «Уко-Груп» і «Сіті-Груп», які пов'язують із забудовником Анатолієм Войцеховским, і скандал навколо яких вибухнув минулого року.

Рішення влади і його практичне застосування

Київська влада запропонувала можливий алгоритм дій з 11 пунктів для ошуканих інвесторів, який, на думку чиновників, допоможе вирішити питання з добудовою житлових будинків.

Інвесторам пропонують:

1. Визнання за інвесторами майнових прав на недобудований об'єкт.

На думку юристів, втілити у життя це непросто. Зазначена пропозиція КМДА доволі суперечлива, оскільки незрозуміло якими будуть рішення судів. Адже судова практика різна і не кожен суд задовольнить позов про визнання майнових прав. Крім того, для задоволення зазначеного позову необхідно, щоб інвестор виконав свої зобов'язання у повному обсязі.

«Виходить, що якщо приватний інвестор побачив ситуацію, при якій будівництво заморожене і перспектив його завершення не видно, то, логічно, він не фінансуватиме далі таке будівництво без отримання необхідних гарантій. Але, щоб визнати за собою майнові права на підставі рішення суду, йому доведеться виплатити такому нечесному забудовнику всю вартість квартири, і йти в суд з надією на отримання позитивного рішення про визнання майнових прав. Але, навіть якщо суд прийме рішення про визнання майнових прав, це не гарантує реєстрацію права власності на квартиру», – зазначає Іван Топор, юрист компанії «ЮКК «Де-юре».

Юристи також відзначають: навіть якщо припустити, що державні реєстратори реєструватимуть право власності на квартиру на підставі рішення суду про визнання майнових прав на квартиру, або сформується позитивна для інвестора судова практика, то варто розуміти, що при визнанні майнових прав описуються параметри об'єкта, майнові права на який визнаються. При добудові об'єкту незавершеного будівництва можуть змінитися умови, коригуватися проект, змінитися параметри всіх або частини квартир, їх кількість, площа номер самої квартири, номер секції будинку або номер самого будинку тощо. В такому випадку, квартири, майнові права на яку були визнані судом, не існує і рішення суду стає непотрібним.

«Суб'єкти групи компаній« УКО-Груп» і «Сіті-Груп» використовували для залучення коштів договори купівлі-продажу майнових прав і попередній договір купівлі-продажу квартири. Юридично, маючи попередній договір, інвестор не отримує жодних прав на квартиру (в т. ч. майнових прав), а отримує право вимагати підписання забудовником з покупцем основного договору (купівлі-продажу квартири) у визначений термін», – говорить Максим Чепеленко, юрист Асоціації допомоги постраждалим інвесторам.

За його словами, інвестори одного із проблемних ЖК – «Сосновий бір» намагалися визнати укладені ними попередні договори купівлі-продажу квартири договорами купівлі-продажу майнових прав, з метою подальшого визнання за інвесторами майнових прав на квартири. Судами трьох інстанцій в задоволенні позовів було відмовлено.

2-3. Створення юридичної особи (ОСББ, ЖБК, ГО) і його реєстрація.

На думку фахівців, цей етап є обов'язковим для успішного завершення проблемного будівельного проекту.

«Однак слід бути обережним, оскільки нам відомі випадки, коли недобросовісний забудовник здійснює дії з метою отримати вплив на органи самоорганізації інвесторів. Першим способом є ініціювання самим забудовником створення об'єднання інвесторів. Звичайно, в такому випадку «люди забудовника» займуть у таких організаціях ключові посади з повноваженнями щодо управління діяльністю такого об'єднання. Другим способом є проникнення представників забудовника у вже існуючу організацію інвесторів з метою отримання можливості впливати на прийняття нею рішень, перешкоджати або передавати інформацію про наміри інвесторів забудовнику з метою його превентивного реагування», – говорить пан Чепеленко.

4. Аналіз стану об'єкта.

Складність цього етапу полягає саме в зборі інформації. Адже інформацію про кількість проданих об'єктів інвестування, повний список інвесторів, кількість вкладених в будівництво коштів можна отримати тільки у забудовника. Відсутність діалогу ще більш ускладнює завдання.

5-6. Аналіз земельної ділянки, розробка ДПТ.

Ці етапи не такі складні, в порівнянні з іншими пунктами і, на думку експертів, цілком реальні для здійснення.

7. Зупинка користування земельною ділянкою.

«Пункт стосується земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, які були передані в оренду забудовнику. Однак, у випадку перебування землі у приватній власності, цей алгоритм не спрацює. Необхідно буде інвесторам спільно з юристами розробляти стратегію позбавлення права приватної власності на землю, яке гарантоване Конституцією України», – говорить юрист Асоціації допомоги постраждалим інвесторам.

8. Переоформлення об'єкта.

Фактично, зараз відсутній дієвий механізм позбавлення приватного суб'єкта прав на збудований ним же об'єкт.

«На цій стадії зазначено про звернення до забудовника з метою отримання об'єкта будівництва, а в разі незгоди отримати його через суд. Виникає логічне запитання, на якій підставі наявність майнових прав на квартири, які повинні бути побудовані в майбутньому, дають якійсь юридичній особі право на витребування від забудовника об'єкту будівництва, який на момент судового спору, швидше за все, навіть не матиме статусу об'єкта незавершеного будівництва, а фактично буде вважатися сукупністю будматеріалів», – говорить пан Топор.

Якщо інвестори хочуть отримати об'єкт будівництва, то, можливо, їм варто було б розірвати договори і пред'явити забудовникові вимоги щодо повернення сплачених грошових коштів, а в разі несплати, домагатися процедури банкрутства забудовника, отримання прав власності на об'єкт будівництва.

9-11. Коригування проектної документації, пошук генерального підрядника, отримання дозволу на будівництво.

Цей етап цілком здійсненний, але вимагає значних вкладень з боку інвесторів.

То чи є шанс?

«Практично кожен етап алгоритму вимагає значних фінансових вкладень, наприклад, аудит об'єкта, розрахунок з генпідрядником, сплата боргу з земельного податку тощо. Перед інвесторами в такому випадку виникає три шляхи: шукати інвестора, зацікавленого у завершенні будівництва; домовлятися з органами влади про спільне фінансування; добудовувати об'єкт за власні гроші. Крім того, деякі етапи досить тривалі у часі. Наприклад, розробка та затвердження детального плану території. А в разі потреби ще й внесення змін до Генерального плану Києва, цей етап може затягнутися на роки. Але, загалом, алгоритм правильний. Однак слід розуміти, що його реалізація може зайняти не один рік. Крім того, ефективність і успішність застосування алгоритму сильно залежить від сприяння та активності органів влади, наявності діалогу з забудовником і згуртованості інвесторів», – говорить Максим Чепеленко.

«Обов'язковою умовою наявності позитивного результату є воля і підтримка органів місцевого самоврядування. З огляду на той факт, що багато об'єктів будувалися або продавалися з порушенням тих чи інших законодавчих/будівельних норм, для завершення будівництва, необхідно провести аудит кожного конкретного об'єкта, виявити порушення, а також узгодити способи їх узаконення», – додає Яна Біла, провідний юрист адвокатської фірми Goro legal.

Успішні приклади і не дуже

Яскравим позитивним прикладом, коли зусиллями інвесторів вдалося самостійно завершити будівництво об'єкта, є ЖК «Фундуклєєвський» на вул. Богдана Хмельницького, 58-А. Будинок мав високу стадію готовності, проте всі квартири в ньому були забудовником продані, тому всім інвесторам довелося «скинутися», щоб профінансувати завершальні будівельні роботи, ввести будинок в експлуатацію і підключити його до комунікацій. Правда, зайняв цей процес майже шість років (з 2007 по 2013 роки).

Також є приклади і невдалих спроб інвесторів самостійно завершити реалізацію проекту, наприклад ЖК «Три богатирі» на вул. Борщагівській, 182-В. Незважаючи на те, що кооперативу «Наш дім» вдалося отримати у власність земельну ділянку під об'єктом, внутрішні суперечки між інвесторами, протидія колишніх учасників проекту та відсутність фінансування, не дають завершити будівництво вже 8-й рік.

Щодо нових скандальних об'єктів, то за даними Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, діють, згідно із запропонованим київською владою алгоритмом інвестори ЖК «Перлина Троєщини» ( «Небо Скай»), «Молодіжна ініціатива», «Флагман», «Сімейний затишок», «Сосновий бір», «Маргарита», «Приозерний», «Мега-Сіті», «Стародарницький», «Нова хвиля» та ін. Зараз вони вже створили юридичні особи.

Думка забудовників

Оскільки самостійно добудувати проблемний об'єкт інвесторам квартир досить складно, ідеальним є варіант залучення нового інвестора і забудовника. Але знайти бажаючих добудовувати об'єкт, який почали до них, небагато.

«Як би банально це не прозвучало, але інтерес у забудовників можуть викликати тільки ті об'єкти, які в принципі можливо добудувати. Таких об'єктів не так вже й багато. Десь, як у випадку з сумновідомими «Дніпровськими вежами», навряд чи вийде відбити витрати на будівництво. А позбавляти себе (і так невеликого у випадку з недобудовами) доходу і зазнавати багатомільйонних збитків забудовники в нинішніх економічних умовах не готові. Десь закінчити проект просто не дозволить конструкція, якщо при її зведенні були допущені інженерні прорахунки і порушення нормативів – таких прикладів теж вистачає. Нерідко є проблеми з дозвільною документацією, і братися за такі проекти без готовності місцевої влади і регуляторів іти назустріч, новому забудовнику нема сенсу. Наприклад, якщо це самобуд, то одного бажання нового забудовника братися за проект недостатньо. Повинні підключатися влада і регулятори, які допоможуть зняти питання відповідності будинку законодавчим нормам. З іншого боку, такий підхід може породити небезпечний прецедент щодо легалізації незаконного будівництва, яким у майбутньому можуть скористатися недобросовісні компанії. Тому основні принципи вибору об'єкта для добудови досить прості – це його законність, конструктивна можливість добудови і хоча б мінімальний фінансовий інтерес», – говорить Гліб Шемовнєв, прес-секретар корпорації «Укрбуд», яка має досвід добудови кількох проблемних об'єктів інших забудовників.

Щодо основних труднощів, з якими стикаються забудовники, які готові добудувати проблемний об'єкт, то, в першу чергу, це те, що часто доводиться переглядати і змінювати початковий проект.

«Це тягне за собою як фінансові, так і юридичні труднощі. Потрібно проводити експертизи, затверджувати оновлену документацію, а ще не забувати і про інтереси тих покупців, які вклали гроші в будівництво при попередньому забудовнику. Вони, звичайно, раді можливості нарешті отримати своє житло без додаткових витрат зі свого боку. Але для того, щоб це взагалі стало можливим, їх доводиться годинами переконувати, щоб домовитися про зміну планування, площі квартири чи навіть поверху. Іноді такі зміни просто неминучі при оновленні проекту. Не кажучи вже про те, скільки це породжує паперової тяганини», – говорить представник «Укрбуду».