Реконцепція Рибальського півострова опинилася під загрозою: хто винен?

Навколо забудови Рибальського півострова у Києві киплять дискусії, йдуть судові розгляди. Кожна зі сторін конфлікту переконана у своїй правоті. Портал 100realty.ua вирішив з'ясувати деталі і дізнатися думку експертів щодо того, що відбувається і які можуть бути наслідки ситуації, що виникла.

Суть конфлікту

Київський окружний адміністративний суд визнав незаконним і скасував рішення Київради «Про затвердження детального плану території в межах вулиць Електриків і Набережно-Рибальської дороги в Подільському районі Києва». Зазначений ДПТ передбачає квартальну житлову та громадську забудову острова, винесення за межі території військового заводу. На цій території активно ведеться реалізація проекту житлового району Rybalsky.

Позивачем у цій справі виступив народний депутат Юрій Левченко, за словами якого, детальним планом території фактично передбачено знищення працюючого військового підприємства, яке «на папері зробили непрацюючої купою мотлоху».

«Це вже не просто шахрайство – в нинішніх умовах це злочин проти держави. Знищення заводу відбувається для реалізації абсолютно комерційного проекту з будівництва чергових багатоповерхівок. І це попри те що раніше стратегією розвитку міста передбачалося навколо центру Києва утворити кільце із суспільно-бізнесово-адміністративних центрів. Територія на Рибальському розглядалася як ідеальне місце для її перетворення в адміністративно-діловий квартал столиці», – стверджує Левченко.

Як основний аргумент депутат наводить те, що ДПТ прийняли без урахування думки киян і всупереч положенням чинного Генерального плану міста Києва, він передбачає надмірну висотність і щільність забудови. Депутат стверджує, що це створить «тотальний транспортний колапс Подолу, Оболоні та прилеглих районів».

Що сказав суд?

З аргументами депутата про протиріччя ДПТ Рибальського Генеральному планом погодився суддя Володимир Келеберда, який прийняв рішення у цій справі. Він також додав, що затверджений ДПТ порушує і положення Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Крім того, у рішенні суду зазначається, що в ході судового розгляду встановлено і не спростовано відповідачем (Київською міською радою) факт, що детальний план території затверджений, зокрема, з порушенням порядку проведення громадських слухань з урахуванням громадських інтересів.

«Як встановлено судом, порушення дають підстави стверджувати, що відбувалося громадське обговорення лише окремих проектних рішень детального плану території, а не проекту детального плану території як цілісного містобудівного документа, адже проект детального плану території на вул. Електриків взагалі не був оприлюднений і не виносився на громадське обговорення. Отже, детальний план території був затверджений з порушенням чинного законодавства, а саме без проведення громадських слухань щодо проекту цієї документації. Варто зазначити, що затвердження на місцевому рівні містобудівної документації, без проведення громадських слухань щодо проектів такої документації забороняється», – зазначив суддя.

Позиція забудовника

Компанія Riverside Development, яка і реалізує проект житлового району Rybalsky, має намір подавати апеляцію на рішення Київського окружного адміністративного суду, оскільки впевнена, у своїй правоті.

«Ми впевнені в тому, що суд вищої інстанції визнає ДПТ Рибальського півострова законним. Наша впевненість базується на вже усталеній судовій практиці: законність будівництва Rybalsky, його відповідність ДПТ і Генплану підтверджені рішеннями Господарського суду Києва від 25 травня 2017, Апеляційного суду Києва від 26 липня 2017 і Вищого господарського суду Києва від 27 вересня 2017 року», – кажуть у компанії.

Згідно з офіційною позицією компанії, твердження про те, що ДПТ не відповідає Генплану Києва, не відповідає дійсності.

«У розділі 5 чинного Генерального плану прописано, що з метою реабілітації природного комплексу передбачено винесення промислових підприємств, зокрема, Подільсько-Куренівського промислового району, до якого належить Рибальський півострів, за межі прибережних захисних смуг Дніпра. На тій частині промислових територій, яка може бути включена в існуючі житлові райони, Генплан передбачає виділення ділянок під житлову забудову. Це означає, що ДПТ Рибальського півострова розроблявся у повній відповідності з Генеральним планом і чинним містобудівним законодавством», – кажуть у компанії.

Щодо суперечок довкола військового заводу, то, на думку девелопера, світовий досвід підтверджує доцільність винесення підприємств за межі міст.

А висотність будинків на Рибальському в рамках ЖК Rybalsky не перевищуватиме 12 поверхів. Також передбачена багатофункціональна забудова, «де будуть гармонійно поєднуватися житлові, комерційні приміщення та громадський простір, який включатиме школу, дитячий садок, студії розвитку, спортивні секції, гуртки, кафе і сімейний коворкінг».

Вирішенню транспортної проблеми сприятиме прописана у детальному плані території нова транспортна схема. Вона передбачає сполучення Рибальського з Подолом за допомогою Подільсько-Воскресенського моста, а також розподіл магістральних потоків у південному і північному напрямках на два транспортні коридори. Рух від вулиці Набережно-Хрещатицької до проспекту Бандери, як і зараз, здійснюватиметься по вулиці Набережно-Рибальській. А в зворотному напрямку буде організовано по вулиці Електриків через спеціально створений тунель під залізницею. Крім упорядкування транспортних потоків, таке рішення допоможе покращити екологічну ситуацію і знизити шумовий фон в районі Набережно-Рибальської дороги, – зазначають у Riverside Development.

Думка експертів

Олександр Бородкін, партнер ЮФ «Василь Кисіль і партнери»:

«Правова практика у таких питаннях досить неоднозначна. Якщо підходити формально, забудовнику достатньо мати дійсний дозвіл на будівництво, щоб продовжувати будувати, незалежно від дійсності ДПТ на час такого будівництва. Власне дійсність дозволу також формально не залежить від збереження дійсності прав на землю чи містобудівних умов. Звичайно, у забудовника можуть виникнути труднощі з прийняттям об'єкта в експлуатацію за наявності зазначених недоліків.

Ще дивно – для ідеального-неіснуючого законодавства, звичайно ж, а не для України – що ні держава, ні муніципалітети не беруть на себе відповідальність за погодження, видачу або затвердження документів з порушеннями, які в подальшому можуть спричинити їх скасування. Наприклад, якщо особа, отримавши землевідведення, містобудівні умови або дозвіл на будівництво, безпосередньо приступає до проектування і будівництва, несе витрати, бере на себе зобов'язання перед банками і кінцевими покупцями, а потім виявляється, що щось пішло не так і рішення державного органу скасовується судом. Законодавство навіть не передбачає не те щоб відшкодування збитків, але і в принципі виходу з такої ситуації. Щоб врахувати всі інтереси, ймовірно, потрібно повернути гроші банкам і покупцям, або добудувати хоч щось і передати збудовану нерухомість. Але навіть якщо нічого не робити, хтось має нести витрати з охорони та консервації недобудови. Якщо ж суд вирішить все знести, ніхто навіть не профінансує знесення будівлі. І це вже питання не окремо взятого забудовника, а безпеки мешканців міста, безпеки інвестицій та інвестиційного клімату в країні загалом».

Олександр Попов, директор проектної компанії «Архіматика»:

«Ситуація, що склалася вкрай негативно впливає на інвестиційну ситуацію у місті і в країні загалом, прийняття таких рішень – неприпустимо. Такі судові розгляди – прикра практика, яка ставить під сумнів легітимність прийнятих владою рішень. Тут актуальний принцип «ложка дорога до обіду». Був розгляд ДПТ, і на цьому етапі обговорювалися спірні питання, були всі шанси надати контраргументи, залагодити розбіжності. Депутати Київради затвердили документ і забудовник почав будівництво, інвестувавши мільйони доларів в проект.

У цій ситуації не працює також принцип конституційного права – «закон зворотної сили не має», яким би він поганим не був. Якщо апеляція забудовника не буде підтримана, і ДПТ визнають незаконним, отже, і будівництво теж. Тоді варто чекати у відповідь позов до міста щодо компенсації витрачених коштів на будівництво. І у позивача великі шанси на перемогу. В результаті ситуація буде абсурдною для міста, яке стане, по-перше, боржником забудовника (чи зможе місто знайти гроші у скарбниці, щоб виплатити компенсацію?), по-друге, Київ отримає у спадок ще один недобуд.

Що стосується самого ДПТ Рибальського острова, то, на мою думку, це один з кращих детальних планів території Києва. Він передбачає квартальну забудову, з красивою композицією фасадів, з розвиненою інфраструктурою – все відповідно до сучасних тенденцій у містобудуванні. Бажання депутатів зберегти завод виходить за рамки світових тенденцій – схожим виробництвам не місце у центрі мегаполісу, їх доцільно «виносити» за межі міста.

Ігор Луценко, народний депутат:

«На жаль, це поодинокі випадки, коли вдається скасувати ДПТ, на підставі того, що не були належним чином проведені громадські слухання. Взагалі це стандартна ситуація, коли забудовник, який хоче щось побудувати, замовляє за свій рахунок детальний план території. Тобто, більш детальне планування міста віддано на відкуп забудовникам. Забудовники планують місто і вони, звичайно, планують його, з огляду на власні інтереси і, як правило, в 100 випадків зі 100 є порушення Генерального плану, оскільки ДПТ йому не відповідають. У даному випадку суд зафіксував цей факт».