Проблемные стройки: есть ли у них будущее?

В Киеве тысячи инвесторов, которые купили квартиры в долгостроях или скандальных объектах. Портал 100realty.ua решил выяснить, какие шансы быть достроенными у проблемных объектов; что могут сделать инвесторы, чтобы получить купленные квартиры; и выгодно ли застройщикам браться за такие объекты.

Печальная статистика

По данным Градостроительного кадастра Киева в столице на сегодняшний день насчитывается 68 объектов незаконного строительства. В данных объектах квартиры купили тысячи инвесторов. Из указанных объектов несколько десятков принадлежат компаниям, «Уко-Групп» и «Сити-Групп», которые связывают с застройщиком Анатолием Войцеховским, и скандал вокруг которых разразился в прошлом году.

Решение властей и его практическое применение

Киевские власти предложили возможный алгоритм действий из 11 пунктов для обманутых инвесторов, который, по мнению чиновников, поможет решить вопрос с достройкой жилых домов.

Инвесторам предлагают:

1. Признание за инвесторами имущественных прав на недостроенный объект.

По мнению юристов, воплотить в жизнь это непросто. Указанное предложение КГГА достаточно спорно, поскольку непонятно какими будут решения судов. Ведь судебная практика достаточно разная и не каждый суд удовлетворит иск о признании имущественных прав. Кроме того, для удовлетворения указанного иска необходимо, чтобы инвестор выполнил свои обязательства в полном объеме.

«Получается, что если частный инвестор увидел ситуацию, при которой строительство заморожено и перспектив его завершения не видно, то, логично, он не будет дальше финансировать такое строительство без получения необходимых гарантий. Но, чтобы признать за собой имущественные права на основании решения суда, ему придется выплатить такому нечестному застройщику всю стоимость квартиры, и идти в суд с надеждой на получение положительного решения о признании имущественных прав. Но, даже если суд примет решение о признании имущественных прав, это не гарантирует регистрацию права собственности на квартиру», – отмечает Иван Топор, юрист компании «ЮКК «Де-юре».

Юристы также отмечают: даже если допустить, что государственные регистраторы будут регистрировать право собственности на квартиру на основании решения суда о признании имущественных прав на квартиру, либо сформируется положительная для инвестора судебная практика, то следует понимать, что при признании имущественных прав описываются параметры объекта, имущественные права на который признаются. При достройке объекта незавершенного строительства могут измениться условия, корректироваться проект, измениться параметры всех либо части квартир, их количество, площадь номер самой квартиры, номер секции дома либо номер самого дома и т.д. В таком случае, квартиры, имущественные права на которую были признаны судом, не существует и решение суда становиться бесполезным.

«Субъекты группы компаний «УКО-Групп» и «Сити-Групп» использовали для привлечения средств договора купли-продажи имущественных прав и предварительный договор купли-продажи квартиры. Юридически, по предварительному договору инвестор не приобретает никаких прав на квартиру (в т.ч. имущественных прав), а получает право требовать подписания застройщиком с покупателем основного договора (купли-продажи квартиры) в определенный срок», – говорит Максим Чепеленко, юрист Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам.

По его словам, инвесторы ЖК «Сосновый бор» пытались признать заключенные ими предварительные договоры купли-продажи квартиры договорами купли-продажи имущественных прав, с целью в дальнейшего признания за инвесторами имущественных прав на квартиры. Судами трех инстанций в удовлетворении исков было отказано.

2-3. Создание юридического лица (ОСМД, ЖСК, ОО) и его регистрация.

По мнению специалистов, этот этап является обязательным для успешного завершения проблемного строительного проекта.

«Однако следует быть осторожным, так как юристам Ассоциации известны случаи, когда недобросовестный застройщик совершает действия с целью получить влияние на органы самоорганизации инвесторов. Первым методом является инициирование самим застройщиком создания объединения инвесторов. Конечно, в таком случае «люди застройщика» займут в таких организациях ключевые должности с полномочиями по управлению деятельностью такого объединения. Вторым методом является проникновение представителей застройщика в уже существующую организацию инвесторов с целью получения возможности влиять на принятие ею решений, препятствовать или передавать информацию о намерениях инвесторов застройщику с целью его превентивного реагирования», – говорит г-н Чепеленко.

4. Анализ состояния объекта.

Сложность этого этапа заключается именно в сборе информации. Так, информация о количестве проданных объектов инвестирования, полный список инвесторов, количество вложенных в строительство средств можно получить только у застройщика. Отсутствие диалога еще более затрудняет задачу.

5-6. Анализ земельного участка, разработка ДПТ.

Данные этапы не такие сложные, по сравнению с другими пунктами и, по мнению, экспертов, весьма выполнимы.

7. Остановка пользования земельным участком.

«Пункт касается земельных участков, находящихся в коммунальной собственности, которые были переданы в аренду застройщику. Однако, в случае пребывании земли в частной собственности, данный алгоритм не сработает. Необходимо будет инвесторам совместно с юристами разрабатывать стратегию лишения права частной собственности на землю, которое гарантировано Конституцией Украины», – говорит юрист Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам.

8. Переоформление объекта.

Фактически, сейчас отсутствует действенный механизм лишения частного субъекта прав на построенный им же объект.

«На этой стадии указано об обращении к застройщику с целью получения объекта строительства, а в случае несогласия получить его через суд. Возникает логичный вопрос, на каком основании наличие имущественных прав на квартиры, которые должны быть построены в будущем, дают какому-то юридическому лицу право на истребование от застройщика объекта строительства, который на момент судебного спора, скорее всего, даже не будет иметь статуса объекта незавершенного строительства, а фактически будет считаться совокупностью стройматериалов», – говорит г-н Топор.

Если инвесторы хотят получить объект строительства, то, возможно, им следовало бы расторгнуть договоры и предъявить застройщику требования по возврату уплаченных денежных средств, а в случае неуплаты, добиваться процедуры банкротства застройщика, получения прав собственности на объект строительства.

9-11. Корректировка проектной документации, поиск генерального подрядчика, получение разрешения на строительство.

Данный этап вполне выполнимый, но требует значительных вложений со стороны инвесторов.

Так есть ли шанс?

«Практически каждый этап алгоритма требует значительных финансовых вложений, например, аудит объекта, расчет с генподрядчиком, уплата долга по земельному налогу и и т.д. Перед инвесторами в таком случае возникает три пути: искать инвестора, заинтересованного в завершении строительства; договариваться с органами власти о совместном финансировании; достраивать объект за собственные деньги. Кроме того, некоторые этапы довольно продолжительны во времени. Например, разработка и утверждение детального плана территории. А в случае необходимости еще и внесении изменений в Генеральный план Киева, этот этап может затянуться на годы. Но, в целом, алгоритм верен. Однако следует понимать, что его реализация может занять не один год. Кроме того, эффективность и успешность применения алгоритма сильно зависит от содействия и активности органов власти, наличии диалога с застройщиком и сплоченности инвесторов», – говорит Максим Чепеленко.

«Обязательным условием наличия положительного результата является воля и поддержка органов местного самоуправления. Учитывая тот факт, что многие объекты строились или продавались с нарушением тех или иных законодательных/строительных норм для завершения строительства, необходимо провести аудит каждого конкретного объекта, выявить нарушения, а также согласовать способы их узаконивания», – добавляет Яна Белая, ведущий юрист адвокатской фирмы Goro legal.

Успешные примеры и не очень

Ярким положительным примером, когда усилиями инвесторов удалось самостоятельно завершить строительство объекта, является ЖК «Фундуклеевский» на ул. Богдана Хмельницкого, 58-А. Дом имел высокую стадию готовности, однако все квартиры в нем были застройщиком проданы, поэтому всем инвесторам пришлось «скинуться», чтобы профинансировать завершающие строительные работы, ввести дом в эксплуатацию и подключить его к коммуникациям. Правда, занял этот процесс почти шесть лет (с 2007 по 2013 год)

Также, имеют место и неудачные попытки инвесторов самостоятельно завершить реализацию проекта, например ЖК «Три богатыря» на ул. Борщаговской, 182-В. Несмотря на то, что кооперативу «Наш дом» удалось получить в собственность земельный участок под объектом, внутренние противоречия инвесторов, противодействие бывших участников проекта и отсутствие финансирования не дают завершить строительство уже восьмой год.

Что касается новых скандальных объектов, то по данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, действуют, согласно предложенному киевскими властями алгоритму инвесторы ЖК «Жемчужина Троещины» («Небо Скай»), «Молодежная инициатива», «Флагман», «Семейный уют», «Сосновый бор», «Маргарита», «Приозерный», «Мега-Сити», «Стародарницкий», «Новая волна» и другие. Сейчас они уже создали юридические лица.

Мнение застройщиков

Поскольку самостоятельно достроить проблемный объект инвесторам квартир довольно сложно, идеальным будет вариант привлечения нового инвестора и застройщика. Но найти желающих достраивать объект, который начали до них, немного.

«Как бы банально это не прозвучало, но интерес у застройщиков могут вызвать только те объекты, которые в принципе возможно достроить. Таких объектов не так уж и много. Где-то, как в случае с печально известными «Днепровскими башнями», вряд ли получится отбить затраты на строительство. А лишать себя и так небольшого в случае с недостроями дохода и терпеть многомиллионные убытки застройщики в нынешних экономических условиях не готовы. Где-то закончить проект просто не позволит конструкция, если при ее возведении были допущены инженерные просчеты и нарушения нормативов – таких примеров тоже хватает. Нередко есть проблемы с разрешительной документацией, и браться за такие проекты без готовности местных властей и регуляторов идти навстречу новому застройщику нет смысла. Например, если это самострой, то одного желания нового застройщика браться за проект недостаточно. Должны подключаться власть и регуляторы, которые помогут снять вопросы соответствия дома законодательным нормам. С другой стороны, такой подход может породить опасный прецедент по легализации незаконного строительства, чем в будущем могут воспользоваться недобросовестные компании. Поэтому основные принципы выбора объекта для достройки довольно просты – это его законность, конструктивная возможность достройки и хотя бы минимальный финансовый интерес», – говорит Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации «Укрбуд», которая имеет опыт достройки нескольких проблемных объектов других застройщиков.

Что касается основных сложностей, с которыми сталкиваются застройщики, готовые достроить проблемный объект, то, в первую очередь, это то, что часто приходится пересматривать и изменять первоначальный проект.

«Это влечет за собой как финансовые, так и юридические трудности. Нужно проводить экспертизы, утверждать обновленную документацию, а еще не забывать и об интересах тех покупателей, которые вложили деньги в строительство при предыдущем застройщике. Они, конечно, рады возможности наконец получить свое жилье без дополнительных трат со своей стороны. Но для того, чтобы это вообще стало возможным, их приходится часами убеждать, чтобы договориться о смене планировки, площади квартиры или даже этажа. Иногда такие изменения просто неизбежны при обновлении проекта. Не говоря уже о том, сколько это порождает бумажной волокиты», – говорит г-н Шемовнев.