Рынок жилой недвижимости в 2016 году: спрос, предложение, цены

Рынок жилой недвижимости в уходящем году был достаточно активным – на этом сходятся все эксперты. ИАП «Столичная недвижимость» выяснил, что именно происходило на первичном и вторичном рынках, как менялось предложение и спрос и трансформировались цены.

Новое жилье

Плавная ценовая динамика

По словам экспертов, кардинального изменения цен не произошло, была коррекция стоимости, но она, по сравнению с 2015 годом, происходила плавно и без существенных скачков.

«2016 год с точки зрения динамики цен на первичную недвижимость обошелся без потрясений. Покупательская способность населения остается на недостаточно высоком уровне, поэтому застройщики удерживали стоимость квадратного метра всеми доступными способами. Особенно это касалось традиционно «тихого» летнего периода – в рамках акционных предложений в некоторых случаях жилье отдавали практически по себестоимости. В целом можно констатировать, что рынок жилья понемногу оправляется от последствий экономического кризиса, поэтому в будущем нельзя исключать незначительного повышения цен, связанного с продолжающимся ростом стоимости энергоносителей, топлива и строительных материалов», – говорит Оксана Голобородько, руководитель департамента продаж Украинской государственной строительной корпорации «Укрбуд».

Спрос «подогревает» недорогое жилье

Покупателей в уходящем году интересовали недорогие квартиры.

«Наибольший спрос наблюдается на объекты эконом- и комфорт-класса, на которые сейчас приходится около 70% от общего количества сделок. Эта тенденция будет продолжаться и дальше. Трендом этого года стали малогабаритные квартиры. Снижение бюджета покупки и постоянный рост коммунальных платежей заставляет покупателей обращать свое внимание на такой формат жилья. Большим спросом пользуется услуга «ремонт под ключ». Все больше покупателей не готовы утруждать себя лишними заботами и тратами по обустройству квартиры, а хотят сразу вселиться в готовую квартиру», – говорит Анна Лаевская, заместитель коммерческого директора компании «Интергал-Буд».

Новые-старые тренды

Один из самых заметных трендов 2016 года – это более активная застройка отдаленных от центра районов, а не самого центра города.

«Это объясняется тем, что в центральных районах остается все меньше свободных участков, что дает намного меньший простор для реализации проектов. Кроме того, из-за стоимости земли и зачастую более жестких градостроительных ограничений, повышается цена квадратного метра для конечного потребителя, так как застройщики вынуждены повышать классовость объекта», – говорит г-жа Голобородько.

По ее словам, другие тренды пока носят слишком бессистемный характер, чтобы их можно было выделить в некую новую  тенденцию, присущую всему рынку жилья. Поэтому остальные тенденции 2016 года не новы, они были актуальны и на протяжении двух предыдущих лет.

«Первая – это преобладание эконом-класса над другими классами и тенденция к уменьшению площади квартир. А вторая тенденция – практически полное отсутствие жилищного кредитования и уменьшение числа покупок квартир в рассрочку. Что также обусловлено экономической ситуацией в стране», – говорит эксперт.

Прогноз на следующий год

В 2017 году в Киеве ожидается введение в эксплуатацию большой части проектов, начатых строителями в последние три года. Поэтому в следующем году можно ожидать заметного скачка по сданным площадям. 

«Как это отразится на рынке – покажет динамика продаж. Но даже если она заметно просядет, ожидать очередного снижения цен не стоит. Куда вероятнее, что в случае уменьшения количества сделок застройщики будут подстегивать продажи акционными предложениями и более гибкими условиями рассрочки», – говорит Оксана Голобородько.

По прогнозам компании «Интергал-Буд», в 2017 году на рынке жилой недвижимости по-прежнему будут преобладать объекты эконом- и комфорт-класса – на них будет приходиться около 75% предложения, порядка 20% – на жилье бизнес-класса, а оставшиеся 5% – на премиум-класс.

Стремительное повышение коммунальных тарифов продолжит влиять на площадь покупаемых квартир. Наибольшим спросом будет пользоваться небольшое жилье.

Жилье в пригороде

Предложение и цены

В 2016 году рынок пригородной недвижимости активно развивался. На протяжении года количество строек под Киевом колебалось в пределах от 250 до 300.

«Больше всего строят по таким направлениям, как Ирпень, Вишневое, Вышгород, Бровары, Борисполь. Очень активно развивается направление Ирпеня – это обусловлено совпадением многих факторов, удачных для строительства жилья. Здесь отличное месторасположение, можно заехать сразу с нескольких трасс и окружает Ирпень хвойный лес», – говорит Дмитрий Войцех, член совета директоров Конфедерации строителей Украины, руководитель девелоперской компании «Акрополь».

Что касается цен, то они выросли в среднем на 15%.

Единственный инструмент для инвестирования

И строить, и покупать в 2016 году стали больше. Этому способствует относительно стабильная экономическая ситуация с одной стороны, и неуверенность людей в курсе и банковской системе с другой.

«То есть, украинцы сейчас предпочитают вкладывать имеющиеся средства в недвижимость, а не хранить дома или в банке. За последние годы уже сложился новый пул застройщиков, которые уверенно чувствуют себя на рынке, и которым покупатели доверяют, поэтому инвестиции в недвижимость сейчас являются наиболее привлекательными для населения», – говорит г-н Войцех.

Рынок будет развиваться

В следующем году если не будет кардинальных изменений в экономической ситуации, считают эксперты, рынок недвижимости пригорода будет демонстрировать медленное, но стабильное развитие.

«Компании, которые смогли в этом году успешно реализовать проекты, в 2017-м будут наращивать обороты. Что касается цен, можно предположить, что они вырастут примерно на 10% за год», – считают в компании «Акрополь».

Вторичный рынок жилья

Ценовая коррекция

Квартиры на вторичном рынке недвижимости в 2016 году существенно не изменились в цене.

«Цены в течение года оставались стабильными. В отдельных случаях присутствовал небольшой торг, который не превышал 5-12%», – говорит Галина Мельникова, Генеральный директор АН «Благовест».

По данным крупнейшего агентства недвижимости Киева, возглавляемого ей, цены на жилье в 2016 году составили:

• 1-комнатная квартира: от 20 тыс. долл., средняя – 45-50 тыс. долл., максимальная – 70 тыс. долл.
• 2-комнатная квартира: минимальная стоимость 37 тыс. долл, средняя – 70 тыс. долл., максимальная – 100 тыс. долл.
• 3-комнатная квартира: минимальная – 65 тыс. долл., средняя -  85-90 тыс. долл., максимальная -  500 тыс. долл. Цена варьируется в зависимости от месторасположения, наполнения квартиры, ремонта.

Что касается стоимости элитного жилья, то, по словам Виктории Барабаш, Генерального директора АН Park Lane, они также практически не изменились. Стоимость элитного жилья в среднем составляла 1 тыс. 800 – 3 тыс. 500 долл./кв. м. Стоимость домов в 2016 году – 1 тыс. 100 – 1 тыс. 500 долл. за  кв. м. Уровень торга в дорогом сегменте мог достигать и до 20% от первоначально заявленной продавцом цены.

Широкий выбор

На каждый запрос покупателя в 2016 году можно было подобрать подходящий объект.

«На рынке присутствовал и присутствует баланс спроса и предложения. Есть предложение в каждом ценовом сегменте. Покупатель, имея даже 20 тыс. долл., может воплотить в жизнь мечту о приобретении уже готового к вселению жилья. Если говорить о недвижимости высокой ценовой категории, то и здесь у покупателя есть прекрасная возможность стать владельцем объекта по выгодной цене. Везде, где есть интересное по цене и качеству жилье, идут активные продажи», – говорит Галина Мельникова.

В элитном сегменте основной спрос в 2016 году пришелся на апартаменты в новых клубных домах и жилых комплексах 2005-2015 года постройки, и квартиры в домах начала ХХ века в историческом центре.

«Покупали в 2016 году квартиры, как с готовым ремонтом, так и после строителей. Наибольшим спросом пользовались апартаменты в домах с подземным паркингом либо обустроенной парковкой – в центральной части города, или в новых, комфортных для проживания новостройках, расположенных вблизи удобных транспортных развязок, парковых зон, либо с видами на Днепр. Активно приобретали удачно спланированные объекты с комфортной площадью и без излишка нефункциональных помещений. Отмечен достаточно активный спрос на дома, расположенные в черте города и в ближайшем пригороде. Покупателей в основном интересовали дома с качественным ремонтом, с земельным участком 10-25 соток, рядом с зелеными зонами и водоемами – как отдельно стоящие, так и в коттеджных охраняемых поселках», – говорит Виктория Барабаш.

Прогноз

Как и в случаи с первичным рынком недвижимости, на «вторичке» в следующем году не ожидают каких-то ощутимых изменений. «Рынок сохранит свою активность.  Если говорить о ценах, то, по крайней мере, в первом полугодии не стоит ожидать существенной ценовой коррекции», – подытожила Галина Мельникова.