Комерційні довгобуди: чи є у них майбутнє?

На ринку комерційної нерухомості Києва досить велика кількість об'єктів, здача в експлуатацію яких переноситься вже кілька років. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з'ясувати, чому не добудовують об'єкти, в якому сегменті їх найбільше і які у них перспективи бути добудованими.

Терміни постійно «відсувають»

За оцінками експертів, найактивніший сегмент на ринку комерційної нерухомості останні кілька років – це торгівельна нерухомість. Можливо, саме тому серед цих об'єктів найбільше недобудов.

Так, за даними компанії Colliers International, введення в експлуатацію деяких ТЦ/ТРЦ, раніше анонсованих до відкриття у 2015 році (і навіть раніше), було перенесено на пізніші терміни, зокрема: Respublika, Lavina Mall і Retroville.

За даними компанії, зараз на стадії будівництва перебуває близько 749 тис. кв. м або 11 ТРЦ – понад половина всієї існуючої пропозиції.

«Виходячи з практики минулих років, і з огляду на несприятливу ринкову ситуацію, існує висока ймовірність перенесення більшої частини нової пропозиції на пізніші терміни і/або часткової чи повної реконцепції заявлених до відкриття ТРЦ. У будь-якому випадку, в 2016 році навряд чи варто очікувати відкриття ТРЦ площею понад 50 тис. кв. м в повному обсязі», – кажуть в Colliers International.

Щодо офісної нерухомості, то тут недобудованих об'єктів, терміни введення в експлуатацію яких постійно переносять, менше. У найближчі кілька років очікується вихід на ринок лише кількох великих об'єктів класів «А» і «В», а саме: БЦ «Астарта» на вул. Ярославській, 58 і БЦ на вул. Магнітогорська, 1.

«За умови своєчасного введення в експлуатацію всіх анонсованих на 2016-2017 роки офісних будівель, на ринок вийде близько 98 тис. кв. м нових офісних приміщень», – стверджують в Colliers International.

На ринку складської нерухомості введення в експлуатацію переноситься лише другої черги складського комплексу Amtel (с. Петрівське) – на 2016-2017 роки. У той же час, на 2016 рік не анонсується введення в експлуатацію нових складських комплексів для відкритого ринку. За прогнозами аналітиків, в коротко- і середньостроковій перспективі значна частина нової пропозиції  формуватиметься складськими приміщеннями, збудованими під певного орендаря в форматі built-to-suit.

Чому не добудовують

Причин, через які не вводять в експлуатацію комерційні об'єкти, є кілька.

На думку Віктора Оборського, керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, об'єкти не добудовують через відсутність грошей на завершення робіт, недоступність залучення кредитних коштів, а також низький попит з боку рітейлерів ставить під сумнів доцільність швидкого завершення будівництва та відкриття об'єкта, де понад половина площ не буде заповнена.

«На сьогодні більшість об'єктів, які переносили свої відкриття більш ніж на рік, були ініційовані в 2012-2013 роках і потрапили під вплив загальної макроекономічної і політичної нестабільності в країні. Так, в умовах суттєвої девальвації національної валюти, зниження купівельної спроможності населення, скорочення попиту зі сторони рітейлерів і оптимізації планів щодо розвитку компаній загалом, рівень попиту на торговельні та офісні приміщення на ринку Києва, та й України загалом, значно «просів». Багато компаній займали вичікувальну позицію, урізали витрати, в тому числі і на оренду, деякі і зовсім пішли з ринку»,– говорить Мар'яна Супчан, аналітик компанії JLL в Україні.

Загалом же, обсяги введення площ і відкриття об'єктів у Києві знижувалися з 2013 року. Ті проекти, які були реалізовані в 2014-2015 роках – це, за словами аналітика JLL в Україні, або невеликі об'єкти, або ті, що перебували на завершальному етапі будівництва.

Які перспективи

За прогнозами фахівців, у довгостроковій перспективі, за стабілізації політичної та економічної ситуації в країні, очікується адаптація проектів до нових економічних умов. В першу чергу добудують «заморожені» проекти, при цьому вони можуть бути фазовані, а їх концепції і формати можуть зазнати змін. Цим же шляхом підуть вже існуючі ТРЦ, які розуміють необхідність реконцепції, яка б відповідала реаліям сьогодення. Експерти, в першу чергу, говорять про збільшення ролі розважальної складової в рамках ТРЦ. Зокрема, вже найближчим часом на столичному ринку мають з'явиться не просто розважальні зони, а тематичні розважальні парки в складах торгово-розважальних комплексів.

За оцінкою Віталія Бойка, генерального директора компанії Urban Experts, загальна площа таких парків впродовж найближчих кількох років в Києві становитиме понад 100 тис. кв. м, а обсяг запланованих інвестицій в них – 125 млн. доларів. «Першими ластівками», швидше за все, стануть парки в Lavina Mall (тематика – космос) і в Blockbuster Mall (тематика – джунглі).

«Це загальносвітова тенденція. У найуспішніших ТРЦ категорія «Розваги» займає до 50% площ. Так, такий бізнес вимагає більшого обсягу інвестицій і окупається довше, ніж ритейл, однак саме він дозволяє генерувати постійний потік платоспроможних клієнтів. Адже, згідно з дослідженнями, понад половина відвідувачів розважальних парків – це не діти і підлітки, а люди у віці від 20 до 40 років з рівнем доходів вищим за середній», – зазначив Віталій Бойко.

Але в той же час, за словами Віктора Оборського, навіть зміна концепції на стадії будівництва здатна допомогти не всім проектам – деяким їх власникам простіше зовсім не добудовувати, оскільки вони не будуть затребувані ринком.

Але в загальному настрої експертів і учасників ринку переважає обережний оптимізм щодо розвитку комерційної нерухомості і здачі в експлуатацію довгобудів. Чому – пояснила Мар'яна Супчан. «Стабілізація ситуації на сході країни, поступове проведення реформ і підтримка міжнародних організацій та інститутів, а також впровадження політики лібералізації НБУ призвели до відновлення динаміки макроекономічних показників і, відповідно, позитивно позначилися на рівні попиту на ринку комерційної нерухомості. Іноземні інвестори також придивляються до ринку. Ми не очікуємо різкого відновлення, але прогнозовані обсяги введення в Києві в 2016-2017 роках очікуються вище за показники попередніх двох років», – зазначила експерт.