Ринок офісної нерухомості: рекордна пропозиція і падіння орендних ставок

Складна ситуація в країні вплинула на ринок офісної нерухомості, при цьому забудовники продовжують будувати нові об'єкти. Про те, що відбувається з попитом, пропозицією, вакантністю на ринку дізнавався ІАП «Столична нерухомість».

Нових орендарів майже нема

Економічна та політична ситуація в країні відбилася і на ринку офісної нерухомості Києва, знизивши ділову активність. «У сформованих економічних умовах, багато девелоперів дуже уважно аналізують економічну ефективність будівництва нових офісних проектів. Мінімальний рівень попиту в класі «А» не дозволяє розраховувати на швидку окупність в цьому сегменті, тим більше з урахуванням того високого показника вакантних площ, який зараз спостерігається в Києві, і зниження максимальної орендної ставки», – каже Олександра Глобіна, керівник офісних площ компанії JLL в Україні.

За словами Олександра Носаченка, керуючого директора Colliers International, більшість договорів – це продовження та переукладання існуючих контрактів, а кількість переїздів за останній час суттєво знизилася в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. «Проте за останні кілька місяців ми спостерігаємо певне пожвавлення попиту на ринку і збільшення кількості компаній, готових розглядати переїзд в альтернативні приміщення», – зазначає експерт.

Йдемо на рекорд

За даними експертів департаменту оцінки й консалтингу Colliers International, найближчим часом ринок офісної нерухомості столиці поповниться рекордною з 2008 року кількістю офісних приміщень.

«За умови своєчасного введення в експлуатацію всіх анонсованих на 2014 рік офісних будівель, у другому півріччі на ринок вийде близько 83 тис. кв. м нових офісних приміщень. Таким чином, загальний обсяг нової пропозиції за рік складе 192 тис. кв. м – рекордний показник для ринку з 2008 року», – каже Носаченко.

Статистика компанії JLL показує, що в першому півріччі 2014 нова пропозиція офісних приміщень досягла 111 тис. 200 кв. м, що пов'язано з виходом на ринок деяких об'єктів, введення в експлуатацію яких раніше планувався у 2013 році.

Головні об'єкти офісної нерухомості, введені в експлуатацію в січні-жовтні 2014 року

(за даними компанії JLL в Україні):

Назва	Клас	Орендована площа, кв. м
IQ Business Centre	А	25 900
«Сігма»	В	18 000
«Лагода»	В	18 000
БЦ на вул. Верхній Вал, 6-10	В	10 000
«Форум Вікторія Парк», фаза ІІ	В	14 500
«Доміно»	В	9 500
БЦ на вул. Червоноармійська, 98	А	7 600
DemievSky	В	3 700
БЦ на вул. Саксаганського 40/85	В	2 400
«Інтелект»	В	1 600

За даними Colliers International, до кінця 2014 року очікується вихід низки нових бізнес-центрів на ринок офісної нерухомості України. Серед них:

• БЦ на вул. Щорса, 36 (27 тис. кв. м)

• БЦ «Сігма», вул. Василенко/бульв. Лепсе (19 тис. 500 кв. м)

• БЦ на просп. 40-річчя Жовтня, 132 (15 тис. кв. м),

• БЦ «Поділ Престиж», Нижній Вал 27-29 (13 тис. кв. м)

• БЦ на вулиці Дорогожицькій, 8 (8 тис. кв. м)

Орендні ставки знижуються, вакантність росте

Головна тенденція, яка спостерігалася щодо орендних ставок для всіх класів БЦ – це розширення нижньої межі діапазону внаслідок високого рівня вакантності і досить низького попиту на об'єкти. «За підсумками 3-х кварталів 2014 р. середні орендні ставки в класі «А» становлять 23-35 дол./кв. м/місяць, в класі «В» – 12-21 дол./кв. м/місяць, в класі «С» – 8-10 дол./кв. м/місяць. На кінець 2014 року ми не очікуємо суттєвої зміни ситуації з орендними ставками», – прогнозує Носаченко.

За даними експертів, рівень вакантності в третьому кварталі року на ринку якісної офісної нерухомості Києва зріс і склав 23,3% або 414 тис. 900 кв. м. За даними консультанта відділу економічних і стратегічних досліджень консалтингової компанії JLL Мар'яни Супчан, в основному це було пов'язано з ростом вакантності в класі «А» – до 35,3%, а в класі «В» вакантність зросла до 19,5%.

Хто формує попит?

Основний попит на професійні офісні приміщення в 2014 році формувався переважно компаніями виробничого та IT-напрямків, а також торговельного і фінансового секторів. За словами експертів, попит з боку IT-сектора, як і раніше, є одним з домінуючих в загальному обсязі і становить 35% від усього попиту на офісні приміщення.

«Основний попит на якісні офісні приміщення формувався переважно за рахунок міжнародних компаній, на частку яких припало близько 75% загального обсягу поглинання, що цілком порівнювано з 71% в 2013 році. Тенденції щодо перерозподілу між офісними центрами різних класів демонструють, що найбільша частка орендованих приміщень в січні-жовтні 2014 року припадала на бізнес-центри класу «В» – коментує поточну ринкову ситуацію Олександр Носаченко.