Рынок офисной недвижимости: рекордное предложение и падение арендных ставок

Сложная ситуация в стране повлияла на рынок офисной недвижимости, при этом застройщики продолжают строить новые объекты. О том, что происходит со спросом, предложением, вакантностью на рынке узнавал ИАП «Столичная недвижимость».  

Новых арендаторов почти нет

Экономическая и политическая ситуация в стране отразилась и на рынке офисной недвижимости Киева, снизив деловую активность.

«В сложившихся экономических условиях, многие девелоперы очень внимательно анализируют экономическую эффективность строительства новых офисных проектов. Минимальный уровень спроса в классе «А» не позволяет рассчитывать на быструю окупаемость в этом сегменте, тем более с учетом того высокого показателя вакантных площадей, который сейчас наблюдается в Киеве, и снижения максимальной арендной ставки», – говорит Александра Глобина,  руководитель офисных площадей компании JLL в Украине.

По словам Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International, большинство сделок происходит в результате продления и перезаключения существующих контрактов, а количество переездов за последнее время существенно снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Однако за последние несколько месяцев мы наблюдаем некоторое оживление спроса на рынке и увеличение количества компаний, готовых рассматривать переезд в альтернативные помещения» – отмечает эксперт.

Идем на рекорд

По данным экспертов департамента оценки и консалтинга Colliers International, в ближайшее время рынок офисной недвижимости столицы пополнится рекордным с 2008 года количеством офисных помещений.

«При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2014 год офисных зданий, во втором полугодии на рынок выйдет около 83 тыс. кв. м новых офисных помещений. Таким образом, общий объем нового предложения за год составит 192 тыс. кв. м – рекордное значение для рынка с 2008 года», – говорит Носаченко.

Статистика компании JLL показывает, что в первом полугодии 2014 года новое предложение офисных помещений достигло 111 тыс. 200 кв. м, что связано с выходом на рынок некоторых объектов, ввод в эксплуатацию которых ранее планировался на 2013 год.

Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию

в январе-октябре 2014 года (по данным компании JLL в Украине):

Название	Класс	Арендуемая площадь, кв. м
IQ Business Centre	А	25 900
«Сигма»	В	18 000
«Лагода»	В	18 000
БЦ на ул. Верхний Вал, 6-10	В	10 000
«Форум Виктория Парк», фаза ІІ	В	14 500
«Домино»	В	9 500
БЦ на ул. Красноармейская, 98	А	7 600
DemievSky	В	3 700
БЦ на ул. Саксаганского 40/85	В	2 400
«Интеллект»	В	1 600

По данным Colliers International,  до конца 2014 года ожидается выход ряда новых бизнес-центров на рынок офисной недвижимости Украины. Среди них:

• БЦ на ул. Щорса, 36 (27 тыс. кв. м)

• БЦ «Сигма», ул. Василенко/бульв. Лепсе (19 тыс. 500 кв. м)

• БЦ на просп. 40-летия Октября, 132 (15 тыс. кв. м)

• БЦ «Подол Престиж», Нижний Вал 27-29 (13 тыс. кв. м)

• БЦ на улице  Дорогожицкой, 8 (8 тыс. кв. м)

Арендные ставки снижаются, вакантность растет

Основная тенденция, наблюдавшаяся по арендным ставкам для всех классов БЦ – это расширение нижней границы диапазона вследствие высокого уровня вакантности и  достаточно низкого спроса на объекты.

«По итогам 3-х кварталов 2014 года средние арендные ставки в классе «А» составляют 23-35 долл./кв. м/месяц, в классе «В» – 12-21 долл./кв. м/месяц, в классе «С» – 8-10 долл./кв. м/месяц. На конец 2014 года мы не ожидаем существенного изменения ситуации по арендным ставкам», – прогнозирует Носаченко.

По данным экспертов, уровень вакантности в третьем квартале года на рынке качественной офисной недвижимости Киева возрос и составил 23,3% или 414 тыс. 900 кв. м. По данным консультанта отдела экономических и стратегических исследований консалтинговой компании JLL Марьяны Супчан, в основном это было связано с ростом вакантности в классе «А» – до 35,3%, а в классе «В» вакантность выросла до 19,5%.

Кто формирует спрос?

Основной спрос на классифицируемые офисные помещения в 2014 году формировался преимущественно компаниями производственного и IT направлений, а также торгового и финансового секторов. По словам экспертов, спрос со стороны IT-сектора по-прежнему является одним из доминирующих в общем объеме и составляет 35% от всего спроса на офисные помещения. 

«Основной спрос на качественные офисные помещения формировался в большей степени за счет международных компаний, на долю которых пришлось порядка 75% общего объема поглощения, что вполне сопоставимо с 71% в 2013 году. Что касается, тенденций по перераспределению между офисными центрами разных классов, наибольшая доля арендованных помещений в январе-октябре 2014 года приходилась на бизнес-центры класса «В» – комментирует текущую рыночную ситуацию Александр Носаченко.