Убезпечити себе від інтересу шахраїв складно, а ось оперативно дізнатися про нього – цілком можливо.
Незаконні дії зі зміною даних у Реєстрах – не рідкість. Фото: notar.ks.ua
З відкриттям електронних реєстрів, зокрема, Реєстру речових прав на нерухомість, активізувалися шахраї, які змінюють власника нерухомості, і у підсумку законний власник дізнається про те, що позбувся своїх квадратних метрів лише через певний час. Портал 100realty.ua вирішив з’ясувати, як можна уникнути такої неприємної ситуації.
Нотаріуси б'ють на сполох
В Україні випадки махінацій з реєстром нерухомості відбуваються дуже часто. Через що нотаріуси зверталися до Мін'юсту з проханням удосконалити захист Реєстру, оскільки фіксували сотні випадків незаконного втручання в цю базу даних.
Комісія при Міністерстві юстиції України з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації майнових прав у 2016 році задовольнила 44% скарг про захоплення нерухомості і бізнесу. «Було розглянуто по суті приблизно 500 скарг. З них близько 220 задоволено», – розповів заступник міністра юстиції Павло Мороз.
Були випадки, коли хакери надсилали приватним нотаріусам листи з вірусами, після відкриття яких, паролі доступу до Реєстру опинялися у зловмисників і ті оперативно змінювали дані про власників нерухомості.
Також є і нечесні нотаріуси, які готові йти на незаконні дії. За інформацією Міністерства юстиції, у випадку такого втручання, нотаріуса, який вчинив ці дії, лише позбавляють доступу до Реєстру. Іншого покарання поки що не передбачено.
Якщо говорити про право власності на квартиру у новобудові, то у покупця є на руках лише інформаційна довідка з Держреєстру, іншого нотаріально завіреного документу у власника нової квартири нема. Тому власники такого житла більше інших хвилюються через ймовірне втручання в реєстраційні дані про їх квартири.
Поінформований – значить озброєний
Гарантувати те, що ніхто ніколи не зможе змінити дані у Реєстрі про право власності наразі, на жаль, не може ніхто. У той же час, нотаріуси дають кілька порад, які допоможуть мінімізувати ризик, а у разі, якщо така неприємна ситуація все ж відбулася, оперативно відреагувати на неї.
1. Заборона здійснення реєстраційних дій з нерухомістю
Власник нерухомості може в будь-який час написати заяву про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власної нерухомості. Ця процедура детально описана в пункті 17 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та його обтяжень, затвердженого Постановою Кабміну №1127 від 25.12.2015 року.
«Згідно з положеннями зазначеного пункту, визначено право власника на підставі поданої ним заяви зареєструвати заборону на здійснення реєстраційних дій. У той же час, якщо протягом 10 робочих днів не буде надано рішення суду про заборону на здійснення реєстраційних дій, яке вступило в законну силу, то така заборона буде знята», – каже Іван Топор, юрист юридичної компанії «Де-юре».
«Таке рішення суду також можна отримати. Зазвичай суд виносить такі рішення в порядку забезпечення позову. Рішення суду довговічніше, ніж просто заява, і діє до припинення обставин, в зв'язку з якими воно винесене, а практично – до його скасування. На практиці зустрічалися випадки, коли власник нерухомості з метою недопущення звернення стягнення на нього його ж кредиторами «організовував» подачу позову щодо цього ж майна і встановлював забезпечення у вигляді заборони здійснення реєстраційних дій. Примітно, що навіть якщо такий позов виявиться безпідставним, пройде чимало часу перш, ніж заборона буде знята з Реєстру. Ініціаторами такого зняття, зазвичай, виступають сторони справи, а якщо сторони ініціативу не виявляють, заборона продовжує «висіти», – пояснює Олександр Бородкін, керівник практики «Будівництво та нерухомість » юридичної компанії «Василь Кисіль і Партнери».
2. Встановлення іпотеки
На думку юристів, надійнішим і контрольованішим способом може бути встановлення іпотеки щодо доволі тривалих зобов'язань на користь дружнього особи. Цей спосіб також часто використовується на практиці. Заодно він дозволяє швидко відреагувати, у випадку, якщо щодо нерухомості, справді, розпочнуться якісь небажані дії третіх осіб. Зокрема, іпотекотримач може переоформити її на себе в порядку стягнення іпотеки.
«Іноді для цих же цілей використовують іпотеку банку, який профінансував придбання нерухомості. У тому числі і після виплати кредиту – адже банк сам навряд чи звернеться до нотаріуса за зняттям іпотеки», – говорить пан Бородкін.
3. Нотаріально завірена копія документа про право власності
Також в Мін'юсті рекомендують оформити нотаріально завірену копію права власності на об'єкт нерухомості, якщо до цього була видана лише інформаційна довідка з Держреєстру в разі покупки квартири від забудовника. Але до ефективності такого «захисту» юристи ставляться скептично.
«Нотаріальне посвідчення інформаційної довідки з Реєстру речових прав на нерухомість не є подією, яка має значення при підтвердженні права власності. Підставу для виникнення права власності законодавець пов'язує з діями, рішеннями і подіями, в число яких не входить нотаріальне завірення інформаційної довідки з Реєстру прав власності. До них можна віднести, наприклад, договір купівлі-продажу, дарування, рішення суду, яке вступило в законну силу, документи, що підтверджують введення в експлуатацію об'єкту будівництва і т. д. Далі, в порядку передбаченому законодавством, власник має зареєструвати своє право», – зазначає Іван Топор.
Таким чином, навіть якщо до Реєстру прав власності хтось втрутиться або недобросовісний нотаріус проведе незаконну операцію за підробленими документами, відновити порушене право можна буде на підставі зазначених вище первинних документів. А чи буде довідка з Реєстру про право власності завірена нотаріально чи ні – значення не має. Інформдовідка лише фіксує факт наявності інформації про об'єкт нерухомості у відповідному реєстрі і містить інформацію про об'єкт нерухомості, власника об'єкту нерухомості і деяких інших фактів.
4. SMS-інформування
Підключення SMS-інформування про дії в Реєстрі, що стосуються вашої нерухомості, дозволить оперативно отримати інформацію про те, що хтось вчиняє якісь дії з об'єктом. Щоправда, послуга ця платна. Коштує вона 30 грн. в місяць за один об'єкт (для порівняння, одноразова інформаційна довідка з реєстру коштує 23 грн. з урахуванням банківської комісії).
За 30 грн. в місяць клієнт отримує такіпослуги у вигляді повідомлень:
- інформацію про постановку об'єкта на моніторинг і про закінчення терміну моніторингу;
- інформацію про наявність змін в статусі об'єкта (без вказівки суті змін);
Повідомлення про зміну статусу нерухомості дозволяє своєчасно звернутися до суду з позовною заявою про скасування проведених реєстраційних дій, а також до правоохоронних органів із заявою про неправомірність реєстраційних дій.
Якщо підсумувати, то фахівці відзначають як найдієвіший спосіб убезпечити свою власність – періодично перевіряти дані в Реєстрі щодо свого об'єкту нерухомості. Це можна зробити, зареєструвавшись на сайті kap.minjust.gov.ua. Також потрібно зберігати первинні документи, на підставі яких виникло право власності. Відстоюючи своє право в суді, або звертаючись до уповноваженого державного органу для захисту права власності на нерухоме майно, в першу чергу, будуть потрібні саме такі документи, щоб встановити законного власника, а вже потім відбуватиметься з’ясування, що стало причиною змін в Реєстрі.
- 17612 переглядів
