Мошенники и Госреестр недвижимости: как защитить свою собственность?

С открытием электронных реестров, в частности, Реестра вещных прав на недвижимость, активизировались мошенники, которые меняют собственника недвижимости, и в итоге законный собственник узнает о том, что лишился своих квадратных метров лишь спустя какое-то время. Портал 100realty.ua решил разобраться, как можно избежать такой неприятной ситуации.

Нотариусы бьют тревогу

В Украине случаи махинаций с реестром недвижимости происходят очень часто. Из-за чего нотариусы обращались в Минюст с просьбой усовершенствовать защиту Реестра, поскольку фиксировали сотни случаев незаконного вмешательства в эту базу данных.

Комиссия при Министерстве юстиции Украины по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации имущественных прав в 2016 году удовлетворила 44% жалоб о захвате недвижимости и бизнеса. «Было рассмотрено по существу примерно 500 жалоб. Из них около 220 жалоб удовлетворено», – сказал замминистра юстиции Павел Мороз.

Были случаи, когда хакеры присылали частным нотариусам письма с вирусами, после открытия которых, пароли доступа к Реестру оказывались у злоумышленников и те оперативно меняли данные о собственниках недвижимости.

Также есть и нечестные нотариусы, которые готовы идти на незаконные действия. По информации Министерства юстиции, в случае подобного вмешательства, нотариуса, который произвел такие действия, всего лишь лишают доступа к Реестру. Другого наказания пока не предусмотрено.

Если говорить о праве собственности на квартиру в новостройке, то у покупателя есть на руках лишь информационная справка из Госреестра, другого нотариально заверенного документа у обладателя новой квартиры нет. Поэтому собственники такого жилья больше других обеспокоены вероятностью вмешательства в регистрационные данные об их собственности.

Проинформирован – значит вооружен

Гарантировать то, что никто никогда не сможет изменить данные в Реестре о праве собственности пока, к сожалению, не может никто. В то же время, нотариусы дают несколько советов, которые помогут минимизировать риск, а в случае, если такая неприятная ситуация все же произошла, оперативно на нее отреагировать.

1. Запрет совершения регистрационных действий с недвижимостью

Собственник недвижимости может в любое время написать заявление о запрете совершения регистрационных действий касательно собственной недвижимости.

Данная процедура детально описана в пункте 17 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и его отягощений, утвержденного Постановлением Кабмина №1127 от 25.12.2015 года.

«Согласно положениям указанного пункта, определено право собственника на основании поданного им заявления зарегистрировать запрет на осуществление регистрационных действий. В то же время, если в течение 10 рабочих дней не будет предоставлено решение суда о запрете на осуществление регистрационных действий, которое вступило в законную силу, то такой запрет будет снят», – говорит Иван Топор, юрист юридической компании «Де-юре».

«Такое решение суда также можно получить. Обычно суд выносит такие решения в порядке обеспечения иска. Решение суда более долговечно, чем просто заявление, и действует до прекращения обстоятельств, в связи с которыми оно вынесено, а практически – до его отмены. На практике встречались случаи, когда собственник недвижимости с целью недопущения обращения взыскания на него его же кредиторами «организовывал» подачу иска в отношении этого же имущества и устанавливал обеспечение в виде запрета совершения регистрационных действий. Примечательно, что даже если такой иск окажется безосновательным, пройдет значительное время прежде, чем запрет будет снят из Реестра. Инициатива о таком снятии обычно происходит от сторон дела, а если стороны инициативу не проявляют, запрет продолжает «висеть»», – говорит Александр Бородкин, руководитель практики «Строительство и недвижимость» юридической компании «Василь Кисиль и Партнеры»,

2. Установление ипотеки

По мнению юристов, более надежным и контролируемым способом может быть установление ипотеки по достаточно долгосрочному обязательству в пользу дружественного лица. Этот способ также часто используется на практике. Заодно он позволяет быстро отреагировать, в случае если в отношении недвижимости действительно начнутся какие-либо нежелательные действия третьих лиц. В частности, ипотекодержатель может переоформить ее на себя в порядке взыскания ипотеки.

«Иногда для этих же целей используют ипотеку банка, профинансировавшего приобретение недвижимости. В том числе и после выплаты кредита – ведь банк сам вряд ли обратится к нотариусу за снятием ипотеки», – говорит г-н Бородкин.

3. Нотариально заверенная копия документа о праве собственности

Также в Минюсте рекомендуют оформить нотариально заверенную копию права собственности на объект недвижимости, если до этого была выдана лишь информационная справка из Госреестра в случае покупки квартиры от застройщика. Но к эффективности такой «защиты» юристы относятся скептически.

«Нотариальное заверение информационной справки из Реестра вещных прав на недвижимость не является событием, которое имеет значение при подтверждении права собственности. Основание для возникновения права собственности законодатель связывает с действиями, решениями и событиями, в число которых не входит нотариальное заверение информационной справки из Реестра прав собственности. К ним можно отнести, например, договор купли-продажи, дарения, решение суда вступившее в законную силу, документы подтверждающие ввод в эксплуатацию объекта строительства и т.д. Далее, в порядке, предусмотренном законодательством собственник должен зарегистрировать свое право», – говорит Иван Топор.

Таким образом, даже если в Реестр прав собственности кто-то вмешается либо недобросовестный нотариус проведет незаконную сделку по поддельным документам, восстановить нарушенное право можно будет на основании указанных выше первичных документов. А будет ли справка из Реестра о праве собственности заверенная нотариально или нет – значения не имеет. Информсправка всего лишь фиксирует факт наличия информации об объекте недвижимости в соответствующем реестре и содержит информацию об объекте недвижимости, собственнике объекта недвижимости и некоторых других фактах.

4. SMS-информирование

Подключение SMS-информирования о действиях в Реестре, касающихся вашей недвижимости, позволит оперативно получить информацию о том, что кто-то совершает какие-либо действия с объектом. Правда, услуга эта платная. Стоит она 30 грн. в месяц за один объект (для сравнения, одноразовая информационная справка из реестра стоит 23 грн. с учетом банковской комиссии).

За 30 грн. в месяц клиент получает следующие услуги в виде сообщений:

• информацию о постановке объекта на мониторинг и об окончании срока мониторинга;
• информацию о наличии изменений в статусе объекта (без указания сути изменений).

Извещение об изменении статуса недвижимости позволяет своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене проведенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности регистрационных действий.

Если подытожить, то специалисты говорят, что наиболее действенный способ обезопасить свою собственность – это периодически проверять данные в Реестре по своему объекту недвижимости. Это можно сделать, зарегистрировавшись на сайте kap.minjust.gov.ua. Также нужно хранить первичные документы, на основании которых возникло право собственности. Отстаивая свое право в суде, либо обращаясь в уполномоченный государственный орган для защиты права собственности на недвижимое имущество, в первую очередь потребуются как раз такие документы, чтобы установить законного владельца, а уже потом будут разбираться, что стало причиной изменений в Реестре.