Реконцепция Рыбальского полуострова оказалась под угрозой: кто виноват?

Суд принял решение о незаконности детального плана территории части Киева, где уже начали строить масштабный жилой комплекс.

Вокруг застройки Рыбальского полуострова в Киеве кипят дискуссии, идут судебные разбирательства. Каждая из сторон конфликта убеждена в своей правоте. Портал 100realty.ua решил выяснить детали и узнать мнение экспертов относительно того, что происходит и какие могут быть последствия возникшей ситуации.

Суть конфликта

Киевский окружной административный суд признал незаконным и отменил решение Киевсовета «Об утверждении детального плана территории в границах улиц Электриков и Набережно-Рыбальской дороги в Подольском районе Киева». Указанный ДПТ предусматривает квартальную жилую и общественную застройку острова, вынос за пределы территории военного завода. На этой территории активно ведется реализация проекта жилого района Rybalsky.

Истцом в этом деле выступил народный депутат Юрий Левченко, по словам которого  детальным планом территории фактически предусмотрено уничтожение работающего военного предприятия, которое «на бумаге сделали неработающей кучей хлама».

«Это уже не просто мошенничество – в нынешних условиях это преступление против государства. Уничтожение завода происходит для реализации абсолютно коммерческого проекта по строительству очередных многоэтажек. Это, несмотря на то, что ранее стратегией развития города предполагалось вокруг центра Киева образовать кольцо с общественно-бизнесово-административных центров. Территория на Рыбальском рассматривалась как идеальное место для ее преобразования в административно-деловой квартал столицы», – утверждает Левченко.

Как основной аргумент депутат приводит то, что ДПТ приняли без учета мнения киевлян и вопреки положениям действующего Генерального плана города Киева, он предусматривает чрезмерную высотность и плотность застройки. Депутат утверждает, что это создаст «тотальный транспортный коллапс Подола, Оболони и прилегающих районов».

Что сказал суд?                          

С доводами депутата о противоречии ДПТ Рыбальского Генеральному плану согласился судья Владимир Келеберда, который вынес решение по этому делу. Он также добавил, что утвержденный ДПТ нарушает и положения Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Кроме того, в решении суда отмечается, что в ходе судебного разбирательства установлен и не опровергнут ответчиком (Киевским городским советом) факт, что детальный план территории утвержден, в частности, с нарушением порядка проведения общественных слушаний с учетом общественных интересов.

«Как установлено судом, нарушения дают основания утверждать, что происходило общественное обсуждение только отдельных проектных решений детального плана территории, а не проекта детального плана территории как целостного градостроительного документа, ведь проект детального плана территории на ул. Электриков вообще не был обнародован и он не выносился на общественное обсуждение. Итак, детальный план территории был утвержден с нарушением действующего законодательства, а именно без проведения общественных слушаний по проекту данной документации. Стоит отметить, что утверждение на местном уровне градостроительной документации, без проведения общественных слушаний по проектам такой документации запрещается», – отметил судья.

Позиция застройщика

Компания Riverside Development, которая и реализует проект жилого района Rybalsky, намерена подавать апелляцию на решение Киевского окружного административного суда, поскольку уверена, в своей правоте.

«Мы уверены в том, что суд высшей инстанции признает ДПТ Рыбальского полуострова законным. Наша уверенность основана на уже устоявшейся судебной практике: законность строительства Rybalsky, его соответствие ДПТ и Генплану подтверждены решениями Хозяйственного суда Киева от 25 мая 2017, Апелляционного суда Киева от 26 июля 2017 и Высшего хозяйственного суда Киева от 27 сентября 2017 года», – говорят в компании.

Согласно официальной позиции компании, утверждение о том, что ДПТ не соответствует Генплану Киева, не соответствует действительности.

«В разделе 5 действующего Генерального плана прописано, что с целью реабилитации природного комплекса предусмотрено вынесение промышленных предприятий, в частности, Подольско-Куреневского промышленного района, к которому относится Рыбальский полуостров, за пределы прибрежных защитных полос Днепра. На той части промышленных территорий, которая может быть включена в существующие жилые районы, Генплан предусматривает выделение участков под жилую застройку. Это значит, что ДПТ Рыбальского полуострова разрабатывался в полном соответствии с Генеральным планом и действующим градостроительным законодательством», – говорят в компании.

Что касается споров вокруг военного завода, то, по мнению девелопера, мировой опыт подтверждает целесообразность выноса предприятий за пределы городов.

Относительно высотности домов на Рыбальском, то здесь планирую строить дома до 12 этажей. Также предусмотрена многофункциональная застройка, «где будут гармонично сочетаться жилые, коммерческие помещения и общественные пространства, которые включают школу, детский сад, студии развития, спортивные секции, кружки, кафе и семейный коворкинг».

Решению транспортной проблемы будет способствовать прописанная в детальном плане территории новая транспортная схема. Она предусматривает сообщение Рыбальского с Подолом при помощи Подольско-Воскресенского моста, а также разделение магистральных потоков в южном и северном направлениях на 2 транспортных коридора. Движение от улицы Набережно-Крещатицкой до проспекта Бандеры, как и сейчас, будет осуществляться по улице Набережно-Рыбальской. В обратном направлении по улице Электриков через специально созданный тоннель под железной дорогой. Помимо упорядочивания транспортных потоков, такое решение поможет улучшить экологическую ситуацию и снизить шумовой фон в районе Набережно-Рыбальской дороги, – подчеркивают в Riverside Development.

Мнение экспертов

Александр Бородкин, партнер ЮФ «Василь Кисиль и партнеры»:

«Правоприменительная практика в таких вопросах достаточно неоднозначна. Если подходить формально, застройщику достаточно иметь действующее разрешение на строительство, чтобы продолжать строить, независимо от действительности ДПТ на время такого строительства. Собственно действительность разрешения также формально не зависит от сохранения действительности прав на землю или градусловий. Конечно, у застройщика могут быть сложности с принятием объекта в эксплуатацию при наличии указанных недочетов.

Еще странно – для идеального-несуществующего законодательства, конечно же, а не для Украины – что ни государство, ни муниципалитеты не берут на себя ответственности за согласование, выдачу либо утверждение документов с нарушениями, которые в последующем могут повлечь их отмену. Например, если лицо, получив землеотвод, градусловия или разрешение на строительство, непосредственно приступает к проектированию и строительству, несет затраты, принимает обязательства перед банками и конечными покупателями, а потом оказывается, что что-то пошло не так и решение государственного органа отменяется судом. Законодательство даже не предусматривает не то чтобы возмещения убытков, но и в принципе выхода из такой ситуации. Чтобы учесть все интересы, вероятно, нужно вернуть деньги банкам и покупателям, либо достроить хоть что-то и передать построенную недвижимость. Но даже если ничего не делать, кто-то должен нести затраты по охране и консервации недостроя. Если же суд решит все снести, никто даже не профинансирует снос здания. И это уже вопрос не отдельно взятого застройщика, а безопасности жителей города, безопасности инвестирования и инвестиционного климата в стране вообще».

Александр Попов, директор проектной компании «Архиматика»:

«Сложившаяся ситуация крайне негативно влияет на инвестиционную ситуацию в городе и в стране в целом, принятие таких решений недопустимо. Подобные судебные разбирательства – досадная практика, которая ставит под сомнение легитимность принятых властью решений. Здесь актуален принцип – «дорога ложка к обеду». Было рассмотрение ДПТ и на этом этапе обсуждались спорные вопросы, были все шансы предоставить контраргументы, уладить разногласия. Депутаты Киевсовета утвердили документ и застройщик начал строительство, инвестировав миллионы долларов в проект.

В данной ситуации не работает также принцип конституционного права – «закон обратной силы не имеет», каким бы он плохим не был. Если аппеляция застройщика не будет поддержана, и ДПТ признают незаконным, следовательно, и строительство – тоже. Тогда стоит ждать ответный иск к городу относительно компенсации затраченных средств на строительство. И у истца большие шансы на победу. В итоге ситуация будет абсурдной для города, который станет, во-первых, должником застройщика (сможет ли он найти деньги в казне, чтобы выплатить компенсацию?), во-вторых, Киев получит в наследство еще один недострой.

Что касается самого ДПТ Рыбальского острова, то, по моему мнению, это один из лучших детальных планов территории Киева. Он предусматривает квартальную застройку, с красивой композицией фасадов, с развитой инфраструктурой – все в соответствии с современными тенденциями в градостроительстве. Желание депутатов сохранить завод выходит за рамки мировых тенденций, подобным производствам не место в центре мегаполиса, их целесообразно «выносить» за пределы города».

Игорь Луценко, народный депутат Украины:

«К сожалению, это единичные случаи, когда удается отменить ДПТ, на основании того, что не были должным образом проведены общественные слушания. Вообще это стандартная ситуация, когда застройщик, который хочет что-то построить, заказывает за свой счет детальный план территории. То есть, более детальное планирование города отдано на откуп застройщикам. Застройщики планируют город и они, конечно, планируют его, учитывая собственные интересы и, как правило, в 100 случаев из 100 есть нарушения Генерального плана, поскольку ДПТ ему не соответствуют. В данном случае суд зафиксировал этот факт».