Підсумки ринку житлової нерухомості Києва в 2018 році

У 2018 році ринок житла столиці був активним, змінювалися ціни і попит. Портал столичної нерухомості 100realty.ua з'ясував в експертів подробиці того, що відбувалося з ринком в році, що минає.

Підсумки року на «первинці»: квартир будують менше, але комфортніше

Державна служба статистики України в листопаді повідомила, що за 9 місяців 2018 року загальна площа побудованих в столиці квадратних метрів різко скоротилася. Обсяги будівництва житла в Києві впали до 616,2 тис. rв. м – це на 40,8% менше, ніж за відповідний період минулого року.

У Київській області за вказаний період побудували 976,1 тис. Кв. м житла. Це на 16,1% менше, ніж в 2017 році. В цілому по країні побудували 5,54 мільйонів кв. м, що в порівнянні з січнем-вереснем 2017 року менше на 14,3%.

«На кінець вересня 2018 року структура ринку первинної житлової нерухомості зазнала деяких змін: питома вага комплексів економ-сегмента знизився до 25%. Подальше посилення конкуренції на ринку призвело до ще більшої орієнтації девелоперів на нецінових факторах попиту, і, отже, до збільшення кількості житлових комплексів класу «комфорт» на 5 пунктів, що зараз становить 39% від загального числа новобудов», – кажуть в компанії NAI Ukraine.

Підсумки року на ринку нерухомості Києва: ціни пішли вгору

Восени відбулися основні коливання у вартості квадратного метра. Цінова ситуація змінилася як на вторинному ринку, так і в нових будинках, уже введених в експлуатацію і на які можна відразу оформити право власності. На ситуацію вплинуло кілька факторів.
«Корекція вартості сталася восени цього року – зростання в межах 5-10% в залежності від об'єкта нерухомості. Наприклад, квартири в новобудовах виросли в ціні більше, ніж в будинках ранньої споруди. При цьому, наприклад, житло в старих будинках, які потребують термомодернізації, часткової реконструкції не змінилися в ціні. Причини зростання цін - сезонний фактор і коливання курсу валют», – каже Олена Бібєрова, Генеральний директор АН «Благовіст».

Якщо говорити про первинний ринок житла, то й тут також були зміни.

«Ціни продовжують стабільно збільшуватися, як і в минулі періоди. Незважаючи на запевнення багатьох експертів, як правило з інших ринків, обвалу не сталося, і, за нашими прогнозами, його в доступному для огляду майбутньому не планується. Залежно від класифікації нерухомості ціни зросли на 5-10%. Найбільше зростання цін спостерігається в класі «економ». Зростання цін пов'язане з декількома факторами, серед яких сповзання курсу гривні, а відповідно, збільшення вартості матеріалів, збільшення вартості робочої сили і конкуренція з європейськими роботодавцями в тому числі і по заробітній платі», – зазначає Голова ради директорів компанії GEOS Максим Барбаш.

«За останні 12 місяців ціни на житло в київських новобудовах трохи виросли, приблизно на 8%. Трохи більше інших на ринку первинної нерухомості подорожчали будинку комфорт-класу - в середньому на 8,5%, найменше підвищення цін квадратного метра торкнулося преміум-сегмента - на 5,5%. При цьому в першій половині року ціна залишалася практично незмінною, а основне підвищення відбулося в серпні-вересні - так ринок відреагував на різке зростання курсів валют, що почався в середині липня. В останні два місяці вартість квадратного метра знову стабілізувалася і тримається приблизно на одному рівні», – говорить Олег Майборода, генеральний директор «Укрбуд Девелопмент».

Стаття по темі: Попит на квартири в новобудовах Києва виріс через коливання долара

На думку Олександра Панфілова, начальника відділу продажів міні-міста Svitlo Park на ціни вплинув інерційний, сезонне зростання вартості будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт.

«Тобто, за найоптимістичнішими прогнозами загальний ціновий ріст в гривневому еквіваленті за підсумками 2018 року не перевищить позначку в 20%», – говорить він.

У компанії NAI Ukraine кажуть, що зростання цін, на первинному ринку обумовлений також великими «вкладеннями» забудовника в якість житла з метою виграти в боротьбі за покупця, подорожчанням матеріалів, і один з найбільш важливих факторів – відтік кваліфікованих робітників за кордон, і, як наслідок, підвищення витрат на оплату праці з метою утримати у себе кадри.

Попит на квартири в 2018 році

В останні кілька років структура попиту на нове житло практично не змінюється.

«Найбільше затребувані будинки в доступному комфорт-класі, далі йде бізнес, за ним преміум. Серед квартир найбільш популярні однокімнатні до 45 квадратних метрів і двокімнатні до 65-70. Природно, все це враховується при формуванні пропозиції. Але це не означає, що інші варіанти не затребувані. Вони теж мають стабільний, нехай і меншим попитом», – говорить г-н Майборода.

Для інвестування вибір робиться на користь малометражних квартир, сім'ї обирають нове житло більш педантично.

«Є багато параметрів, які незмінні з року в рік, наприклад, наявність достатньої кількості паркомісць, високі вимоги до якості матеріалів, зовнішнім виглядом комплексу. Не менш важливими залишаються планування – кожен покупець досить педантично оцінює ефективність використання площі в тій чи іншій плануванні, ніхто не хоче переплачувати за порожні кути. Більш вираженими стали вимоги по інфраструктурі як комплексу, так і тих можливостей, які знаходять навколо. Особливо це стосується сімей, які вибирають квартиру для життя, а не для подальшої здачі в оренду або перепродажу. Покупці швидше виберуть великий комплекс з розвиненою інфраструктурою на території, школами і садочками навколо, кінотеатрами і торговими центрами поблизу. Парки будуть суттєвою перевагою. У разі інвестування, то дуже популярні варіанти квартир з порівняно невеликою площею і обов'язково недалеко від метро», – так Голова ради директорів компанії GEOS Максим Барбаш оцінює головні запити клієнтів в році, що минає.

За словами Олександра Панфілова, популярними залишаються і смарт-квартири, але забудовники свідомо обмежують їх кількість при проектуванні, оскільки велика кількість маленьких квартир автоматично знижує привабливість об'єкта у інших сегментів покупців.

Стаття по темі: Купівля квартири у забудовника: безпечні і не дуже способи інвестування

На вторинному ринку житла, за даними Олени Бібєрової, користуються найбільшим попитом припадав на квартири в Києві цінової категорії 50-100 тис. дол. – близько 45% попиту. Це в основному 1, 2-3-кімнатні квартири в Голосіївському, Шевченківському, Солом'янському, Дарницькому районах Києва. Найбільш популярна площа – 55-75 кв. м.
 

Головні тенденції 2018 року на ринку нерухомості

За словами Гендиректора «Благовісту» Олени Бібєрової, 2018 рік для ринку житлової нерухомості не приніс кардинальних змін або потрясінь. Незначні зміни були прогнозовані і логічні. Так, невелика корекція ціни була адекватною відповіддю ринку на попит і фінансову ситуацію. Попит залишався активним протягом року, були невеликі коливання в залежності від сезону.

«Як і раніше, головними тенденціями ринку первинної нерухомості варто вважати зростаючу частку придбаних квартир за допомогою розстрочки від забудовника. Цього року сумарна частка квартир, проданих за допомогою цього механізму, досягає 55% від загальної кількості угод. Таке зростання обумовлене, перш за все, вигідними умовами. Наприклад, зараз найбільш трендовою є безвідсоткова розстрочка до моменту введення будинку в експлуатацію – в середньому до 2-х років. Крім цього значно збільшився термін погашення розстрочки: зараз найбільш популярні позики терміном від 5 до 7 років», – наводить приклади пан Панфілов.

Стаття по темі: В які квартири інвестувати в Києві: новобудови дорожчають, «вторинка» продовжує падіння

У СК GEOS відзначають, що рік був порівняно спокійним: ринок трохи стабілізувався, а введення нових містобудівних норм підвищило планку для входу на ринок. «Зазначу ще нову тенденцію цього року – це підвищення попиту на комерційну нерухомість. Вакантність офісних приміщень в Києві в цьому році практично поставила рекорд, впавши до 9%, що викликало відповідну реакцію у інвесторів і девелоперів», – говорить Максим Барбаш.

За словами Олега Майбороди, однією з найважливіших тенденцій цього року залишається планомірне підвищення загальної якості нового житла – не просто в плані будівництва, а з позиції формування комфортного простору для життя в цілому. Це використання сучасних технологій, продумане благоустрій та інфраструктура, гарна архітектура, енергоефективність, безпека, обслуговування – все те, що сьогодні визначає формат життя в новобудові не менш ніж планування або місце розташування.

«Процес цей еволюційний і почався не вчора. Але саме в 2018 році ми вже можемо бачити, як всі ці позитивні зміни втілені в життя навіть в об'єктах доступних класів. Головна причина такої позитивної динаміки - висока конкуренція на столичному ринку, яка змушує будівельників в боротьбі за увагу клієнта постійно вдосконалювати підходи до створення житлового та громадського простору. Природно, у виграші залишається в першу чергу покупець, який без серйозного подорожчання квадратного метра отримує все більш комфортне і сучасне житло», – зазначає Олег Майборода.

Як вплинули на ринок нерухомості нові закони

У році, що минає був ряд законодавчих змін, які впливали на ринок.

Цієї осені в дію вступили ключові державні будівельні норми з містобудування, проектування житла.

• введені обов'язкові лінії обмеження забудови в містах – «блакитні лінії», які обмежують будівництво по висоті, «зелені лінії», що забороняють забудовувати парки та інші озеленені території, і «жовті лінії», які підвищують безпеку евакуації в разі надзвичайних ситуацій;
• чітко визначені обмеження щодо підвищення щільності населення в житловій забудові – не менше ніж на 20%, тобто до 540 осіб/га і прописані конкретні умови, при яких можливо таке підвищення.

Це унеможливить перетворення наших міст в кам'яні джунглі, підвищить комфорт і якість життя населення.

«Всього в цьому році ми осучаснили більше 20 ДБН. І цей процес не зупиняється. На наступний рік заплановано переглянути та удосконалити ряд важливих норм, що стосуються проектування житлових, висотних будинків та ін. Ще один важливий аспект, який позитивно впливає на розвиток будівельної галузі в цілому – підвищення позицій України в рейтингу Doing Business. Адже за підрахунками експертів, 1 пункт в загальному рейтингу дає можливість додатково залучити в економіку країни близько 600 млн. дол. інвестицій. У загальному рейтингу Україна піднялася з 76-го на 71-е місце, а за будівельним компоненту – з 35-го на 30. Україна обігнала такі високорозвинені країни Європи і світу як Канада, Фінляндія, Австрія, Польща і Японія», – говорить Лев Парцхаладзе, заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства.