Итоги рынка жилой недвижимости Киева в 2018 году

В 2018 году рынок жилья столицы был активным, менялись цены и спрос. Портал столичной недвижимости 100realty.ua выяснил у экспертов подробности того, что происходило с рынком в уходящем году.

Итоги года на «первичке»: квартир строят меньше, но комфортнее

Государственная служба статистики Украины в ноябре сообщила, что за 9 месяцев 2018 года общая площадь построенных в столице квадратных метров резко сократилась. Объемы строительства жилья в Киеве упали до 616,2 тыс. кв. м – это на 40,8% меньше, чем за соответствующий период прошлого года.

В Киевской области за указанный период построили 976,1 тыс. кв. м жилья. Это на 16,1% меньше, чем в 2017 году. В целом по стране построили 5,54 миллионов кв. м, что по сравнению с январем-сентябрем 2017 года меньше на 14,3%.

«На конец сентября 2018 года структура рынка первичной жилой недвижимости претерпела некоторые изменения: удельный вес комплексов эконом-сегмента снизился до 25%. Дальнейшее усиление конкуренции на рынке привело к еще большей ориентации девелоперов на неценовых факторах спроса, и, следовательно, к увеличению количества жилых комплексов класса «комфорт» на 5 пунктов, что сейчас составляет 39% от общего числа новостроек», – говорят в компании NAI Ukraine.

Итоги года на рынке недвижимости Киева: цены пошли вверх

Осенью произошли основные колебания в стоимости квадратного метра. Ценовая ситуация изменилась как на вторичном рынке, так и в новых домах, уже введенных в эксплуатацию и на которые можно сразу оформить право собственности. На ситуацию повлияло несколько факторов.

«Коррекция стоимости произошла осенью этого года – рост в пределах 5-10% в зависимости от объекта недвижимости. Например, квартиры в новостройках выросли в цене больше, чем в домах ранней постройки. При этом, например, жилье в старых домах, требующих термомодернизации, частичной реконструкции не изменились в стоимости. Причины роста цен – сезонный фактор и колебание курса валют», – говорит Елена Биберова, Генеральный директор АН «Благовест».

Если говорить о первичном рынке жилья, то и здесь были изменения.

«Цены продолжают стабильно увеличиваться, как и в прошлые периоды. Несмотря на заверения многих экспертов, как правило с других рынков, обвала не случилось, и, по нашим прогнозам, его в обозримом будущем не планируется. В зависимости от классификации недвижимости цены выросли на 5-10%. Наибольший рост цен наблюдается в классе «эконом». Рост цен связан с несколькими факторами, среди которых сползание курса гривны, а соответственно, увеличение стоимости материалов, увеличение стоимости рабочей силы и конкуренция с европейскими работодателями в том числе и по заработной плате», – отмечает Глава совета директоров компании GEOS Максим Барбаш.

Статья по теме: Спрос на квартиры в новостройках Киева вырос из-за колебаний доллара

Такие же данные приводят и другие крупные застройщики. «За последние 12 месяцев цены на жилье в киевских новостройках немного выросли, примерно на 8%. Чуть больше других на рынке первичной недвижимости подорожали дома комфорт-класса – в среднем на 8,5%, меньше всего повышение цен квадратного метра коснулось премиум-сегмента – на 5,5%. При этом в первой половине года цена оставалась практически неизменной, а основное повышение произошло в августе-сентябре – так рынок отреагировал на резкий рост курсов валют, начавшийся в середине июля. В последние два месяца стоимость квадратного метра снова стабилизировалась и держится примерно на одном уровне», – говорит Олег Майборода, генеральный директор «Укрбуд Девелопмент».

По мнению Александра Панфилова, начальника отдела продаж мини-города Svitlo Park на цены оказал свое влияние инерционный, сезонный рост стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ.

«То есть, по самым оптимистическим прогнозам общий ценовой рост в гривневом эквиваленте по итогам 2018 года не превысит отметку в 20%», – говорит он.

В компании NAI Ukraine говорят, что рост цен, на первичном рынке обусловлен также большими «вложениями» застройщика в качество жилья с целью выиграть в борьбе за покупателя, подорожанием материалов, и один из наиболее важных факторов – отток квалифицированных рабочих за рубеж, и, как следствие, повышение затрат на оплату труда с целью удержать у себя кадры. 

Спрос на квартиры в 2018 году

В последние несколько лет структура спроса на новое жилье практически не меняется. 

«Больше всего востребованы дома в доступном комфорт-классе, дальше идет бизнес, за ним премиум. Среди квартир наиболее популярны однокомнатные до 45 квадратных метров и двухкомнатные до 65-70. Естественно, все это учитывается при формировании предложения. Но это не значит, что другие варианты не востребованы. Они тоже пользуются стабильным, пусть и меньшим спросом», – говорит г-н Майборода.

Для инвестирования выбор делается в пользу малометражных квартир, семьи выбирают новое жилье более щепетильно.

«Есть много параметров, которые неизменны из года в год, например, наличие достаточного количества паркомест, высокие требования к качеству материалов, внешнему виду комплекса. Не менее важными остаются планировки – каждый покупатель достаточно щепетильно оценивает эффективность использования площади в той или иной планировке, никто не хочет переплачивать за пустующие углы. Более выраженными стали требования по инфраструктуре как комплекса, так и тех возможностей, которые находят вокруг. Особенно это касается семей, которые выбирают квартиру для жизни, а не для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи. Покупатели скорее выберут большой комплекс с развитой инфраструктурой на территории, школами и садиками вокруг, кинотеатрами и торговыми центрами поблизости. Парки будут существенным преимуществом. В случае инвестирования, то очень популярны варианты квартир со сравнительно небольшой площадью и обязательно недалеко от метро», – так Глава совета директоров компании GEOS Максим Барбаш оценивает главные запросы клиентов в уходящем году.

По словам Александра Панфилова, популярными остаются и смарт-квартиры, но застройщики сознательно ограничивают их количество при проектировании, поскольку большое количество маленьких квартир автоматически снижает привлекательность объекта у других сегментов покупателей.

Статья по теме: Покупка квартиры у застройщика: безопасные и не очень способы инвестирования

На вторичном рынке жилья, по данным Елены Биберовой, наибольший спрос приходился на квартиры в Киеве ценовой категории 50-100 тыс. долл. – около 45% спроса. Это в основном 1- 2-3-комнатные квартиры в Голосеевском, Шевченковском, Соломенском, Дарницком районах Киева. Наиболее популярная площадь – 55-75 кв. м.

Главные тенденции 2018 года на рынке недвижимости

По словам Гендиректора «Благовеста» Елены Биберовой, 2018 год для рынка жилой недвижимости не принес кардинальных изменений или потрясений. Незначительные изменения были прогнозируемы и логичны. Так, небольшая коррекция цены была адекватным ответом рынка на спрос и финансовую ситуацию. Спрос оставался активным в течение года, были небольшие колебания в зависимости от сезона.

«По-прежнему, главными тенденциями рынка первичной недвижимости стоит считать растущую долю приобретенных квартир при помощи рассрочки от застройщика. В этом году суммарная доля квартир, проданных при помощи этого механизма, достигает 55% от общего количества сделок. Такой рост обусловлен, прежде всего, выгодными условиями. Например, сейчас наиболее трендовой является беспроцентная рассрочка до момента ввода дома в эксплуатацию – в среднем до 2-х лет. Кроме этого значительно увеличился срок погашения рассрочки: сейчас наиболее популярны займы сроком от 5 до 7 лет», – говорит г-н Панфилов.

Статья по теме: В какие квартиры инвестировать в Киеве: новостройки дорожают, «вторичка» продолжает падение

В СК GEOS отмечают, что год был сравнительно спокойным: рынок немного стабилизировался, а введение новых градостроительных норм повысило планку для входа на рынок. «Отмечу еще новую тенденцию этого года – это повышение спроса на коммерческую недвижимость. Вакантность офисных помещений в Киеве в этом году практически поставила рекорд, упав до 9%, что вызвало соответствующую реакцию у инвесторов и девелоперов», –  говорит Максим Барбаш.

По словам Олега Майбороды, одной из важнейших тенденций этого года остается планомерное повышение общего качества нового жилья – не просто в плане строительства, а с позиции формирования комфортного пространства для жизни в целом. Это использование современных технологий, продуманное благоустройство и инфраструктура, красивая архитектура, энергоэффективность, безопасность, обслуживание – все то, что сегодня определяет формат жизни в новостройке не меньше чем планировка или место расположения.

«Процесс этот эволюционный и начался не вчера. Но именно в 2018 году мы уже можем видеть, как все эти позитивные изменения воплощены в жизнь даже в объектах доступных классов. Главная причина такой позитивной динамики – высокая конкуренция на столичном рынке, которая заставляет строителей в борьбе за внимание клиента постоянно совершенствовать подходы к созданию жилого и публичного пространства. Естественно, в выигрыше остается в первую очередь покупатель, который без серьезного удорожания квадратного метра получает все более комфортное и современное жилье», – говорит он.

Как повлияли на рынок недвижимости новые законы

В уходящем году был ряд законодательных изменений, которые влияли на рынок.

Этой осенью в действие вступили ключевые государственные строительные нормы по градостроительству, проектированию жилья.

• введены обязательные линии ограничения застройки в городах – «голубые линии», которые ограничивают строительство по высоте, «зеленые линии», запрещающие застраивать парки и другие озелененные территории, и «желтые линии», которые повышают безопасность эвакуации в случае чрезвычайных ситуаций;
• четко определенны ограничения по повышению плотности населения в жилой застройке – не менее чем на 20%, то есть до 540 человек/га и прописаны конкретные условия, при которых возможно такое повышение.

Это сделает невозможным превращение наших городов в каменные джунгли, повысит комфорт и качество жизни населения.

«Всего в этом году мы осовременили более 20 ГСН. И этот процесс не останавливается. На следующий год запланировано пересмотреть и усовершенствовать ряд важных норм, касающихся проектирования жилых, высотных домов и др. Еще один важный аспект, который положительно влияет на развитие строительной отрасли в целом – повышение позиций Украины в рейтинге Doing Business. Ведь по подсчетам экспертов, 1 пункт в общем рейтинге дает возможность дополнительно привлечь в экономику страны около 600 млн. долл. инвестиций. В общем рейтинге Украина поднялась с 76-го на 71-е место, а по строительному компоненту – с 35-го на 30. Украина обогнала такие высокоразвитые страны Европы и мира как Канада, Финляндия, Австрия, Польша и Япония», – говорит Лев Парцхаладзе, заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.