Итоги рынка жилой недвижимости Киева в 2018 году

Квартир строят меньше, но комфортнее. Рынок стабилизировался

В 2018 году рынок жилья столицы был активным, менялись цены и спрос. Портал столичной недвижимости 100realty.ua выяснил у экспертов подробности того, что происходило с рынком в уходящем году.

Итоги года на «первичке»: квартир строят меньше, но комфортнее

Государственная служба статистики Украины в ноябре сообщила, что за 9 месяцев 2018 года общая площадь построенных в столице квадратных метров резко сократилась. Объемы строительства жилья в Киеве упали до 616,2 тыс. кв. м – это на 40,8% меньше, чем за соответствующий период прошлого года.

В Киевской области за указанный период построили 976,1 тыс. кв. м жилья. Это на 16,1% меньше, чем в 2017 году. В целом по стране построили 5,54 миллионов кв. м, что по сравнению с январем-сентябрем 2017 года меньше на 14,3%.

«На конец сентября 2018 года структура рынка первичной жилой недвижимости претерпела некоторые изменения: удельный вес комплексов эконом-сегмента снизился до 25%. Дальнейшее усиление конкуренции на рынке привело к еще большей ориентации девелоперов на неценовых факторах спроса, и, следовательно, к увеличению количества жилых комплексов класса «комфорт» на 5 пунктов, что сейчас составляет 39% от общего числа новостроек», – говорят в компании NAI Ukraine.

Спрос на квартиры в Киеве в 2018 году
Данные NAI Ukraine

Итоги года на рынке недвижимости Киева: цены пошли вверх

Осенью произошли основные колебания в стоимости квадратного метра. Ценовая ситуация изменилась как на вторичном рынке, так и в новых домах, уже введенных в эксплуатацию и на которые можно сразу оформить право собственности. На ситуацию повлияло несколько факторов.

«Коррекция стоимости произошла осенью этого года – рост в пределах 5-10% в зависимости от объекта недвижимости. Например, квартиры в новостройках выросли в цене больше, чем в домах ранней постройки. При этом, например, жилье в старых домах, требующих термомодернизации, частичной реконструкции не изменились в стоимости. Причины роста цен – сезонный фактор и колебание курса валют», – говорит Елена Биберова, Генеральный директор АН «Благовест».

Если говорить о первичном рынке жилья, то и здесь были изменения.

«Цены продолжают стабильно увеличиваться, как и в прошлые периоды. Несмотря на заверения многих экспертов, как правило с других рынков, обвала не случилось, и, по нашим прогнозам, его в обозримом будущем не планируется. В зависимости от классификации недвижимости цены выросли на 5-10%. Наибольший рост цен наблюдается в классе «эконом». Рост цен связан с несколькими факторами, среди которых сползание курса гривны, а соответственно, увеличение стоимости материалов, увеличение стоимости рабочей силы и конкуренция с европейскими работодателями в том числе и по заработной плате», – отмечает Глава совета директоров компании GEOS Максим Барбаш.

Статья по теме: Спрос на квартиры в новостройках Киева вырос из-за колебаний доллара

Такие же данные приводят и другие крупные застройщики. «За последние 12 месяцев цены на жилье в киевских новостройках немного выросли, примерно на 8%. Чуть больше других на рынке первичной недвижимости подорожали дома комфорт-класса – в среднем на 8,5%, меньше всего повышение цен квадратного метра коснулось премиум-сегмента – на 5,5%. При этом в первой половине года цена оставалась практически неизменной, а основное повышение произошло в августе-сентябре – так рынок отреагировал на резкий рост курсов валют, начавшийся в середине июля. В последние два месяца стоимость квадратного метра снова стабилизировалась и держится примерно на одном уровне», – говорит Олег Майборода, генеральный директор «Укрбуд Девелопмент».

По мнению Александра Панфилова, начальника отдела продаж мини-города Svitlo Park на цены оказал свое влияние инерционный, сезонный рост стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ.

«То есть, по самым оптимистическим прогнозам общий ценовой рост в гривневом эквиваленте по итогам 2018 года не превысит отметку в 20%», – говорит он.

В компании NAI Ukraine говорят, что рост цен, на первичном рынке обусловлен также большими «вложениями» застройщика в качество жилья с целью выиграть в борьбе за покупателя, подорожанием материалов, и один из наиболее важных факторов – отток квалифицированных рабочих за рубеж, и, как следствие, повышение затрат на оплату труда с целью удержать у себя кадры. 

Спрос на квартиры в 2018 году

В последние несколько лет структура спроса на новое жилье практически не меняется. 

«Больше всего востребованы дома в доступном комфорт-классе, дальше идет бизнес, за ним премиум. Среди квартир наиболее популярны однокомнатные до 45 квадратных метров и двухкомнатные до 65-70. Естественно, все это учитывается при формировании предложения. Но это не значит, что другие варианты не востребованы. Они тоже пользуются стабильным, пусть и меньшим спросом», – говорит г-н Майборода.

Для инвестирования выбор делается в пользу малометражных квартир, семьи выбирают новое жилье более щепетильно.

«Есть много параметров, которые неизменны из года в год, например, наличие достаточного количества паркомест, высокие требования к качеству материалов, внешнему виду комплекса. Не менее важными остаются планировки – каждый покупатель достаточно щепетильно оценивает эффективность использования площади в той или иной планировке, никто не хочет переплачивать за пустующие углы. Более выраженными стали требования по инфраструктуре как комплекса, так и тех возможностей, которые находят вокруг. Особенно это касается семей, которые выбирают квартиру для жизни, а не для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи. Покупатели скорее выберут большой комплекс с развитой инфраструктурой на территории, школами и садиками вокруг, кинотеатрами и торговыми центрами поблизости. Парки будут существенным преимуществом. В случае инвестирования, то очень популярны варианты квартир со сравнительно небольшой площадью и обязательно недалеко от метро», – так Глава совета директоров компании GEOS Максим Барбаш оценивает главные запросы клиентов в уходящем году.

По словам Александра Панфилова, популярными остаются и смарт-квартиры, но застройщики сознательно ограничивают их количество при проектировании, поскольку большое количество маленьких квартир автоматически снижает привлекательность объекта у других сегментов покупателей.

Статья по теме: Покупка квартиры у застройщика: безопасные и не очень способы инвестирования

На вторичном рынке жилья, по данным Елены Биберовой, наибольший спрос приходился на квартиры в Киеве ценовой категории 50-100 тыс. долл. – около 45% спроса. Это в основном 1- 2-3-комнатные квартиры в Голосеевском, Шевченковском, Соломенском, Дарницком районах Киева. Наиболее популярная площадь – 55-75 кв. м.

Спрос на квартиры в Киеве в 2018 году
Данные NAI Ukraine

Главные тенденции 2018 года на рынке недвижимости

По словам Гендиректора «Благовеста» Елены Биберовой, 2018 год для рынка жилой недвижимости не принес кардинальных изменений или потрясений. Незначительные изменения были прогнозируемы и логичны. Так, небольшая коррекция цены была адекватным ответом рынка на спрос и финансовую ситуацию. Спрос оставался активным в течение года, были небольшие колебания в зависимости от сезона.

«По-прежнему, главными тенденциями рынка первичной недвижимости стоит считать растущую долю приобретенных квартир при помощи рассрочки от застройщика. В этом году суммарная доля квартир, проданных при помощи этого механизма, достигает 55% от общего количества сделок. Такой рост обусловлен, прежде всего, выгодными условиями. Например, сейчас наиболее трендовой является беспроцентная рассрочка до момента ввода дома в эксплуатацию – в среднем до 2-х лет. Кроме этого значительно увеличился срок погашения рассрочки: сейчас наиболее популярны займы сроком от 5 до 7 лет», – говорит г-н Панфилов.

Статья по теме: В какие квартиры инвестировать в Киеве: новостройки дорожают, «вторичка» продолжает падение

В СК GEOS отмечают, что год был сравнительно спокойным: рынок немного стабилизировался, а введение новых градостроительных норм повысило планку для входа на рынок. «Отмечу еще новую тенденцию этого года – это повышение спроса на коммерческую недвижимость. Вакантность офисных помещений в Киеве в этом году практически поставила рекорд, упав до 9%, что вызвало соответствующую реакцию у инвесторов и девелоперов», –  говорит Максим Барбаш.

По словам Олега Майбороды, одной из важнейших тенденций этого года остается планомерное повышение общего качества нового жилья – не просто в плане строительства, а с позиции формирования комфортного пространства для жизни в целом. Это использование современных технологий, продуманное благоустройство и инфраструктура, красивая архитектура, энергоэффективность, безопасность, обслуживание – все то, что сегодня определяет формат жизни в новостройке не меньше чем планировка или место расположения.

«Процесс этот эволюционный и начался не вчера. Но именно в 2018 году мы уже можем видеть, как все эти позитивные изменения воплощены в жизнь даже в объектах доступных классов. Главная причина такой позитивной динамики – высокая конкуренция на столичном рынке, которая заставляет строителей в борьбе за внимание клиента постоянно совершенствовать подходы к созданию жилого и публичного пространства. Естественно, в выигрыше остается в первую очередь покупатель, который без серьезного удорожания квадратного метра получает все более комфортное и современное жилье», – говорит он.

Как повлияли на рынок недвижимости новые законы

В уходящем году был ряд законодательных изменений, которые влияли на рынок.

Этой осенью в действие вступили ключевые государственные строительные нормы по градостроительству, проектированию жилья.

  • введены обязательные линии ограничения застройки в городах – «голубые линии», которые ограничивают строительство по высоте, «зеленые линии», запрещающие застраивать парки и другие озелененные территории, и «желтые линии», которые повышают безопасность эвакуации в случае чрезвычайных ситуаций;
  • четко определенны ограничения по повышению плотности населения в жилой застройке – не менее чем на 20%, то есть до 540 человек/га и прописаны конкретные условия, при которых возможно такое повышение.

Это сделает невозможным превращение наших городов в каменные джунгли, повысит комфорт и качество жизни населения.

«Всего в этом году мы осовременили более 20 ГСН. И этот процесс не останавливается. На следующий год запланировано пересмотреть и усовершенствовать ряд важных норм, касающихся проектирования жилых, высотных домов и др. Еще один важный аспект, который положительно влияет на развитие строительной отрасли в целом – повышение позиций Украины в рейтинге Doing Business. Ведь по подсчетам экспертов, 1 пункт в общем рейтинге дает возможность дополнительно привлечь в экономику страны около 600 млн. долл. инвестиций. В общем рейтинге Украина поднялась с 76-го на 71-е место, а по строительному компоненту – с 35-го на 30. Украина обогнала такие высокоразвитые страны Европы и мира как Канада, Финляндия, Австрия, Польша и Япония», – говорит Лев Парцхаладзе, заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Источник