У звіт за перше півріччя 2020 року Нацбанк включив блок оцінок про нерухомість та спрогнозував,що буде з ринком
Ринок нерухомості України переживає наслідки корона-кризи та карантину, на вторинному ринку спад цін був незначним, а на первинному ринку забудовники пройшли стрес-тест. Такі висновки робить Національний банк України у своєму звіті за червень 2020 року.
НБУ зазначає, що «наслідки пандемії на ринку житла помітні, але короткотривалі та часткові». Регулятор вважає, що масштабної трансформації ринку не очікується. Баланс на ринку нерухомості відновиться одночасно с послабленням карантинних обмежень.
Ціни на оренду нерухомості впали. Одночасно з різким уповільненням доходів населення житло стало більш доступним за показниками Price-to-income та Price-to-rent.
Нацбанк оцінив попит на житло та відзначає, що він залишатиметься на високому рівні, але найближчим часом не слід очікувати на його зростання. За оцінками НБУ, найбільшого удару зазнала комерційна нерухомість, де у власників різко зросла вакантність, впали орендні ставки, нове будівництво відкладено.
Що сказав НБУ про ринок нерухомості
Купівельна активність відновиться після нетривалого спаду
В Україні попит є ключовим фактором, що визначає стан ринку житла. На первинному ринку купівельна активність знизилася на 40% (за даними забудовників). Тому на ринку нерухомості з’явився відкладений попит. НБУ також відзначає новий тренд: вимушена самоізоляція змусила інвесторів віддати перевагу об’єктам підвищеної комфортності, спроектованим за концепцією «live-work-play». А от інтерес покупців до житла економ-класу різко знизився.
Стаття по темі: Ринок нерухомості Києва після карантину: активізація попиту і зростання продажів
Попит на житло протягом найближчих двох років навряд чи помітно зростатиме. На нього будуть негативно впливати тривале зниження доходів населення та погіршення споживчих настроїв. Але й зниження попиту не очікується. В НБУ впевнені, що завдяки зниженню інфляції та ставок за іпотекою буде простіше про кредитуватися під купівлю квартири.
Забудовники пройшли стрес-тест
Карантин та наступна криза стала стрес-тестом для забудовників Будівельний сектор не підпадав під карантинні обмеження, тому на поточне будівництво вплинув виключно різкий короткостроковий спад попиту. В Нацбанку підрахували, що близько 20% об’єктів було тимчасово заморожено. Більшість зупинених об’єктів знаходиться економ-сегменті, їх забудовники не мали недостатній запас ліквідності. Сповільнення будівництва низки ЖК можливе, якщо забудовникам не вдасться залучити додаткове фінансування.
Регулятор відзначає, затримки з введенням житла в експлуатацію більш як на півроку чи рік від заявленого терміну вже давно є нормою для ринку. Подвійне падіння введеного на ринок житла у Києві пов’язане з «реформою ДАБІ , яка і загальмувала прийняття в експлуатацію будівель». У довгостроковій перспективі обсяги будівництва мають повернутися до звично високих рівнів.
Як змінилися та які будуть ціни на житло
Ціни на житло від на вторинному ринку під час карантину знизилися лише на 2%. Гривневі ціни на нове житло після тимчасової корекції повернулися до рівня початку карантину. За рік вартість нерухомості все ж зросла, первинний ринок навіть у травні показав ріст на 9.1% в гривні в порівнянні з 2019 роком.
Нацбанк прогнозує, що ціни й надалі йтимуть угору. Їх будуть підігрівати послабленням гривні та низькою маржинальністю забудовників. Половина опитаних у травні забудовників очікує зростання цін на житло, що вдвічі вище докарантинного показника лютого.
Стаття по темі: Чому в Україні не вводять в експлуатацію зведені будинки: що відбувається з ДАБІ і чи є вихід
За перші 4 місяці 2020 року портфель іпотеки зменшився на 1,5%, у квітні був низький рівень кредитування. В НБУ сподіваються, що надалі роль іпотеки зростатиме завдяки поступовому зниженню рівня процентних ставок та завдяки більшій захищеності кредиторів. Для цього Кабмін вже змінив правила реєстрації в іпотечних квартирах.
Про НБУ вбачає, що одна з найголовніших проблем – невпорядкованість ринку первинної нерухомості. «Забудовники тримають значні обсяги заощаджень населення, але правил гри для них практично немає. Ринок залишається непрозорим та хаотичним. Ця проблема щороку загострюється внаслідок постійного зростання кількості обманутих інвесторів та заморожених забудов. Ринок залишається ризиковим як для інвесторів, так і для кредиторів», – говориться в звіті Нацбанку.
Комерційна нерухомість постраждала найбільше
НБУ посилається на дані Української ради торговельних центрів: за 2 місяці жорсткого карантину ТРЦ України недоотримали близько 7 млрд грн. Ситуація поліпшилася одразу ж після зняття карантинних обмежень. Масового відпливу рітейлерів із ТРЦ не спостерігається, хоча зростання вакантності не уникнути.
Багато ТРЦ надали під час карантину орендні канікули, залишивши за орендарями лише експлуатаційні витрати, або ж пропонували відчутні знижки. На початок червня вартість оренди вже булла на 13,0% нижчою від минулорічної.
Стаття по темі: Чи допоможуть казино та закон про гральний бізнес готелям у Києві?
За перше півріччя 2020 року девелопери залишалися активними: ринок поповнився на 5,5% нових площ. У фазі активного будівництва перебуває ще майже половина від існуючих на ринку торговельних площ. Але їхнє відкриття буде від терміновано. Старт нових проектів відкладається.
Попит на офіси також суттєво скоротився: нові угоди не укладаються, а існуючі поновлюються на менші площі. На початок червня вакантність офісів зросла в 2,4 раза у порівнянні з 2019 роком.
Орендарі офісів частково або повністю переходять на дистанційну роботу і скорочують площі орендованих приміщень. Якщо до кризи попит протягом кількох років перевищував пропозицію, то нині умови на ринку диктують орендарі.
Власники площ стимулюють попит за допомогою знижок, для нових угод – мінус 20% докризової ставки. Введення нових об’єктів теж уповільнилося: в І кварталі цього року його обсяги впали на 85%. Відкриття офісів, яке було заплановано на 2020–2021 роки (близько чверті наявного фонду), переважно відкладено.
Інвестиції в комерційну нерухомість – на паузі За перший квартал 2020 року не відбулося жодної вторинної інвестиції в комерційну нерухомість України, ринок перебуває у вичікувальній позиції.
- 17011 переглядів
