НБУ дал прогноз по рынку недвижимости Украины: новостройки рискованы для инвесторов, спрос будет восстанавливаться 2 года

В отчет за первое полугодие 2020 года Нацбанк включил блок о недвижимости и спрогнозировал, что будет с рынком

Рынок недвижимости Украины переживает последствия корона-кризиса и карантина, на вторичном рынке спад цен был незначительным, а на первичном рынке застройщики прошли стресс-тест. Такие выводы делает Национальный банк Украины в своем отчете за июнь 2020 года.

НБУ отмечает, что «последствия пандемии на рынке жилья заметны, но краткосрочные и частичные». Регулятор считает, что масштабной трансформации рынка не ожидается. Баланс на рынке недвижимости восстановится одновременно с ослаблением карантина.

Цены на аренду недвижимости упали. Одновременно с резким замедлением доходов населения жилье стало более доступным по показателям Price-to-income и Price-to-rent.

Нацбанк оценил спрос на жилье и отмечает, что он будет оставаться на высоком уровне, но в ближайшее время не следует ожидать его роста. По оценкам НБУ, наибольший удар понесла коммерческая недвижимость, где у владельцев резко выросла вакантность, упали арендные ставки, новое строительство отложено.

Что сказал НБУ о рынке недвижимости

Покупательская активность восстановится после непродолжительного спада

Активность на рынке недвижимости Украины

В Украине спрос является ключевым фактором, определяющим состояние рынка жилья. На первичном рынке покупательская активность снизилась на 40% (по данным застройщиков). Поэтому на рынке недвижимости появился отложенный спрос. НБУ также отмечает новый тренд: вынужденная самоизоляция заставила инвесторов отдать предпочтение объектам повышенной комфортности, спроектированным по концепции «live-work-play». А вот интерес покупателей к жилью эконом-класса резко снизился.

Статья по теме: Рынок недвижимости Киева после карантина: активизация спроса и рост продаж

Спрос на жилье в течение ближайших двух лет вряд ли заметно вырастет. На него будут негативно влиять длительное снижение доходов населения и ухудшение потребительских настроений. Но и снижение спроса не ожидается. В НБУ уверены, что благодаря снижению инфляции и ставок по ипотеке будет проще о кредитоваться под покупку квартиры.

Застройщики прошли стресс-тест

Карантин и последующий кризис стал стресс-тестом для застройщиков Строительный сектор не подпадал под карантин, поэтому на текущее строительство повлиял исключительно резкий краткосрочный спад спроса. В Нацбанке подсчитали, что около 20% объектов было временно заморожено. Большинство остановленных объектов находится эконом-сегменте, их застройщики не имели недостаточный запас ликвидности. Замедление строительства ряда ЖК возможно, если застройщикам не удастся привлечь дополнительное финансирование.

Количество долгостроев на рынке недвижимости Украины

Регулятор отмечает, задержки с вводом жилья в эксплуатацию более чем на полгода или на год от заявленного срока уже давно является нормой для рынка. Двойное падение введенного на рынок жилья в Киеве связано с «реформой ДАБИ, которая и затормозила принятие в эксплуатацию зданий». В долгосрочной перспективе объемы строительства должны вернуться к привычно высокому уровню.

Как изменились и какие будут цены на жилье

Цены на жилье от на вторичном рынке во время карантина снизились лишь на 2%. Гривневые цены на новое жилье после временной коррекции вернулись к уровню начала карантина. За год стоимость недвижимости все же выросла, первичный рынок даже в мае показал рост на 9,1% в гривне по сравнению с 2019 годом.

Нацбанк прогнозирует, что цены и дальше будут идти вверх. Их будут подогревать ослабление ривны и низкая маржинальность застройщиков. Половина опрошенных в мае застройщиков ожидает роста цен на жилье вдвое выше докарантинного показателя февраля.

Статья по теме: Почему в Украине не вводят в эксплуатацию построенные дома: что происходит с ГАСИ и есть ли выход?

За первые 4 месяца 2020 портфель ипотеки уменьшился на 1,5%, в апреле был низкий уровень кредитования. В НБУ надеются, что в дальнейшем роль ипотеки будет расти благодаря постепенному снижению уровня процентных ставок и благодаря большей защищенности кредиторов. Для этого Кабмин уже изменил правила регистрации в ипотечных квартирах.

НБУ видит, что одна из главных проблем – неупорядоченность на рынке первичной недвижимости. «Застройщики держат значительные объемы сбережений населения, но правил игры для них практически нет. Рынок остается непрозрачным и хаотичным. Эта проблема ежегодно обостряется вследствие постоянного роста количества обманутых инвесторов и замороженных строек. Рынок остается рискованным как для инвесторов, так и для кредиторов», – говорится в отчете Нацбанка.

Коммерческая недвижимость пострадала больше всех

НБУ ссылается на данные Украинского совета торговых центров: за 2 месяца жесткого карантина ТРЦ Украины недополучили около 7 млрд грн. Ситуация улучшилась сразу же после снятия карантина. Массового оттока ритейлеров с ТРЦ не наблюдается, хотя роста вакантности не избежать.

Многие ТРЦ предоставили во время карантина арендные каникулы, оставив за арендаторами только эксплуатационные расходы, или же предлагали ощутимые скидки. К началу июня стоимость аренды уже булла на 13.0% ниже прошлогодней.

Статья по теме: Помогут ли казино и закон об игорном бизнесе отелям в Киеве?

За первое полугодие 2020 девелоперы оставались активными: рынок пополнился на 5.5% новых площадей. В фазе активного строительства находится еще почти половина от существующих на рынке торговых площадей. Но их открытие будет отсрочено. Старт новых проектов откладывается.

карантинный кризис на рынке коммерческой недвижимости Украины

Спрос на офисы также существенно сократился: новые сделки не заключаются, а существующие возобновляются на меньшие площади. К началу июня вакантность офисов выросла в 2,4 раза по сравнению с 2019 годом.

Арендаторы офисов частично или полностью переходят на дистанционную работу и сокращают площади арендуемых помещений. Если до кризиса спрос в течение нескольких лет превышал предложение, то сейчас условия на рынке диктуют арендаторы.

Владельцы площадей стимулируют спрос с помощью скидок, для новых сделок – минус 20% к докризисной ставке. Введение новых объектов тоже замедлилось: в I квартале этого года его объемы упали на 85%. Открытие офисных площадей, которое было запланировано на 2020-2021 годы (около четверти имеющегося фонда), преимущественно отложено.

Инвестиции в коммерческую недвижимость – на паузе. За первый квартал 2020 не произошло ни одной вторичной инвестиции в коммерческую недвижимость Украины, рынок находится в выжидательной позиции.

Источник