В отчет за первое полугодие 2020 года Нацбанк включил блок о недвижимости и спрогнозировал, что будет с рынком
Рынок недвижимости Украины переживает последствия корона-кризиса и карантина, на вторичном рынке спад цен был незначительным, а на первичном рынке застройщики прошли стресс-тест. Такие выводы делает Национальный банк Украины в своем отчете за июнь 2020 года.
НБУ отмечает, что «последствия пандемии на рынке жилья заметны, но краткосрочные и частичные». Регулятор считает, что масштабной трансформации рынка не ожидается. Баланс на рынке недвижимости восстановится одновременно с ослаблением карантина.
Цены на аренду недвижимости упали. Одновременно с резким замедлением доходов населения жилье стало более доступным по показателям Price-to-income и Price-to-rent.
Нацбанк оценил спрос на жилье и отмечает, что он будет оставаться на высоком уровне, но в ближайшее время не следует ожидать его роста. По оценкам НБУ, наибольший удар понесла коммерческая недвижимость, где у владельцев резко выросла вакантность, упали арендные ставки, новое строительство отложено.
Что сказал НБУ о рынке недвижимости
Покупательская активность восстановится после непродолжительного спада
В Украине спрос является ключевым фактором, определяющим состояние рынка жилья. На первичном рынке покупательская активность снизилась на 40% (по данным застройщиков). Поэтому на рынке недвижимости появился отложенный спрос. НБУ также отмечает новый тренд: вынужденная самоизоляция заставила инвесторов отдать предпочтение объектам повышенной комфортности, спроектированным по концепции «live-work-play». А вот интерес покупателей к жилью эконом-класса резко снизился.
Статья по теме: Рынок недвижимости Киева после карантина: активизация спроса и рост продаж
Спрос на жилье в течение ближайших двух лет вряд ли заметно вырастет. На него будут негативно влиять длительное снижение доходов населения и ухудшение потребительских настроений. Но и снижение спроса не ожидается. В НБУ уверены, что благодаря снижению инфляции и ставок по ипотеке будет проще о кредитоваться под покупку квартиры.
Застройщики прошли стресс-тест
Карантин и последующий кризис стал стресс-тестом для застройщиков Строительный сектор не подпадал под карантин, поэтому на текущее строительство повлиял исключительно резкий краткосрочный спад спроса. В Нацбанке подсчитали, что около 20% объектов было временно заморожено. Большинство остановленных объектов находится эконом-сегменте, их застройщики не имели недостаточный запас ликвидности. Замедление строительства ряда ЖК возможно, если застройщикам не удастся привлечь дополнительное финансирование.
Регулятор отмечает, задержки с вводом жилья в эксплуатацию более чем на полгода или на год от заявленного срока уже давно является нормой для рынка. Двойное падение введенного на рынок жилья в Киеве связано с «реформой ДАБИ, которая и затормозила принятие в эксплуатацию зданий». В долгосрочной перспективе объемы строительства должны вернуться к привычно высокому уровню.
Как изменились и какие будут цены на жилье
Цены на жилье от на вторичном рынке во время карантина снизились лишь на 2%. Гривневые цены на новое жилье после временной коррекции вернулись к уровню начала карантина. За год стоимость недвижимости все же выросла, первичный рынок даже в мае показал рост на 9,1% в гривне по сравнению с 2019 годом.
Нацбанк прогнозирует, что цены и дальше будут идти вверх. Их будут подогревать ослабление ривны и низкая маржинальность застройщиков. Половина опрошенных в мае застройщиков ожидает роста цен на жилье вдвое выше докарантинного показателя февраля.
Статья по теме: Почему в Украине не вводят в эксплуатацию построенные дома: что происходит с ГАСИ и есть ли выход?
За первые 4 месяца 2020 портфель ипотеки уменьшился на 1,5%, в апреле был низкий уровень кредитования. В НБУ надеются, что в дальнейшем роль ипотеки будет расти благодаря постепенному снижению уровня процентных ставок и благодаря большей защищенности кредиторов. Для этого Кабмин уже изменил правила регистрации в ипотечных квартирах.
НБУ видит, что одна из главных проблем – неупорядоченность на рынке первичной недвижимости. «Застройщики держат значительные объемы сбережений населения, но правил игры для них практически нет. Рынок остается непрозрачным и хаотичным. Эта проблема ежегодно обостряется вследствие постоянного роста количества обманутых инвесторов и замороженных строек. Рынок остается рискованным как для инвесторов, так и для кредиторов», – говорится в отчете Нацбанка.
Коммерческая недвижимость пострадала больше всех
НБУ ссылается на данные Украинского совета торговых центров: за 2 месяца жесткого карантина ТРЦ Украины недополучили около 7 млрд грн. Ситуация улучшилась сразу же после снятия карантина. Массового оттока ритейлеров с ТРЦ не наблюдается, хотя роста вакантности не избежать.
Многие ТРЦ предоставили во время карантина арендные каникулы, оставив за арендаторами только эксплуатационные расходы, или же предлагали ощутимые скидки. К началу июня стоимость аренды уже булла на 13.0% ниже прошлогодней.
Статья по теме: Помогут ли казино и закон об игорном бизнесе отелям в Киеве?
За первое полугодие 2020 девелоперы оставались активными: рынок пополнился на 5.5% новых площадей. В фазе активного строительства находится еще почти половина от существующих на рынке торговых площадей. Но их открытие будет отсрочено. Старт новых проектов откладывается.
Спрос на офисы также существенно сократился: новые сделки не заключаются, а существующие возобновляются на меньшие площади. К началу июня вакантность офисов выросла в 2,4 раза по сравнению с 2019 годом.
Арендаторы офисов частично или полностью переходят на дистанционную работу и сокращают площади арендуемых помещений. Если до кризиса спрос в течение нескольких лет превышал предложение, то сейчас условия на рынке диктуют арендаторы.
Владельцы площадей стимулируют спрос с помощью скидок, для новых сделок – минус 20% к докризисной ставке. Введение новых объектов тоже замедлилось: в I квартале этого года его объемы упали на 85%. Открытие офисных площадей, которое было запланировано на 2020-2021 годы (около четверти имеющегося фонда), преимущественно отложено.
Инвестиции в коммерческую недвижимость – на паузе. За первый квартал 2020 не произошло ни одной вторичной инвестиции в коммерческую недвижимость Украины, рынок находится в выжидательной позиции.
- 16958 просмотров
