Покупка квартиры у застройщика: безопасные и не очень способы инвестирования

Сегодня застройщики продают квартиры, привлекая инвестиции с помощью различных способов. Все они имеют определенные риски, главное их отличие лишь в количестве таких рисков. Портал столичной недвижимости 100realty.ua решил выяснить, как безопаснее всего купить квартиру в новостройке и что изменилось в плане защиты интересов инвесторов за последний год.

Способы инвестирования в первичный рынок жилья

Застройщики предлагают различные способы покупки квартир. Самый безопасный и единственно полностью законный – это фонд финансирования строительства.

Также, по словам Яна Левитаса, партнера юридической фирмы JN Legal допустимо привлечение средств через фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Если говорить о фонде финансирования строительства, то безопасность покупки квартиры с его помощью заключается в том, что деньги платятся инвесторам не напрямую застройщику, а в фонд, который может при необходимости поменять застройщика и достроить дом. При этом часто такие фонды являются «карманными» и принадлежат самим же строительным компаниям. 

Статья по теме: Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

«Еще одним вариантом приобретения недвижимости является заключение договора о долевом участии в строительстве. При заключении такого договора с застройщиком создается жилищно-строительный кооператив, члены которого объединяют свои денежные взносы для строительства. Квартира после завершения строительства будет находиться в собственности кооператива, а передача в собственность будет осуществлена на основании договора обмена пая члена кооператива на помещение», – говорит Левитас.

Покупают квартиры на первичном рынке через эмиссию облигаций. В данном случае приобретаются не квадратные метры, а целевые облигации. После ввода дома в эксплуатацию между застройщиком и покупателем заключается договор купли-продажи или мены, при этом покупатель рассчитывается за квартиру облигациями. Безопасность такого способа инвестирования обусловлена, прежде всего, тем, что Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку контролирует выпуск целевых облигаций, а специальный фонд, который эмитент привлекает для продажи облигаций, проходит сложную процедуру для получения лицензии на проведение такой деятельности.

«В случае избрания такого способа инвестирования, следует ознакомиться с проспектом эмиссии облигаций, в котором указывается срок размещения облигаций, их количество, стоимость, целевое назначение, информация о компании и прочее. Эту информацию следует брать из публикаций печатных изданий Верховной Рады или Кабинета Министров Украины. Обратите внимание, что срок обращения и погашения облигаций, выпускаемых компаниями для инвестирования в строительство, должен совпадать со сроком ввода объекта в эксплуатацию», – рекомендует г-н Левитас.

Статья по теме: В какие квартиры инвестировать в Киеве: новостройки дорожают, «вторичка» продолжает падение

Самым ненадежным и рискованным способом покупки квартир – является заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. Застройщик может не захотеть в будущем отдавать квартиру и заставить его это сделать, по сути, невозможно. Не смотря на это даже крупные строительные компании, работающие на рынке не один год, предлагают купить квартиры в их объектах с помощью заключения предварительного договора. При этом стоит помнить, что такой договор лучше заверять нотариально. В нем должно быть четко прописаны параметры квартиры (адрес, номер дома, этаж, номер квартиры, площадь, количество комнат и другое).

Как не остаться ни с чем

Как уверяют юристы, все договоры, которые заключаются между застройщиками и покупателями, максимально защищают интересы первых. Поэтому не особо важен способ инвестирования, как репутация компании. Если застройщик решит не отдавать квартиру, то никакой механизм не защитит покупателя от неприятной ситуации. Выиграть суд будет практически нереально. Поэтому нужно тщательно изучать историю застройщика, как он выполнял обязательства ранее. Лучше выбрать компанию надежнее, даже если стоимость квартиры у нее выше.

Скоро сделки на первичном рынке недвижимости станут безопаснее

Минрегион сейчас работает над законопроектом по защите прав пострадавших инвесторов строительства жилой недвижимости. Его принятие предусматривает снижение рисков инвестирования в строительство жилья.

«В июле проходило активное обсуждение этой темы в ведомстве и участники озвучили около 70 проблемных вопросов, связанных с достройкой проблемных объектов и предложений касательно их решения. На данный момент они обобщаются и будут в дальнейшем учитываться в законопроекте», – говорит заместитель министра регионального развития и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе.

Как защитят права пострадавших инвесторов в жилую недижимость:

• возможность разработки единой формы инвестиционного договора;
• компенсация инвесторам в случае несвоевременного введения в эксплуатацию дома;
• внедрение ответственности за предоставление неправдивой информации (рекламы) об объекте строительства;
• возможность достройки объектов другими заказчиками;
• электронный реестр объектов, которые сооружаются с привлечением средств физических лиц;
• внедрение механизма контроля со стороны инвесторов по соблюдению сроков строительства и со стороны органов местного самоуправления за свои решения.

Также уменьшить количество долгостроев должно изменение класса последствий (ответственности). Оно обеспечит обязательность проведения экспертизы проектов объектов жилищного строительства, что в соответствии с Законом Украины от 18.12.2017 № 1817 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» относятся к объектам со средними последствиями (СС2). Это обеспечит повышение прочности, надежности, безопасности и долговечности этих объектов. До принятия этого закона такое строительство жилья принадлежало к объектам III категории сложности, экспертиза проектов строительства которых, не была обязательной.

Аналитика по теме: Обзор рынка новостроек Киева: август 2018 г.

«Покупка квартиры – это очень важный и ответственный шаг для каждой семьи, к которому также нужно подходить очень внимательно и детально, учиться разбираться и проверять всю документацию, а не бежать за дешевыми квадратными метрами. Я бы посоветовал отдавать предпочтение надежным строительным компаниям с хорошей репутацией. Ведь если компания известная и достаточно долго на рынке - это уже определенная гарантия и рисков намного меньше», – советует Лев Парцхаладзе