За скасування пайових внесків виступають забудовники, а чиновники наразі пручаються.
Без пайових внесків квартири можуть стати доступнішими для покупців. Фото: dr.ck.ua
Розмови про скасування пайового внеску забудовників – обов'язкових платежів до скарбниці міста начебто на розвиток інфраструктури, ведуться не один рік. Зараз влада в черговий раз заявляє про можливе скасування цього умовного податку, який багато експертів вважають дуже корупційним. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з'ясувати, як може вплинути скасування пайової участі на ринок і що думають про це його учасники.
Що хочуть зробити?
Комітет Верховної ради з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства схвалив законопроект № 3610 про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (щодо скасування пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту).
На думку заступника міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Льва Парцхаладзе, таке рішення необхідно для суттєвого покращення позицій України в рейтингу Doing Business.
Рішення може бути передчасним
Столичні чиновники поки що не впевнені, що скасування пайової участі в нинішніх умовах необхідне.
«Прагнення скасувати пайову участь – правильне, у багатьох країнах цього нема. Проте в сучасних умовах, в яких перебуває Україна, таке рішення може бути передчасним. Нормальна світова практика – це передача забудовникам земельних ділянок з вже підведеними комунікаціями, але в Україні в міських бюджетах немає грошей на такі роботи. Тому забудовники будують інженерні мережі, потім передають їх місту в рахунок пайової участі. При скасуванні пайового внеску, виникне ситуація, коли забудовники за свій рахунок прокладатимуть інженерні мережі, але витрати їм ніхто не компенсує», – вважає перший заступник голови КМДА Геннадій Пліс.
Він також нагадав, що місто в листопаді минулого року суттєво знизило відсоток пайового внеску – до 2% від кошторисної вартості для всіх видів нерухомості (раніше було 4% для житлової нерухомості і 10% для комерційної) і спростило механізм його нарахування, тим самим мінімізувавши корупційні ризики.
Можливі негативні наслідки
Незважаючи на можливі плюси для ринку, можуть бути і певні негативні наслідки.
«Звичайно, серед представників будівельної галузі у цієї ідеї більше прихильників, ніж опонентів, адже, на перший погляд, це – зменшення витрат при будівництві. Але при ширшому розгляді цього питання виникають побоювання, що «реформа» може мати і негативні наслідкм», – говорить Віталій Грусевич, виконавчий директор Конфедерації будівельників України.
За його словами, положення законопроекту № 3610 насторожують, оскільки разом з пайовою участю пропонується скасувати норму, яка містить пряму заборону стягувати з замовника будівництва будь-які інші платежі.
«У цьому сенсі більш вдалими видаються положення проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо покращення інвестиційного клімату в Україні», розробленого Мінекономрозвитку. Цей законопроект разом з виключенням положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», пропонує пряму заборону органам, які здійснюють управління у сфері містобудівної діяльності, архітектурно-будівельного контролю та нагляду вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, в тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (в тому числі житлових і нежитлових приміщень, зокрема, шляхом їх викупу). У той же час, жодним законопроектом не пропонується ввести механізми, які зможуть замінити інститут пайової участі в аспекті надходження до місцевих бюджетів коштів на створення і розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів, в яких відбувається будівництво. Цілком можливо, що місцеві органи влади тих регіонів, які відчувають нестачу коштів бюджету, можуть бути не зацікавлені в новому будівництві на своїй території. Втім, європейський курс країни, а також необхідність підвищення інвестиційної привабливості будівельної галузі обумовлюють неминучість реформ в цьому напрямку», – говорить він.
Від скасування пайової участі виграють покупці квартир
Якщо забудовникам не доведеться платити пайові внески, це відіб'ється на вартості квартир, відповідно, виграє покупець.
«По-перше, знизиться кількість і тривалість затримок введення житлових будинків в експлуатацію. Часто вони викликані саме складністю і затягуванням процедури оплати пайової участі, а тому непоодинокі випадки, коли повністю готовий до експлуатації будинок може «простоювати» кілька місяців. По-друге, позбавлення від необхідності платити зайві відсотки від вартості будівництва відіб'ється на ціні нерухомості. Адже, якщо системні і соціально відповідальні забудовники ще можуть покрити внесок за рахунок власних ресурсів, то дрібніші девелопери змушені включати його в кінцеву вартість квадратного метру», – говорить Сергій Якусевич, заступник голови правління з будівництва компанії «Укрбуд».
Також, за словами експертів, після скасування пайової участі зменшиться корупційна складова, що також безпосередньо впливає на вартість будівництва.
«Навіть при прозорішому підході, закріпленому у новому порядку пайової участі, повністю усунути корупційні ризики наразі не вдалося. Це і відсутність чітких норм використання електронної системи для адміністрування платежів, так само як і спеціального фонду для подальшого виділення коштів, і затримка впровадження програмного комплексу для розрахунків розміру внеску, і вибіркова система компенсації витрат на створення інфраструктури у випадках, коли вони перевищують обсяг пайової участі» , – говорить Якусевич.
«Чиновники за певного підходу могли закривати очі на відсутність фактичної сплати внеску. Також забудовнику простіше організувати будівництво об'єкта, ніж заплатити живими грошима, а депутатам міськради, навпаки, «зручніше», коли гроші приходять в бюджет і потім їх можна направити на «потрібні» цілі. Тому скасування внеску суттєво знизить корупційні ризики», – додає Дмитро Шостя, керівник відділу продажів ЖК Park Stone.
Яка може бути альтернатива?
В даний час, як запевняє виконавчий директор Конфедерації будівельників України, здійснюється пошук дієвих механізмів, які можуть стати альтернативою пайової участі. Робота розпочалася під егідою Мінрегіонбуду.
«Перше ж засідання наочно продемонструвало необхідність розгляду питання реформування інституту пайової участі в контексті питань плати за землю, рішення проблематики підключення об'єктів будівництва до інженерних мереж, а також будівництва об'єктів соціальної інфраструктури. Пропозицій вислухали багато, але питання настільки складне і соціально значиме, що однозначної відповіді на сьогодні на нього ще нема», – говорить пан Грусевич.
У той же час, забудовники вважають, що знайти альтернативу пайової участі не так складно. Більше того, вона вже існує.
«Альтернатива пайової участі є. Наприклад, за існуючими нормами забудовники і так отримують «завдання» від міста, щодо благоустрою ділянки, на якій ведеться будівництво, і прилеглої до неї території. Десь мають замінити зношені комунальні мережі, десь – облаштувати зону відпочинку або дитячий майданчик, десь – реконструювати систему вуличного освітлення або каналізаційні зливи, а то і зовсім побудувати школу чи дитячий садок. Головне, що ефект від такої роботи видно відразу – достатньо подивитися на територію довкола столичних новобудов. Чого не скажеш про розвиток інфраструктури за рахунок пайових внесків, яка роками існує лише на папері. Можуть бути й інші варіанти – наприклад, заміна пайової участі механізмом, при якому забудовники віддаватимуть 1% від збудованих площ для забезпечення житлом пільгових та соціально незахищених категорій населення», – говорить Сергій Якусевич.
- 4797 переглядів
