Паевые взносы застройщиков: отменять нельзя оставить

Разговоры об отмене паевого взноса застройщиков – обязательных платежей в казну города якобы на развитие инфраструктуры, ведутся не один год. Сейчас власти в очередной раз  заявляют о возможной отмене этого условного налога, который многие эксперты считают очень коррупционным. ИАП «Столичная недвижимость» решил выяснить, как может повлиять отмена паевого участия на рынок и что думают об этом его участники.

Что хотят сделать?

Комитет Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ одобрил законопроект № 3610 о внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (относительно отмены долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта).

По мнению заместителя министра регионального развития, строительства и ЖКХ Льва Парцхаладзе, такое решение необходимо для существенного улучшения позиций Украины в рейтинге Doing Business.

Решение может быть преждевременным

В столице чиновники пока не уверены, что отмена паевого участия в нынешних условиях необходима.

«Стремление отменить паевое участие – правильное, во многих странах его нет. Тем не менее, в современных условиях, в которых находится Украина, такое решение может быть преждевременным. Нормальная мировая практика – это передача застройщикам земельных участков с уже подведенными коммуникациями, но в Украине в городских бюджетах нет денег на такие работы. Поэтому застройщики строят инженерные сети, затем передают их городу в счет паевого участия. При отмене паевого взноса, возникнет ситуация, когда застройщики за свой счет будут подводить инженерные сети, но затраты им никто не компенсирует», – считает первый заместитель главы КГГА Геннадий Плис.

Он также напомнил, что город в ноябре прошлого года существенно снизил процент паевого взноса – до 2% от сметной стоимости для всех видов недвижимости (раньше было 4% для жилой недвижимости и 10% для коммерческой) и упростил механизм его начисления, тем самым минимизировав коррупционные риски.    

Возможны негативные последствия

Несмотря на возможные плюсы для рынка, могут быть и некоторые негативные последствия.

«Конечно, среди представителей строительной отрасли у этой идеи больше сторонников, чем оппонентов, ведь, на первый взгляд, это – уменьшение затрат при строительстве. Но при более широком взгляде на этот вопрос возникают опасения, что «реформа» может иметь и негативные последствия», – говорит Виталий Грусевич, исполнительный директор Конфедерации строителей Украины.

По его словам, положения законопроекта № 3610 вызывают настороженность, так как вместе с паевым участием предлагается отменить норму, которая содержит прямой запрет взимать из заказчика строительства любые другие платежи.

«В этом смысле более удачными кажутся положения проекта Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по улучшению инвестиционного климата в Украине», разработанного Минэкономразвития. Этот законопроект наряду с исключением положений Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», предлагает прямой запрет органам, осуществляющим управление в сфере градостроительной деятельности, архитектурно-строительного контроля и надзора требовать от заказчика строительства предоставления любых услуг, в том числе осуществления строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов (в том числе жилых и нежилых помещений, в частности, путем их выкупа). В то же время, ни одним законопроектом не предлагается ввести механизмы, которые смогут заменить институт паевого участия в аспекте поступления в местные бюджеты средств на создание и развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов, в которых происходит строительство. Вполне возможно, что местные органы власти тех регионов, которые испытывают недостаток средств бюджета, могут быть не заинтересованы в новом строительстве на своей территории. Впрочем, европейский курс страны, а также необходимость повышения инвестиционной привлекательности строительной отрасли обусловливают неизбежность реформ в этом направлении», – говорит он.

От отмены паевого участия выиграют покупатели квартир

Если застройщикам не придется платить паевые взносы, это отразится на стоимости квартир, соответственно, выиграет покупатель.

«Во-первых, снизится количество и продолжительность задержек ввода жилых домов в эксплуатацию. Часто они вызваны именно сложностью и затянутостью процедуры  оплаты паевого участия, а потому нередки ситуации, когда полностью готовый к эксплуатации дом может «простаивать» несколько месяцев. Во-вторых, избавление от необходимости платить лишние проценты от стоимости строительства отразится на цене недвижимости. Потому что если системные и социально ответственные застройщики еще могут покрыть взнос за счет собственных ресурсов, то более мелкие девелоперы вынуждены включать его в конечную стоимость квадратного метра», – говорит Сергей Якусевич, заместитель главы правления по строительству компании «Укрбуд».

Также, по словам экспертов, после отмены паевого участия уменьшится коррупционная составляющая, также непосредственно влияющая на стоимость строительства.

«Даже при более прозрачном подходе, закрепленном в новом порядке паевого участия, полностью устранить коррупционные риски пока не удалось. Это и отсутствие четких норм использования электронной системы для администрирования платежей, равно как и специального фонда для последующего выделения средств, и задержка внедрения программного комплекса для расчетов размера взноса, и избирательная система компенсации расходов на создание инфраструктуры в случаях, когда они превышают объем паевого участия», – говорит Якусевич.

«Чиновники при определенном подходе могли закрывать глаза на отсутствие фактической уплаты взноса. Также застройщику проще организовать строительство объекта, чем заплатить живыми деньгами, а депутатам горсовета, наоборот, «удобнее», когда деньги приходят в бюджет и потом их можно направить на «нужные» цели. Поэтому отмена взноса как такового существенно снизит коррупционные риски», – добавляет Дмитрий Шостя, руководитель отдела продаж ЖК Park Stone.

Какая может быть альтернатива?

В настоящее время, как уверяет исполнительный директор Конфедерации строителей Украины, осуществляется поиск действенных механизмов, которые могут стать альтернативой паевому участию. Работа начата под эгидой Минрегионстроя.

«Первое же заседание наглядно продемонстрировало необходимость рассмотрения вопроса реформирования института паевого участия в контексте вопросов платы за землю, решения проблематики подключения объектов строительства к инженерным сетям, а также строительства объектов социальной инфраструктуры. Предложений слышали много, но вопрос такой сложный и социально значимый, что однозначного ответа на сегодня на него еще нет», – говорит г-н Грусевич.

В то же время, застройщики считают, что найти альтернативу паевому участию не так сложно. Больше того, она уже существует.

«Альтернатива паевому участию есть. К примеру, по существующим нормам застройщики и так получают «задания» от города, касающиеся благоустройства участка, на котором ведется строительство, и прилегающей к нему территории. Где-то поручают заменить изношенные коммунальные сети, где-то – обустроить зону отдыха или детскую площадку, где-то – реконструировать систему уличного освещения или ливневую канализацию, а то и вовсе построить школу или детский сад. Главное, что эффект от такой работы виден сразу – достаточно посмотреть на территорию, окружающую столичные новостройки. Чего не скажешь о развитии инфраструктуры за счет паевых взносов, годами существующей только на бумаге. Могут быть и другие варианты – например, замена паевого участия механизмом, при котором застройщики будут отдавать 1% от построенной площади для обеспечения жильем льготных и социально незащищенных категорий населения», – говорит Сергей Якусевич.