Ринок комерційної нерухомості Києва: інвестори все ще вичікують

Наскільки цікавий вітчизняний ринок комерційної нерухомості інвесторам, що продають і купують в столиці, з'ясовував ІАП «Столична нерухомість».

Привабливих проектів – одиниці

За словами експертів, в Києві на сьогоднішній день якісних об'єктів комерційної нерухомості небагато. Тому і операцій з придбання функціонуючих об'єктів мало. «На ринку Києва якісних об'єктів одиниці. Вони приносять стабільний дохід своїм власникам, тому продавати такі об'єкти нема сенсу. До того ж інвестори хочуть купувати об'єкти за дуже низькою ціною, яка не влаштовує власників. У той же час, є багато пропозицій, які були у заставі в банків і сьогодні виставлені на продаж. Також продають сьогодні об'єкти, які розташовані в незручних місцях і у яких проблеми з наповнюваністю, але бажаючих придбати таку нерухомість небагато», – каже Віктор Оборський, керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG.

Торгівельна нерухомість ще «тримається»

Не найкращі часи сьогодні переживають усі сегменти комерційної нерухомості. Відповідно, їх інвестиційна привабливість дуже низька.

За словами Віктора Оборського, з чотирьох сегментів комерційної нерухомості три зараз переживають глибоку стагнацію. В першу чергу, це готелі, у яких невисока заповнюваність і прибутковість. Далі – офіси, де пустує до 50% приміщень. Проблеми є і у сегменту складської нерухомості. До кризи забудовники збудували велику кількість складів і зараз через низький попит у них висока вакантність. Тому найбільш привабливим залишається сегмент торгівельної нерухомості.

З ним погоджується і Тетяна Ярмолицька, керівник відділу фінансових ринків та інвестицій компанії JLL в Україні.

«Історично в Україні найбільший інтерес у інвесторів викликала торгова нерухомість, оскільки саме цей сегмент демонстрував швидку динаміку відновлення після кризи. Основним фактором цього є висока схильність нашого населення до споживання: за статистикою, близько 90% своїх доходів українці витрачають на придбання товарів і послуг», – говорить вона.

У той же час, за словами Володимира Мисака, директора департаменту ринків капіталів компанії DTZ Україна, своїх покупців все-таки знаходять офіси та склади. Як правило, це кінцеві користувачі цієї нерухомості, які, з огляду на зниження цін, вирішили з категорії орендарів перейти в категорію власників необхідної їм нерухомості.

«Але нікуди з ринку не поділася і інша категорія покупців – інвестори, які хочуть придбати нерухомість з метою подальшого отримання доходу від здачі приміщень в оренду. Зважаючи на недоступність кредитного фінансування, інвестор розраховує на свій власний капітал і розглядає в основному об'єкти вартістю до 10 млн. доларів», – говорить він.

Що і за скільки купували?

Якщо говорити про конкретні угоди, то, за даними компанії DTZ, в першому півріччі 2015 року стало відомо про підписання чотирьох вторинних інвестиційних договорів на ринку комерційної нерухомості Києва і передмістя:

• Компанія Petricol Investment придбала ТРЦ «Квадрат», розташований на бульварі Перова в Києві. Загальна площа об'єкта становить близько 41 тис. кв. м. Сума угоди не розголошується.

• Продано офісний центр загальною площею 1 тис. кв. м, розташований за адресою вул. Фізкультури, 30. За оцінками, сума операції складає 1 млн. 700 тис. дол.

• Українська компанія для власного користування придбала фармацевтичний склад загальною площею близько 11 тис. кв. м у передмісті Києва. Операція оцінюється приблизно в 2 млн. 400 тис. дол.

• Приватна українська компанія для власного користування придбала склад загальною площею близько 15 тис. кв. м, розташований у передмісті Києва. Сума угоди не розголошується.

У липні-вересні 2015 року на ринку комерційної нерухомості України не було підписано жодного вторинного інвестиційного договору.

А ось в четвертому кварталі минулого року обсяг вторинного інвестування в сегмент комерційної нерухомості по країні склав близько 23 млн. дол. Зокрема, по Києву були укладені такі найбільші інвестиційні угоди:

• Українська фармацевтична компанія придбала фармацевтичний склад загальною площею близько 9 тис. 800 кв. м, розташований у передмісті Києва. Операція оцінюється приблизно в 2 млн. дол.

• Продаж адміністративної будівлі площею 10 тис. кв. м, розташованої в нецентральному районі Києва. За оцінками, сума операції склала близько 6 млн. 500 тис. дол.

• Офісна будівля «Любава Град» загальною площею близько 15 тис. кв. м, розташована за адресою вул. Семена Скляренка, 9 в Києві, продана українським ПАТ «Енергобанк» через Фонд гарантування вкладів фізичних осіб в Україні. Згідно з офіційною інформацією, сума операції склала приблизно 2 млн. 800 тис. дол.

Перспективи є

Експерти сходяться на думці, що прихід великих іноземних інвесторів і активна діяльність українських, поки малоймовірна, в той же час, потенціал у українського ринку комерційної нерухомості суттєвий.

«З огляду на падіння економічних показників і високий рівень ризиків, пов'язаних з прогнозами подальшого розвитку ринку, інвестори перебувають в стані очікування помітних якісних змін в економіці, зокрема, передумов відновлення споживчого попиту і ділової активності», – каже Кіра Пругло, керівник напрямку аналітики департаменту оцінки та стратегічного консалтингу CBRE Ukraine.

До факторів, які відштовхують інвесторів, Віктор Оборський додає корупцію і ризики в кожному із сегментів (висока вакантність, значні терміни окупності, хиткі умови роботи та ін.).

При цьому, шанси на відновлення інвестиційної привабливості сегменту комерційної нерухомості досить високі.

«Наявність великого обсягу капіталу – 443 млрд. дол., спрямованого на інвестування у світові ринки комерційної нерухомості, має стати позитивним фактором і для України. Близько 44% капіталу у світі припадає на опортуністичні фонди, які більш схильні до ризику і можуть розглядати можливість інвестування в такі країни, як Україна. Проте, ми вважаємо, що в 2016 році найактивнішими іноземними інвесторами в Україні будуть приватні інвестори, які, незважаючи на ризики, інвестуватимуть свій власний капітал, розраховуючи на високу прибутковість. Також можна відзначити, що, на відміну від фондів, приватні інвестори більш мобільні у процесі прийняття рішень», – переконаний Володимир Мисак.

За словами Тетяни Ярмолицької, аргументами на користь розвитку бізнесу в Україні для потенційних інвесторів крім величезного внутрішнього споживчого ринку, є найнижчий в Європі на сьогоднішній день рівень вартості нерухомості і величезний потенціал росту за сприятливих ринкових умов.

«Незважаючи на бум інвестиційних угод в розвинених країнах, існуючі там рівні прибутковості дуже низькі. Тому можна помітити очевидний тренд переміщення інвестиційного капіталу в країни Центральної і Східної Європи, що пропонують цікавіший рівень повернення на вкладений капітал і потенціал розвитку. Цей фактор, зокрема, зумовив бум на ринках нерухомості Польщі і Чехії. Багато інвесторів розглядають Україну як інвестицію формату «Польща-light». Вже сьогодні ми можемо говорити про високий рівень інтересу іноземних компаній, що бажають розмістити в західних областях України свої виробничі потужності. Цей тренд також суттєво вплине на інтерес до комерційної нерухомості», – говорить Тетяна Ярмолицька.