Рынок коммерческой недвижимости Киева: инвесторы все еще выжидают

Интересен ли отечественный рынок коммерческой недвижимости инвесторам, что продают и покупают в столице, выяснял ИАП «Столичная недвижимость».

Привлекательных проектов – единицы

По словам экспертов, в Киеве на сегодняшний день качественных объектов коммерческой недвижимости немного. Поэтому количество сделок по приобретению функционирующих объектов мало.

«На рынке Киева качественных объектов единицы. Они приносят стабильный доход своим собственникам, поэтому продавать такие объекты нет смысла. К тому же инвесторы хотят покупать объекты по очень низкой цене, которая не устраивает владельцев. В то же время, есть много предложения, которое было в залоге у банков и сегодня выставлено на продажу. Также продают сегодня объекты, которые расположены в неудобных местах и у которых проблемы с наполняемостью, но покупателей на такое предложение немного», – говорит Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга UTG.

Торговая недвижимость еще «держится»

Не лучшие времена сегодня переживают все сегменты коммерческой недвижимости. Соответственно их инвестиционная привлекательность очень низкая.

По словам Виктора Оборского, из четырех сегментов коммерческой недвижимости три сейчас находятся в глубокой стагнации. В первую очередь, это отели, у которых низкая заполняемость и доходность. Дальше – офисы, где пустует до 50% помещений. Проблемы есть и у сегмента складской недвижимости. До кризиса застройщики построили большое количество складов и сейчас вакантность из-за низкого спроса у них высокая. Поэтому наиболее привлекательным остается сегмент торговой недвижимости.

С ним согласна Татьяна Ярмолицкая, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Украине.

«Исторически в Украине наибольший интерес инвесторов вызывала торговая недвижимость, поскольку именно данный сегмент демонстрировал быструю динамику восстановления после кризиса. Основным фактором этого является высокая склонность населения к потреблению: по статистике, около 90% своих доходов население в Украине тратит на приобретение товаров и услуг», – говорит она.

В то же время, по словам Владимира Мысака, директора департамента рынков капиталов в компании DTZ Украина, своих покупателей все же находят офисы и склады. Как правило, это конечные пользователи этой недвижимости, которые, учитывая снижение цен, решили из категории арендаторов перейти в категорию владельцев необходимой им недвижимости.

«Но никуда из рынка не делась и другая категория покупателей – инвесторы, которые хотят приобрести недвижимость с целью последующего получения дохода от сдачи помещений в аренду. Ввиду отсутствия заемного финансирования, инвестор рассчитывает на свой собственный капитал, и как следствие, рассматривает в основном объекты со стоимостью до 10 млн. долларов», – говорит он.

Что и за сколько покупали?

Если говорить о конкретных сделках, то, по данным компании DTZ, в первом полугодии 2015 года стало известно о заключении четырех вторичных инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости Киева и пригорода:

• Компания Petricol Investment приобрела ТРЦ «Квадрат», расположенный на бульваре Перова в Киеве. Общая площадь объекта составляет около 41 тыс. кв. м. Сумма сделки не разглашается.
• Продан офисный центр общей площадью 1 тыс. кв. м, который находится по адресу ул. Физкультуры, 30. По оценкам, сумма сделки составляет 1 млн. 700 тыс. долл.
• Украинская компания для собственного пользования приобрела фармацевтический склад общей площадью около 11 тыс. кв. м, который находится в пригороде Киева. Сделка оценивается приблизительно в 2 млн. 400 тыс. долл.
• Частная украинская компания для собственного пользования приобрела склад общей площадью около 15 тыс. кв. м, расположенный в пригороде Киева. Сумма сделки не разглашается.

В июле-сентябре 2015 года на рынке коммерческой недвижимости Украины не было заключено ни одной вторичной инвестиционной сделки.

А вот в четвертом квартале прошлого года объем вторичного инвестирования в сегмент коммерческой недвижимости по стране составил около 23 млн. долл. В частности, по Киеву были заключены такие наиболее крупные инвестиционные сделки:

• Украинская фармацевтическая компания приобрела фармацевтический склад общей площадью около 9 тыс. 800 кв. м, который находится в пригороде Киева. Сделка оценивается приблизительно в 2 млн. долл.
• Продажа административного здания площадью 10 тыс. кв. м, расположенного в нецентральном районе Киева. По оценкам, сумма сделки составила около 6 млн. 500 тыс. долл.
• Офисное здание «Любава Град» общей площадью около 15 тыс. кв.м, расположенное по адресу ул. Семена Скляренко, 9 в Киеве, было продано украинским ПАО «Энергобанк» через Фонд гарантирования вкладов физических лиц в Украине. Согласно официальной информации, сумма сделки составила приблизительно 2 млн. 800 тыс. долл.

Перспективы есть

Эксперты сходятся во мнении, что приход крупных иностранных инвесторов и активная деятельность украинских, пока маловероятна, в то же время, потенциал у украинского рынка коммерческой недвижимости существенный.

«Учитывая падение экономических показателей и высокий уровень рисков, сопряженных с прогнозами дальнейшего развития рынка, инвесторы находятся в состоянии ожидания заметных качественных изменений в экономике, в частности, предпосылок восстановления потребительского спроса и деловой активности», – говорит Кира Пругло, глава направления аналитики департамента оценки и стратегического консалтинга CBRE Ukraine.

К факторам, которые отталкивают инвесторов, Виктор Оборский добавляет коррупцию и риски в каждом из сегментов (высокая вакантность, большие сроки окупаемости, шаткие условия работы и др.).

При этом, шансы на восстановление инвестиционной привлекательности сегмента коммерческой недвижимости достаточно высоки.

«Наличие большого объема капитала – 443 млрд. долл., направленного на инвестирование в мировые рынки коммерческой недвижимости, должно стать позитивным фактором и для Украины. Около 44% капитала в мире приходится на оппортунистические фонды, которые более склонны к риску и могут рассматривать возможность инвестирования в такие страны, как Украина. Тем не менее, мы считаем, что в 2016 году наиболее активными иностранными инвесторами в Украине будут  частные инвесторы, которые, несмотря на риски, будут инвестировать свой собственный капитал, рассчитывая на высокую доходность. Также можно отметить, что, в отличие от фондов, частные инвесторы более мобильны в процессе принятия решения», – убежден Владимир Мысак.

По словам Татьяны Ярмолицкой аргументами в пользу развития бизнеса в Украине для потенциальных инвесторов кроме огромного внутреннего потребительского рынка, является самый низкий в Европе уровень стоимости недвижимости и огромный потенциал роста при благоприятных рыночных условиях.

«Несмотря на бум инвестиционных сделок в развитых странах, существующие там уровни доходности очень низкие. Поэтому можно заметить очевидный тренд перемещения инвестиционного капитала в страны Центральной и Восточной Европы, предлагающих более интересный уровень возврата на вложенный капитал и потенциал развития. Данный фактор в том числе обусловил бум на рынках недвижимости Польши и Чехии. Многие инвесторы рассматривают Украину как инвестицию формата «Польша-light». Уже сегодня мы можем говорить  о высоком уровне интереса иностранных компаний, желающих разместить в западных областях Украины свои производственные мощности. Данный тренд также окажет большое влияние на уровень интереса к коммерческой недвижимости», – говорит Татьяна Ярмолицкая.