Галина Мельникова: Головне завдання ріелтора сьогодні – стати бізнес-партнером для клієнта

Що відбувалося на ринку оренди та продажу нерухомості в 2015 році, як змінився портрет покупця, і як розвиватиметься галузь наступного року в інтерв'ю ІАП «Столична нерухомість» розповіла Галина Мельникова, генеральний директор АН «Благовіст».

Кризи нема

Впродовж року ми часто чули заяви від експертів про те, що ринок нерухомості переживає кризу, як у 2009 році. Чи підтримуєте Ви таку думку?

Висловлювання про кризу в 2015 році я не підтримую в принципі, а тим більше в порівнянні з 2009 роком. За моїми оцінками, ринок минулого року був в активній фазі, принаймні, наша компанія провела досить велику кількість угод. Особливістю 2009 року було різке падіння цін. Це стало серйозним потрясінням і в якійсь мірі шоком для ринку, який після майже п'ятирічного періоду росту вартості нерухомості був змушений змінюватися. Виник відкладений попит і пропозиція, ринок намагався врівноважити себе в нових умовах. Багато продавців не готові були приймати ті ціни, які диктували обставини, але з часом цінова корекція все ж відбулася. Як ми пам'ятаємо, зниження вартості на той момент залежно від цінової категорії об'єкта склало 20-50%. Якщо говорити про 2015-й рік, то такої ситуації не було. Так, момент корекції вартості був присутнім у першій половині року, але назвати це кризовими явищами можна.

Які головні виклики і випробування відчувало агентство нерухомості «Благовіст» і як Ви з ними справлялися?

Не можу сказати, що наша компанія торік стикалася з якимись особливими викликами чи випробуваннями, але певні особливості роботи ринку були. 2014-й рік ми називали роком домовленостей між клієнтами. І ця тенденція до діалогу збереглися і в 2015 році. При цьому спостерігається незначне верховенство покупця, який намагається диктувати цікаві для нього умови.

Купують все

Ви згадали про покупця нерухомості, чи змінився якось його «портрет»?

Так. Сьогодні люди, які можуть купувати нерухомість – це професіонали в загальному розумінні цього слова. Незалежно від того, в якій сфері працюють, яку посаду займають, наскільки високе у них соціальне становище, вони вимогливі до рівня професіоналізму тих, хто сьогодні працює на ринку нерухомості. Нинішній клієнт вимагає до себе ціннісного ставлення, і, головне, професійної консультації щодо ринку нерухомості – чи то питання ціноутворення, чи юридичного супроводу. І, звичайно, це люди, які моментально розпізнають некомпетентність. Ріелторам необхідно це розуміти. Тому весь рік ми активно працювали над тим, щоб відповідати вимогам наших клієнтів.

Які тенденції ринку нерухомості загалом Ви можете виділити?

Напевно, головною тенденцією є те, що сьогодні купують все! У кожному ціновому сегменті є люди, які не тільки хочуть купити, але у них з'явилася ця можливість у зв'язку зі зміною ціноутворення на ринку. Практично будь-який об'єкт може знайти свого покупця. Звичайно, традиційно житло низького цінового сегменту є лідером продажів. Кількість людей, готових вкладати в нерухомість 200, 300, 500 тисяч доларів завжди значно менша, ніж покупців у більш демократичному ціновому діапазоні. З'явилися також і деякі особливості, я б навіть сказала, казуси ринку. Наприклад, в ціновій категорії, скажімо, до 70 тис. дол., в якій раніше купували 1-2 кімнатні квартири, сьогодні можна побачити покупки вже 3- і навіть 4-кімнатних квартир в спальних районах. Або, наприклад, у високій ціновій категорії, де в основному покупці купували об'єкти в центрі Києва, сьогодні є угоди з купівлі великих за площею апартаментів в більш віддалених районах у якісних новобудовах, де в «пакеті» можна придбати тишу, чисте повітря чи іншу привабливу «опцію». Схожі новації, що вибиваються з актуальних у попередні роки «традицій» ринку, можна побачити практично у всіх цінових категоріях. Це ті особливості, яких до 2015 року не спостерігалося. І хоча поки що це нечасті випадки, але у них є великі шанси стати новими тенденціями.

Який сьогодні потрібен мінімальний бюджет для покупки квартири в столиці і що це буде за житло?

У наших щомісячних оглядах ринкової ситуації, ми завжди наводимо приклад, найдоступніших проданих об'єктів за попередній місяць. Вартість такого житла зараз коливається у діапазоні 25-28 тисяч доларів. Це невеликі квартири, часто «гостинки» у нецентральних районах міста. Вони, переважно, розташовані на Мінському масиві, у Святошинському, Дніпровському, Деснянському районах.

Чим характеризувався сегмент оренди житлової нерухомості в 2015 році?

Ринок оренди 2015 року відзначився тим, що всі орендарі дуже вимогливо підходили до питання якості житла. Якщо говорити про найбільш демократичний ціновий сегмент, то ні для кого не секрет, що тут важливо встигнути першими прийти на перегляд і зняти такий об'єкт. Попри це, не варто забувати, що для людей, готових орендувати житло, це досить витратна частина їх бюджету, і тому вони висувають певні вимоги до комфорту і ціни такого об'єкта. При оренді квартир, особливо вартістю від 5 тисяч гривень на місяць, незалежно від розташування, велику роль відігравав «вік» будинку і характеристики самої квартири. Бралися до уваги рівень ремонту, якість меблів і побутової техніки. Орендарю були цікаві квартири площею 40-45 квадратних метрів. Це могла бути простора однокімнатна чи невелика двокімнатна квартира. Особливою популярністю у всіх цінових сегментах користувалися квартири, які здавалися в оренду вперше. Цей фактор був доволі серйозним аргументом для орендаря. Щодо пріоритетності за місцерозташуванням, тут переваги досить традиційні. Важливими були і залишаються зручність і комфорт, з яким можна дістатися у ділову частину міста. Це передбачає наявність зручної транспортної розв'язки або станції метро поблизу.

Оптимістичні прогнози

Яким, на Вашу думку, буде 2016 для ринку нерухомості Києва?

Оскільки я невиправний оптиміст, то припускаю, що активність ринку в 2016 році буде, як мінімум, такою ж, як вона була в другому півріччі 2015 року. При цьому є тенденція до зростання активності і збільшення кількості договорів. Щодо ціноутворення, то 2016 рік в цьому плані буде досить стабільним. Найсміливіше моє припущення (воно дійсно дуже сміливе і я це не приховую), це те, що, можливо, з другої половини 2016 року з'явиться певний інтерес клієнтів до кредитування. Пояснити такий прогноз я можу зростанням попиту на нерухомість Києва та певну стабілізацію доходів людей, які організували або ще організовують свою діяльність у столиці. Таких людей сьогодні досить багато і саме у них може виникнути інтерес до кредитування. Звичайно, поки що процентні ставки божевільні, тож дуже хочеться, щоб вони наблизилися хоча б до 18% річних. Така можливість може з'явитися за умови відновлення довіри людей до банківської системи, яка, на жаль, переживає не найкращі часи.

Які стратегічні плани у агентства нерухомості «Благовіст» на наступний рік?

У мене є таке відчуття, що наша компанія переживає нове народження, але оскільки нам вже багато років, то ми швидше перебуваємо на етапі відродження. Весь 2015 рік ми дуже багато працювали над тим, щоб зрозуміти новий ринок і нових клієнтів. Ми витратили багато сил на те, щоб заново навчити і виростити професіоналів в нашому середовищі, до яких звертатимуться навіть дуже вимогливі до своїх партнерів у питанні придбання нерухомості клієнти. 2015 рік був досить продуктивним у цьому питанні. Тому я розраховую, що в 2016 році наші фахівці, які вивчали ринок, отримували нові навички і вчилися комунікувати з покупцем, зможуть реалізувати свої знання і стати справжніми бізнес-партнерами для тих, хто прийде до нас з бажанням придбати нерухомість. З точки зору безпеки проведення операцій ми шукали нові можливості оцінки ризиків майбутнього права власності. У зв'язку з низкою змін в правилах реєстрації права власності та в роботі нотаріусів фахівці компанії вивчали широку законодавчу базу і вчилися працювати у нових умовах. Тому ми готові надавати більш якісну послугу в цьому питанні. Також в планах у нас – укрупнюватися і розвиватися далі. У нас є плани з відновлення і розширення філіальної мережі, і я сподіваюся, ми їх реалізуємо.