Галина Мельникова: Главная задача риэлтора сегодня – стать бизнес-партнером для клиента

Что происходило на рынке аренды и продажи недвижимости в 2015 году, как изменился портрет покупателя, и как будет развиваться рынок в следующем году в интервью ИАП «Столичная недвижимость» рассказала Галина Мельникова, генеральный директор АН «Благовест».

Кризиса нет

В течение года мы часто слышали заявления от экспертов о том, что рынок недвижимости переживает кризис, сравнимый с 2009 годом. Поддерживаете ли Вы такое мнение?

Высказывания о кризисе в 2015 году я не поддерживаю в принципе, а тем более в сравнении с 2009 годом. По моим оценкам, рынок прошлого года был в активной фазе, по крайней мере, наша компания провела достаточно большое количество сделок.

Особенностью 2009 года было резкое падение цен. Это стало серьезной встряской и в какой-то мере шоком для рынка, который после почти пятилетнего периода роста стоимости недвижимости был вынужден меняться. Возник отложенный спрос и предложение, рынок пытался уравновесить себя в новых условиях. Многие продавцы не готовы были принимать те цены, которые диктовали обстоятельства, но со временем, ценовая коррекция все же произошла. Как мы помним, снижение стоимости на тот момент в зависимости от ценовой категории объекта составило 20%-50%. Если говорить о 2015-м годе, то такой ситуации не было. Да, момент коррекции стоимости присутствовал в первой половине года, но назвать это кризисными явлениями нельзя.

Какие основные вызовы и испытания ощущало агентство недвижимости «Благовест» и как Вы с ними справлялись?

Не могу сказать, что наша компания в прошлом году сталкивалась с какими-то особенными вызовами или испытаниями, но определенные особенности работы рынка были.

2014-й год мы называли годом договоренностей между клиентами. И эта тенденция к диалогу сохранились и в 2015 году. При этом наблюдается незначительное главенство покупателя, который пытается диктовать интересные для него условия.

Покупают всё

Вы вспомнили о покупателе недвижимости, изменился ли как-то его «портрет»?

Да. Сегодня люди, которые могут приобретать недвижимость, – это профессионалы в общем понимании этого слова. Независимо от того, в какой сфере работают, какую должность занимают, насколько высокое у них социальное положение, они требовательны к уровню профессионализма тех, кто сегодня работает на рынке недвижимости. Нынешний клиент требует к себе ценностного отношения, и, главное, профессиональной консультации по рынку недвижимости – будь то вопросы ценообразования или юридического сопровождения. И, конечно, это люди, которые моментально распознают некомпетентность. Риэлторам необходимо это понимать. Поэтому весь год мы активно работали над тем, чтобы соответствовать требованиям наших клиентов.

Какие тенденции рынка недвижимости в целом Вы можете выделить?

Наверное, основной тенденцией является то, что сегодня покупают всё! В каждом ценовом сегменте есть люди, которые не только хотят купить, но у них появилась эта возможность в связи с изменение ценообразования на рынке. Практически любой объект может найти своего покупателя.

Конечно, традиционно жилье низкого ценового сегмента является лидером продаж. Количество людей, готовых вкладывать в недвижимость 200, 300, 500 тысяч долларов всегда значительно меньше, чем покупателей в более демократичном ценовом диапазоне.

Появились также и некоторые особенности, я бы даже сказала, казусы рынка. Например, в ценовой категории, скажем, до 70 тыс. долл., в которой ранее приобретали 1-2 комнатные квартиры сегодня можно увидеть покупки уже 3-х и даже 4-х комнатных квартир в спальных районах. Или, например, в высокой ценовой категории, где в основном покупатели приобретали объекты в центре Киева, сегодня есть сделки по покупке больших по площади апартаментов в более отдаленных районах в качественных новостройках, где в «пакете» можно приобрести тишину, чистый воздух или иную привлекательную «опцию». Похожие новации, выбивающиеся из актуальных в предыдущие годы постулатов рынка, есть практически во всех ценовых категориях. Это те особенности, которые до 2015 года не наблюдались. И хотя пока это нечастые случаи, но у них есть большие шансы стать новыми тенденциями.

Какой сегодня нужен минимальный бюджет для покупки квартиры в столице и что это будет за жилье?

В наших ежемесячных обзорах рыночной ситуации, мы всегда приводим пример, самых доступных проданных объектов в прошедшем месяце. Такое жилье находятся в диапазоне 25-28 тысяч долларов. Это небольшие квартиры, часто «гостинки» в нецентральных районах города. Они могут быть расположены на Минском массиве, в Святошинском, Днепровском, Деснянском районах.

Чем характеризовался сегмент аренды жилой недвижимости в 2015 году?

Рынок аренды 2015 года ознаменовался тем, что все арендаторы очень требовательно подходили к вопросу качества жилья. Если говорить о наиболее демократичном ценовом сегменте, то ни для кого не секрет, что здесь важно успеть первым прийти на просмотр и снять такой объект. Тем не менее, не стоит забывать, что для людей, готовых арендовать жилье, это довольно затратная часть их бюджета, и поэтому они предъявляют определенные требования к комфорту и цене такого объекта.

При аренде квартир, особенно стоимостью от 5 тысяч гривен в месяц, независимо от месторасположения, большую роль играл «возраст» дома и характеристики самой квартиры. Принимались во внимание уровень ремонта, качество мебели и бытовой техники. Арендатору были интересны квартиры площадью 40-45 квадратных метров. Это могла быть просторная однокомнатная или небольшая двухкомнатная квартира.

Особой популярностью во всех ценовых сегментах пользовались квартиры, которые сдавались в аренду впервые. Это было достаточно серьезным аргументом для арендатора.

С точки зрения приоритетности по месторасположению, здесь предпочтения довольно традиционны. Важными были и остаются удобство и комфорт, с которым можно добраться в деловую часть города. Это предусматривает либо наличие удобной транспортной развязки, либо станции метро поблизости.

Оптимистические прогнозы

Каким, по Вашему мнению, будет 2016 год для рынка недвижимости Киева?

Поскольку я неисправимый оптимист, то предполагаю, что активность рынка в 2016 году будет, как минимум, такой же, какой она была во втором полугодии 2015 года. При этом есть тенденция к росту активности и увеличению числа сделок.

Что касается ценообразования, то 2016 год в этом плане будет достаточно стабильным.

Самое смелое мое предположение (оно действительно очень смелое и я это не скрываю), это то, что, возможно, со второй половины 2016 года появится некоторый интерес клиентов к кредитованию. Объяснить такой прогноз я могу ростом спроса на недвижимость Киева и некую стабилизацию доходов людей, которые организовали или еще организовывают свою деятельность в столице. Таких людей сегодня достаточно большое количество и именно у них может возникнуть интерес к кредитованию. Конечно, пока процентные ставки сумасшедшие и очень бы хотелось, чтобы они приблизились хотя бы к 18% годовых. Такая возможность может появиться при условии возобновления доверия людей к банковской системе, которая, к сожалению, переживает не лучшие времена.

Какие стратегические планы у агентства недвижимости «Благовест» на следующий год?

У меня есть такое ощущение, что наша компания переживает новое рождение, но поскольку нам уже много лет, то мы скорее находимся на этапе возрождения. Весь 2015 год мы очень много работали над тем, чтобы понять новый рынок и новых клиентов. Мы потратили много сил на то, чтобы заново научить и вырастить профессионалов в нашей среде, которых примут даже очень требовательные к своим партнерам в вопросе приобретения недвижимости клиенты. 2015 год был достаточно продуктивным в этом вопросе. Поэтому я рассчитываю, что в 2016 году наши специалисты, которые изучали рынок, получали новые навыки и учились коммуницировать с покупателем, смогут реализовать свои знания и стать настоящими бизнес-партнерами тем, кто придет к нам с желанием приобрести недвижимость.

С точки зрения безопасности проведения операций мы искали новые возможности оценки рисков будущего права собственности. В связи с рядом изменений в правилах регистрации права собственности и в работе нотариусов специалисты компании изучали широкую законодательную базу и учились работать в новых условиях. Поэтому мы готовы предоставлять более качественную услугу в этом вопросе.

Также в планах у нас – укрупняться и развиваться дальше. У нас есть планы по восстановлению и расширению филиальной сети, и я надеюсь, они будут реализованы.