Вікторія Барабаш: Діапазон можливостей на ринку елітної нерухомості розширився

Яким був 2015-й рік для ринку дорогої нерухомості Києва? Які процеси та події впливали на його розвиток? Які тенденції року, що минає можна виділити? – ІАП «Столична нерухомість» розповіла Вікторія Барабаш, генеральний директор АН Park Lane. 

Існує думка, що ринок елітної нерухомості менше, ніж інші сегменти піддається впливу зовнішніх факторів. Чи так це насправді і що, за Вашими спостереженнями, впливало на попит і зміну вартості у цьому сегменті ринку в 2015 році?

Якщо порівнювати 2015 і 2014 роки, ми бачимо, що капіталовкладення в елітну нерухомість знизилися на 20%, а кількість договорів – на 26%. При цьому потрібно враховувати, що більшість угод з придбання об'єктів елітної нерухомості припадає на кінець року. Тому ще можна чекати корекції даних, оскільки наведені цифри не враховують показники традиційно активного грудня.

Щодо питання про вплив зовнішніх факторів на елітну нерухомість, то хочу зазначити, що покупці ексклюзивних об'єктів, вирізняються тим, що таке придбання для них – це як черговий предмет розкоші, бажання підтвердити свій статус і отримати максимальний комфорт проживання. Наприклад, власники апартаментів у столиці, часто купують також заміські будинки.

Чи вносять кризові часи корективи у саме поняття «елітна нерухомість»? Які характеристики (у т. ч. і цінові) на сьогоднішній день мають бути в об'єкта, щоб його віднести до «еліт» чи «преміум» класу?

Ми позиціонуємо елітну нерухомість як об'єкти вартістю від 300 тис. дол. США. Це можуть бути апартаменти в клубному будинку або висотній новобудові із закритою територією під охороною, сервісною службою, системою «розумний дім». Важливим є рівень і репутація забудовника, власна інфраструктура, наявність фітнес-клубу, басейну, місткого паркінгу.

Якщо раніше такі будинки розташовувалися переважно в центральній частині столиці, наприклад, в Печерському районі, на вулицях Старонаводницькій, Грушевського, Московській, бул. Лесі Українки, у Шевченківському районі – вулиці Гончара, Воровського, а також на Оболонських Липках (просп. Героїв Сталінграду), то зараз об'єкти еліт-класу є і на Лівому березі – житлові комплекси на вулиці Марини Раскової та Дніпровській набережній. Це сучасні будинки з власною інфраструктурою. При цьому їх ціна в середньому нижча, ніж у центрі, і варіюється в діапазоні від 1 тис. 500 до 3 тис. дол. за кв. м, в залежності від характеристик конкретної квартири.

Сьогодні у клієнта широкий вибір, оскільки він може вкласти гроші не тільки в нерухомість у центрі, а й в хороші об'єкти у спальних районах Києва, які мають свої переваги.

Окремо варто відзначити ситуацію на ринку приватних будинків. На сьогоднішній день за 300 тис. доларів США, можна придбати особняк площею в середньому 300 кв. м і асортимент таких пропозицій досить широкий. Раніше цінова планка була вищою, проте на даний момент будинки можна назвати конкурентами квартир за сумою вкладень.

Торік суттєва частина попиту припадала на людей, що переїхали в столицю з Криму і східних областей України. Чи отримала продовження ця тенденція в 2015 році? Яким на сьогоднішній день є портрет покупця елітної нерухомості?

Не можу стверджувати, що в 2015 році основна маса покупців преміум-нерухомості – це переселенці зі східних регіонів України. Переважно купували елітні об'єкти публічні люди, депутати, чиновники вищого ешелону, бізнесмени, топ-менеджери компаній. Певну частку в цьому сегменті завжди займають іноземці. Хоч їх частка у загальній кількості покупців цього року зменшилася, інтерес до Києва з і сторони іноземців залишається високим.

Можете оцінити відсоток людей, які купували у 2015 році дорогу нерухомість з метою отримання прибутку в майбутньому, і частку тих, хто купував апартаменти і будинки для власного проживання?

У 2015 році близько 80% елітної нерухомості купували для проживання.

Який середній термін експозиції дорогих об'єктів, і чи змінився він за минулий рік?

На сьогоднішній день на ринку елітної нерухомості сформувався досить широкий асортимент пропозиції. Частково за минулий рік він поповнювався об'єктами високого класу, виставленими на продаж заможними людьми, які оптимізовували свої бюджети. Тому термін експозиції в середньому по ринку збільшився за рахунок різноманітності вибору.

У той же час, якщо в об'єкта є характеристики преміум-нерухомості і виставлений за адекватною ринковою ціною – він знаходить свого покупця. Якщо ж заявлена ​​вартість не відповідає реальній ринковій ситуації, то для зменшення терміну експозиції ріелтори ведуть переговори щодо корекції ціни.

Чи є об'єкти в дорогому сегменті, які гарантовано швидко знайдуть свого покупця?

Елітна нерухомість – досить специфічний сегмент ринку. Він відрізняється від ринку масового житла. Перш за все, в елітному сегменті виставляються на продаж об'єкти з дорогим стильним дизайном, часто також з меблями і технікою. Це ускладнює продаж, оскільки крім факторів місця розташування, ціноутворення і характеристик будинку, клієнту має підходити даний стиль і обстановка. Тому на ринку елітної нерухомості працюють, переважно, досвідчені ріелтори, які розуміють специфіку сегменту.

Для успішного продажу дорогого об'єкта важливе поєднання кількох факторів: базових характеристик (місце розташування, якість будівлі, інфраструктура і т.д.), внутрішніх характеристик (ремонт, обстановка, технічне оснащення), готовність сторін до діалогу та участь досвідченого ріелтора, який точно визначить запит, професійно проведе переговори, зробить презентацію об'єкта і організує процес продажу.

Якщо говорити про оренду елітної нерухомості, на які житлові та нежитлові об'єкти у 2015 році був активний попит?

На ринку оренди фактори при виборі нерухомості схожі. Попит є на об’єкти з ремонтом високого рівня в центральній частині столиці, на Оболонських Липках, а також на якісні об'єкти на Лівому березі. У сегменті квартир – це житло площею 120-250 кв. м.

Популярні також заміські будинки до 400 кв. м, особняки площею 500-700 кв. м зараз цікавлять потенційних орендарів менше. Варто відзначити, що найбільший інтерес викликають пропозиції, які вперше здаються в оренду. Незважаючи на вищу вартість, перевага найчастіше віддається саме такому житлу.

У сегменті комерційної нерухомості, затребувані приміщення під магазини і офіси площею в середньому 100-200 кв. м в центральних ділових районах Києва. Важливими чинниками при прийнятті рішення на користь того чи іншого комерційного об'єкта є якісний ремонт, наявність парковки, зручна транспортна розв'язка.

Чи суттєво змінилися орендні ставки до кінця року, в порівнянні з його початком?

В середньому ціна знизилася в межах 20-30%. Тут варто відзначити, що на орендні ставки в елітному сегменті значно впливають курсові коливання. Приміром, якщо ще недавно 5 тис. дол. США це було  100 тис. грн., то зараз це вже 125 тис. грн., а оскільки розрахунок відбувається в національній валюті, сторони спільно переглядали умови оренди. Зараз багато орендодавців вже перейшли на фіксовану вартість оренди в гривні.

Які основні досягнення агентства нерухомості Park Lane в 2015 році Ви можете відзначити?

У своїй роботі ми робимо акцент на якість обслуговування наших клієнтів, тому всі зусилля спрямовуємо на те, щоб зробити нашу співпрацю максимально ефективною і зручною для клієнта. Також ми прагнемо йти в ногу з часом і використовувати у своїй діяльності нові технології та досягнення для оптимізації бізнес-процесів.

У цьому році одним з нововведень став запуск сучасної CRM-системи. Нова стратегія бізнесу дозволяє нам об'єктивно оцінити потреби клієнтів і забезпечити високий рівень обслуговування. У наступному році ми плануємо продовжувати розвиток у цьому напрямку.