Виктория Барабаш: Диапазон возможностей на рынке элитной недвижимости расширился

Каким был 2015-й год для рынка дорогой недвижимости Киева? Какие процессы и события оказывали влияние на его развитие? Какие тенденции уходящего года можно выделить? – ИАП «Столичная недвижимость» рассказала Виктория Барабаш, генеральный директор АН Park Lane.

Существует мнение, что рынок элитной недвижимости менее других сегментов подвержен влиянию внешних факторов. Так ли это на самом деле и что, по Вашим наблюдениям, влияло на спрос и изменение стоимости в данном сегменте рынка в 2015 году?

Если сравнивать 2015 и 2014 годы, мы видим, что капиталовложения в элитную недвижимость снизились на 20%, а количество сделок – на 26%. При этом нужно учитывать, что большинство сделок по приобретению объектов элитной недвижимости приходится на конец года. Поэтому еще можно ожидать коррекции данных, поскольку приведенные цифры не учитывают показатели традиционно активного декабря.

Что касается вопроса о подверженности элитной недвижимости влиянию внешних факторов, хочу отметить, что покупатели эксклюзивных объектов, отличаются тем, что данное приобретение для них – как очередной предмет роскоши, желание подтвердить свой статус и получить максимальный комфорт проживания. Например, собственники апартаментов в столице, часто покупают также загородные дома.

Корректируют ли кризисные времена само понятие «элитная недвижимость»? Какими характеристиками (в т. ч. и ценовыми) на сегодняшний день должен обладать объект, чтобы его отнести к «элит» или «премиум» классу?

Мы позиционируем элитную недвижимость как объекты стоимостью от 300 тыс. долл. США. Это могут быть апартаменты в клубном доме или высотной новостройке с закрытой охраняемой территорией, сервисной службой, системой «умный дом». Важным является уровень и репутация застройщика, собственная инфраструктура, наличие фитнес-клуба, бассейна, вместительного паркинга.

Если раньше такие дома располагались в основном в центральной части столицы, например, в Печерском районе, на улицах Старонаводницкой, Грушевского, Московской, бул. Леси Украинки, в Шевченковском районе – улицы Гончара, Воровского, а также на Оболонских Липках (просп. Героев Сталинграда), то сейчас объекты элит-класса есть и на Левом берегу – жилые комплексы на улице Марины Расковой и Днепровской набережной. Это современные дома с собственной инфраструктурой. При этом их цена в среднем ниже, чем в центре, и варьируется в диапазоне от 1500 до 3000 долл./кв.м., в зависимости от характеристик конкретной квартиры.

Сегодня у клиента широкий выбор, поскольку он может вложить свои деньги не только в недвижимость в центре, но и в достойные объекты в спальных районах Киева, которые также обладают своими преимуществами.

Отдельно стоит отметить ситуацию на рынке частных домов. На сегодняшний день за 300 тысяч долларов США, можно приобрести особняк площадью в среднем 300 кв. м и ассортимент таких предложений весьма широк. Раньше ценовая планка была выше, однако на данный момент дома можно назвать конкурентами квартир по сумме вложений.

В прошлом году существенная часть спроса приходилась на людей, переехавших в столицу из Крыма и восточных областей Украины. Имела ли продолжение эта тенденция в 2015 году? Какой на сегодняшний день сформировался портрет покупателя элитной недвижимости?

Не могу утверждать, что в 2015 году основная масса покупателей премиум-недвижимости -переселенцы из восточных регионов Украины. В основном приобретали элитные объекты публичные люди, депутаты, чиновники высшего эшелона, бизнесмены, топ-менеджеры компаний. Определенную долю в этом сегменте всегда занимают иностранцы. Хоть их доля в общем числе покупателей в этом году уменьшилась, интерес к Киеву с их стороны остается высоким.

Можете оценить процент людей, приобретавших в 2015 году дорогую недвижимость с целью получения прибыли в будущем, и долю тех, кто покупал апартаменты и дома для собственного проживания?

В 2015 году около 80% элитной недвижимости приобреталось для проживания.

Какой средний срок экспозиции дорогостоящих объектов, и изменился ли он за прошедший год?

На сегодняшний день на рынке элитной недвижимости сформировался достаточно широкий ассортимент предложений. Частично за прошедший год он пополнялся объектами высокого класса, выставленными на продажу состоятельными людьми, которые оптимизировали свои бюджеты. Поэтому срок экспозиции в среднем по рынку увеличился за счет разнообразия выбора.

В то же время, если объект обладает характеристиками премиум-недвижимости и выставлен по адекватной рыночной цене – он в итоге находит своего покупателя. Если же заявленная стоимость не отвечает реальной рыночной ситуации, то для уменьшения срока экспозиции риэлторы ведут переговоры по коррекции стоимости.

Есть ли объекты в дорогом сегменте, которые гарантированно быстро найдут своего покупателя?

Элитная недвижимость – достаточно специфический сегмент рынка. Он отличается от рынка массового жилья. Прежде всего, в элитном сегменте выставляются на продажу объекты с дорогим стильным дизайном, зачастую также с мебелью и техникой. Это усложняет продажу, поскольку кроме факторов местоположения, ценообразования и характеристик дома, клиенту должен подходить данный стиль и обстановка. Поэтому на рынке элитной недвижимости работают в основном опытные риэлторы, которые понимают специфику сегмента.

Для успешной продажи дорогостоящего объекта важна комбинация нескольких факторов: базовых характеристик (местоположение, качество постройки, окружение и т.д.), внутренних характеристик (ремонт, обстановка, техническое оснащение), готовность сторон к диалогу и участие опытного риэлтора, который точно определит запрос, профессионально проведет переговоры, сделает презентацию объекта и организует процесс продажи.

Если говорить об аренде элитной недвижимости, какие жилые и нежилые объекты пользовались активным спросом в 2015 году?

На рынке аренды предпочтения похожи. Спросом пользуется недвижимость с ремонтом высокого уровня в центральной части столицы, на Оболонских Липках, а также качественные объекты на Левом берегу. В сегменте квартир – это объекты площадью 120-250 кв. м.

Популярны также загородные дома до 400 кв. м, особняки площадью 500-700 кв. м интересуют потенциальных арендаторов в меньшей степени. Стоит отметить, что наибольший интерес вызывают предложения, которые впервые сдаются в аренду. Несмотря на более высокую стоимость, преимущество зачастую отдается именно такому жилью.

В сегменте коммерческой недвижимости, востребованы помещения под магазины и офисы площадью в среднем 100-200 кв. м в центральных деловых районах Киева. Важными факторами при принятии решения в пользу того или иного коммерческого объекта являются качественный ремонт, наличие парковки, удобная транспортная развязка.

Существенно ли изменились арендные ставки к концу года, по сравнению с его началом?

В среднем цена снизилась в пределах 20-30%. Здесь стоит отметить, что на арендные ставки в элитном сегменте значительно влияют курсовые колебания. К примеру, если раньше, 5 тыс. долл. США были равны 100 тыс. грн., то сегодня это уже 125 тыс. грн., а поскольку расчет происходит в национальной валюте, стороны совместно пересматривали условия аренды. Сейчас многие арендодатели уже  перешли на фиксированную стоимость аренды в гривне.

Какие основные достижения агентства недвижимости Park Lane в 2015 году Вы можете отметить?

В своей работе мы делаем акцент на качество обслуживания наших клиентов, поэтому все усилия направляем на то, чтобы сделать наше сотрудничество максимально эффективным и удобным для клиента. Также мы стремимся идти в ногу со временем и использовать в своей деятельности новые технологии и достижения для оптимизации бизнес-процессов.

В этом году одним из нововведений стал запуск современной CRM-системы. Новая стратегия бизнеса позволяет нам объективно оценить потребности клиентов и обеспечить высокий уровень обслуживания. В следующем году мы планируем продолжать развитие в этом направлении.