Ринок змушує забудовників все більше уваги приділяти розвитку інфраструктури поблизу своїх житлових об'єктів.
Інфраструктура виходить на перший план у покупців. Фото: sadovyy.com.ua
Вибираючи квартиру на первинному ринку, інвестори звертають особливу увагу на інфраструктуру житлового комплексу. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з’ясувати, якою має бути інфраструктура згідно з законодавством, скільки грошей забудовники витрачають на її створення, і які об'єкти цікаві покупцям.
Не «квадратами» єдиними
При виборі квартири в новобудові, сьогодні інвесторів цікавить не тільки ціна і місце розташування, а й не меншу увагу вони приділяють інфраструктурі комплексу.
«Посилення конкуренції зумовлює розвиток у складі великих житлових комплексів значної кількості супутніх сервісних функцій, які мають забезпечити максимальний комфорт і зручність для майбутніх мешканців. Якщо раніше девелоперу було достатньо передбачити нежитлові площі на перших поверхах будинків, які швидко продавалися і заселялися орендарями, що розміщують свої невеликі бізнеси (перукарні, хімчистки, магазини товарів першої необхідності тощо), то сьогодні, по-перше, знизився попит на оренду таких приміщень, а по-друге, їх вже недостатньо для забезпечення конкурентоспроможності житлового проекту. Тому сучасні житлові комплекси пропонують мешканцям повноцінні спортивні та оздоровчі центри, дитячі та спортивні майданчики, впорядковану територію для прогулянок і відпочинку, в тому числі парки і пляжі», – зазначає Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії City Development Solutions.
За словами Володимира Тимочка, партнера Dragon Capital, компанії, яка управляє проектами фонду DUPD, наявність інфраструктури останнім часом стала одним з найважливіших факторів при виборі квартири. «Особливо це стосується бізнес-і преміального сегмента. Люди вже давно перестали купувати метри квадратні, а думаю про комфортне проживання на новому місці в усіх його аспектах», – каже він.
Законні вимоги
Згідно з будівельними нормами, при будівництві житлових комплексів обов'язковим є спорудження об'єктів соціальної інфраструктури.
Олеся Перчак, заступник генерального директора компанії UDP стверджує, що згідно ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень в об'єктах житлової нерухомості», обов'язковими елементами інфраструктури повинні бути зелені зони для відпочинку і прогулянок, пішохідні зони, дитячі майданчики, майданчики для збору сміття, місця для вигулу собак, для парковки автомобілів. Також обов'язковою умовою планування житлового комплексу має бути наявність декількох вільних в'їздів на територію комплексу.
При цьому дитячі майданчики мають займати не менше 0,7 кв. м на людину, спортивні – 0,2 кв. м, майданчики для відпочинку – 0,1 кв. м, територія стоянки – не менше 0,8 кв. м на людину.
Щодо комерційних об'єктів, то, за словами Євгена Карімова, головного архітектора проектів Інституту «МіськЦивілПроект», законодавство не зобов'язує забудовника передбачати об'єкти обслуговування в складі житлової нерухомості.
«Але згідно з деякими нормативами, зокрема ДБН-В.2.2-15: 2005 забудовники можуть реалізовувати нежитлові приміщення на першому, другому поверхах під ресторани, магазини, консультаційні кабінети лікарів і т.п. У той же час, правила чітко регламентують, що не може бути розміщено в об'єктах житлової нерухомості. Це, наприклад, магазини та інші об'єкти, площа яких перевищує 700 кв. м, ресторани з кількістю посадкових місць більше 50 тощо», – говорить експерт.
Популярна інфраструктура
Які об'єкти інфраструктури найчастіше будують забудовники? На думку Дмитра Шості, керівника відділу продажу ЖК Park Stone, якщо йдеться про великий житловий комплекс, «ідеальний набір» забудовника складається з одного чи кількох дитячих та/чи спортивних майданчиків, дитячого садка і/чи школи, комерційних приміщень, де можна розмістити аптеку, магазин у форматі «біля дому», перукарню, кафе, кілька офісів. Це можуть бути як приміщення на перших поверхах, так і невеличкі окремі торгово-офісні будівлі.
«На свій розсуд і в залежності, як правило, від особистих поглядів, а іноді і політичних амбіцій власника компанії-забудовника, на території комплексу може з'явитися церква чи дім молитви. Крім того, за індивідуальною домовленістю та за наявності відповідних технічних умов на місцевості, в комплексі можуть побудувати спортклуб з басейном», – каже він.
При цьому експерт визнає, що насправді об'єкти економ-класу найчастіше обходяться одним-двома стандартними дитячими майданчиками та заасфальтованими доріжка поблизу будинку.
«Найчастіше забудовники в свої проекти комплексів вносять ті об'єкти інфраструктури, які легше продати. Тобто, ставка робиться на комерційну нерухомість: офіси, приміщення під магазини, аптеки, ресторани і т.д.», – додає Олеся Перчак.
Витрати забудовників
Точні цифри, скільки забудовники витрачають на будівництво інфраструктури, фахівці називати не беруться.
За оцінками Дмитра Шості, це залежить від розмірів комплексу. Як правило, чим більшим є сам об'єкт, тим менше у відсотковому співвідношенні займають витрати на спорудження соціальних об'єктів.
«За нашими оцінками, в столиці витрати забудовників на «соціалку» коливаються в межах 4-7% від вартості всього проекту», – каже він.
А за словами Олесі Перчак, середній показник вартості інфраструктури – це близько 25% від вартості усього реалізованого житлового комплексу. Але цей показник дуже усереднений, оскільки у кінцевому підсумку і ціна, і весь бюджет будуть дуже залежати від особливостей житлового комплексу і від його концепції.
- 7204 перегляди
